Report deficit impot immobilier locatifRésolu

Question

Bonjour à toutes et à tous.

Je suis nouveau sur ce forum que je viens de découvrir et qui m'apparaît fort performant.


Voilà, je prépare les impôts de ma fille.

La situation: Achat d'un appartement pour locatif en avril 2012
                  Fin de rénovation décembre 2012
                  Location de cet appartement le 02 janvier 2013.

Les travaux de rénovations s'élèvent à environ 35000 euros, donc elle se trouverait en défit pour l'année fiscale 2012.

Les questions: 
-Peut-elle déclarer du déficit pour l'année fiscale 2012 bien qu'elle n'aie pas loué?
-Doit-elle tout déclarer tous  les travaux, intérêts de crédit, frais coopropriété,... etc sur l'année 2012 en une fois ou le faire sur plusieurs années?
-Si elle doit déclarer tout sur 2012, comment s'effectue le repport de déficit immobiler?

Merci pour vos réponses éclairées

Sombress

roudoudou22 · Accepted Answer

Les travaux sont déductibles au titre de 2012 bien qu'il n'y ait pas eu de revenu, à condition que ce soient des Tx de réparation ou d'amélioration.

De même pour les intérêts d'emprunt, et les frais de copropriété incombant normalement au bailleur.

Il peut en résulter un déficit fiscal qui sera imputé pour partie sur ses autres revenus (limite 10700 €) en 2011.

Le surplus sera à imputer sur ses revenus fonciers des années à venir.

Il lui suffira de suivre à la lettre les prescription de l'imprimé 2044.

sombress · Answer

Merci à toi roudoudou22

Je répond très tard (1 mois et demi..honte à moi) suite des erreurs de ma part, merci de ne pas trop m'en tenir rigueur....

Tu as bien répondu à ma demande et ce hyper rapidement.
Le seul point d'ombre pour moi est de savoir si je porte toutes les déductions cette année ou si je le fais partiellement.
Si je porte tout, comment cela se passe-t-il les années suivantes?

Encore merci.

Sombress

roudoudou22 · Answer

L'imputation (éventuellement partielle) sur le revenu global de déficits fonciers ne peut être effectuée qu'au titre de l'année au cours de laquelle ont été réalisées les dépenses correspondantes (ceci dans la limite du plafond de 10700 €).

La fraction du déficit foncier d'une année, excédent 10700 € ne pourra donc être imputée que sur les revenus fonciers des années suivantes, ce qui présente deux avantages :

- chaque année suivante vous supprimerez tout ou partie de vos revenus fonciers, c.a.d les revenus qui auraient été imposés dans les tranches les plus élevées de l'impôt sur le revenu ;

- vous faites l'économie des cotisations de CSG, CRDS et Contributions sociales des années suivantes à hauteur des cotisations calculées sur les déficits ainsi reportés.

Pas mal non ?

sombress · Answer

Bonjour à toutes et à tous

Encore merci pour toutes vos réponses qui éclairent fortement ma lanterne jusqu'à la surbrillance....

J'ai encore néanmoins besoin d'un petit éclaircissement:

Puis-je utiliser moins de 10700 euros de déficit, sachant qu'elle ne sera pas imposable si je n'utilise que 9500 euros, et cette différence que je n'utiliserais pas serait-elle reportable sur l'année suivante en déficit foncier?

Autre question annexe, les frais transactions (notaire et agence) sont à priori non déductibles . Est ce que je me trompe?

Merci encore les experts.

Sombress

PS: Roudoudou22 en Armorique?

roudoudou22 · Answer

déficit imputable sur le revenu global de 2012 10700 €

Si ce revenu global de 2012 est nul, il en résultera un déficit du revenu global de 10700 €, reportable sur 2013.

Revenu global de 2013 : 9500 €

Déficit reporté de 2012 10700 €

Il en résulte un déficit global de 2013 de 10700 € - 9500 € = 1200 € qui sera reporté sur 2014.

Revenu global de 2014 10000 €
déficit reporté de 2013  1200 €

Revenu imposable de 2014  10000 € - 1200 € = 8800 €.

Donc dans les faits, vous utilisez effectivement moins de 10700 € de déficit en 2013, ceci, précisément parce que le revenu global de cette année sera inférieur à ce montant.

Il suffit juste de suivre les indications des imprimés 2044, 2042 et de l'avis d'imposition qui mentionnera le déficit du revenu global à reporter l'année suivante.

Autre question annexe, les frais transactions (notaire et agence) sont à priori non déductibles . Est ce que je me trompe?  Non vous ne vous trompez pas.




PS: Roudoudou22 en Armorique?   Hé non, mais originaire d'Armorique

Kenavo sombress

bailleurx · Answer

heu roudou je pense que votre réponse et bonne mais ne correspond pas exactement à  la question posée

 d'abord il ne s'agit pas du revenu 2013 mais du revenu 2012 qui bénéficiera des déficit du foncier 2012

et dans la question j'avais compris non pas que les autres revenus étaient inférieurs au déficit imputable 
 mais en n'imputant qu'une partie du déficit le revenu pourrait être non imposable
 comme par exemple si sombress avait pour 2012
 autres revenus 2012 = 17000€ pour une personne seule avec une part
et que 
en imputant non pas le 10700 de deficit foncier de 2012 mais juste 9500
 le revenu serait donc non imposable

il me semblait donc que NON sombress ne peut pas utiliser qu'une partie du deficit si les autres revenus de l'année sont > ou = au deficit (au motif que ca suffirait pour ne pas être imposable)

votre démonstration sur l'emploi du report en 2014 confirme bien l'autre aspect de la question en disant que si les autres revenus étaient inferieurs au deficit fonciers imputable directement sur les revenus  par exemple 9500 alors là  il resterait un déficit à reporter directement sur l'année suivante de 1200€

mais si les revenus de l'année 2012 sont par exemple de 11000€ alors dans ce cas sombress doit imputer les 10700€  même si en en imputant que 2000 il n'aurait pas été imposable


confirmez vous SVP





 
être ou avoir là est la question...

roudoudou22 · Answer

Naturellement bailleurs, bien évidemment, je confirme. 

Je n'avais pas compris la dernière intervention de sombres comme vous, mais peu importe, ces échanges permettent sans doute d'éclairer le débat.

On ne peux reporter par choix une fraction du déficit global. Ce report (comme le report des déficits fonciers sur les revenus du même non se fait en suivant rigoureusement les indications des imprimés. 

C'est de l'arithmétique, il n'y a de place ni à à "l'imagination" ni aux calculs qui permettraient d'optimiser l'avantage fiscal résultant de l'utilisation des déficits.

sombress · Answer

Bonjour

Merci à vous d'avoir prêté attention à mon problème et de vos judicieux conseils.

Déclaration terminée et envoyée!

Bien cordialement

Sombress

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