Régul de charges locatives de plus de 2000€...

Question

Bonjour,

J'ai un gros souci pour lequel ma femme et moi aurions vivement besoin d'aide. Nous louons un appartement neuf (nous sommes les premiers locataires) depuis un peu plus d'un an et demi. Nous sommes passés par une agence immobilière et en plus du loyer le montant de charges provisionné mensuellement était de 70€.

Et hier très très mauvaise surprise, nous recevons un courrier de l'agence immo nous demandant de payer un peu plus de 2000€ au titre de la régularisation sur charges (1400€ pour l'année 2012 et 600€ pour le début de l'année 2013). Bien évidemment, cela a été un sacré coup derrière la tête pour ma femme et moi...

De plus, ceux ci nous signifient qu'à partir du mois prochain nous devrons nous acquitter d'une provision sur charges non plus de 70€ par mois mais 190€. Je trouve cela inacceptable car si nous avions eu cette information dès le début, nous n'aurions pas pris cet appartement qui dépassait déjà légèrement notre budget... Etant donné que nous sommes les premiers locataires, j'imagine volontiers que l'agence ne pouvait pas tomber pile poil sur le bon niveau de charges provisionnel. Mais là un tel écart me laisse extrêmement dubitatif.

Je voulais donc savoir quels recours j'ai ? Plusieurs questions à ce propos :
1/ une régul sur les charges locatives n'est elle pas encadrée en terme de % d'augmentation ? l'agence peut réellement faire ce qu'elle veut à partir du moment où elle fournit le justificatif ?
2/ car le décompte des charges en question m'a bien été envoyé, sauf que n'y connaissant rien je ne sais pas si tel ou tel compte de charges doit bien être à la charge du locataire ou non, et comment se définissent les quote part propriétaire/locataire. Je me permets de vous mettre la liste des lignes ci dessous :
- garage : montant 145€ dont part locataire 111€ (incluant les charges d'ascenseur, d'escalier, charges sous sols et charges communes)
- cave : montant très peu significatif je n'en parlerai donc pas
- appartement : 2461 € (!!!) dont 2134 € part locataire incluant charges eau chaude (c'est de la consommation donc ok), charges chauffage (idem...), charges communes (sans plus de précisions), charges bâtiment (sans plus de précision), charges escalier, charges ascenseur (alors que nous info nous sommes en rez de chaussée et n'utilisons pas l'ascenseur, et l'escalier uniquement pour aller au garage ou à la cave mais ces charges "escalier/ascenseur" sont déjà décomptées au niveau des charges garage et cave) et enfin charges chauffage (alors que nous avons déjà un poste de charges relatif à la consommation de chauffage) et charges VMC.

Voyez vous des lignes qui vous interpellent et qui seraient plutôt à payer par le propriétaire ?

Car comme vous le verrez plusieurs points m'interpellent :
1/ le fait que nous payons en tout 260€ par an de charges escalier/ascenseur, alors que nous sommes en rez de chaussée et que la seule utilisation des escaliers (ou ascenseur même si nous ne le prenons jamais) se fait pour accéder à la cave ou au garage et que ces postes sont déjà reportés dans la ligne charges relative à la cave et au garage... ne puis je pas contester quelque chose à ce niveau là ?
2/ de plus au niveau des quote part, je trouve la répartition propriétaire/locataire très étrange... Au global (cave+garage+ascenseur) les charges annuelles s'élèvent à 2672€ dont une part locataire de 2256€. Soit seulement 416€ de la poche du propriétaire... pour un appartement d'environ 85 m². A titre de comparaison nous sommes propriétaires à Lyon avec ma femme d'un petit T2 que nous louons et pour lequel nous payons 175€ par trimestre de charges de co-propriété soit 700€ à l'année... pour un petit 45m². Bref ca ne me parait pas cohérent.
3/ pour les consommations (eau chaude et chauffage principalement) la répartition est faite avec des quantièmes... oui mais comment être certain qu'il n'y a pas une erreur
4/ dernière chose, ca ne concerne pas l'agence mais l'appartement en lui même : je me demande si j'ai un recours possible d'une manière ou d'une autre car je trouve nos consommations de chauffage et d'eau chaude absolument excessives (quasiment 120 € d'eau chaude+chauffage par mois alors qu'il s'agit d'une résidence BBC pour laquelle on nous avait vendu la faible consommation d'énergie !)

Désolé pour mon post un peu long, mais nous avons réellement besoin d'aide et de conseils...

Merci d'avance !

A bientôt

marmenard · Answer

Bonjour  
Vous avez surtout besoin d'une info sur les charges voici  un résumé 
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire 
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement 
 
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges. 
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné. 

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an. 

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique).  
Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois. 
 
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu. 
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

Vous avez une agence mais avant tout un propriétaire dont les coordonnées sont sur votre bail et par défaut son mandataire
 il n'est pas interdit avant de payer, de lui demander des explications
 Avec eau chaude et ascenseur  ne pas s'étonner que 70€ sont dépassés ou très juste

bailleurx · Answer

à lire votre post certe un peu long mais au moins assez complet pour se faire une idée   
 me vienent 2 remarques  outre toutes considérations de décompte   
1) le montant des provisions sur charges demandé etait visiblement sous évalué (il y a tomperie, cet argument serait d'autant plus flagrant si l'agence , n'est pas une agence lamda, mais un groupe de gestion affilié à un constructeur, genre akeris belavia....)   

2) même s'il est incontestable que les charges payées par le propriétaire, pour le compte du locataire sont récupérables.... elles DOIVENT d'une part être justifiées, et d'autre part faire l'objet d'une répartition JUSTE entre les locataire qui DOIT D'AVANCE être CONNUE du locataire   
(chaque mot à son importance c'est pk je les ecrit en majuscule ou souligné, et chaque point peut en soit être un objet de contestation....)   
    
vous devez donc verfier dans votre contrat ce qui est explicitement noté concernant les charges, leur répartition, et leur mode de payement   
 seul ce qui est noté là vous sera attribuable et rien de + (sachant neanmoins que tout ce dont vous avez l'usage est de fait sujet au charges définis par la loi de 89)   

"Liste des charges récupérables"    
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/2020-10-29/  



vous devez donc repondre par courrier recommandé au propriétaire (et/ou agence) que vous contestez le montant des charges qui vous sont facturées pour les motifs ... (ici cités au1 et  2)   
que la jusrisprudence a admis comme étant des points contestables   
 voir ce document vers la fin vous y trouverez plusieurs jurisprudence à votre profit   
charges locatives jurisprudence   
https://www.inc-conso.fr/user/login?destination=node/4611   
par exemple  
* Les demandes de provision doivent être justifiées par la com- munication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, s'agissant d'un bailleur personne morale, par le budget prévisionnel, même en présence d'une clause du bail autorisant le bailleur à réajuster la provision pour charges pour la rapprocher au mieux du coût réel. (Cass. civ. III, 3 avril 2001, pourvoi no 99-20 337.)  

* Les charges locatives ne sont dues qu'autant que le bailleur a communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ; et qu'il tient à sa disposition, fût-ce devant lui, les pièces justificatives de ces charges. À défaut, le locataire peut agir en répétition de l'indu. (Cass. civ. III, 8 décembre 2010, pourvoi no 09-71 124.)
    
vous devez d'autre part demander à consulter tous les documents, servant des base au calcul des ces charges (decomptes de copro, taxe foncières) mais aussi demander à pouvoir consulter les factures ayant servi à l'établissement mêmme des comptes de copro   

vous devez exiger que le mode de répartition entre les occupant de l'immeubles soit   
1) connu et clair   
2) juste en fonction du benefice réel (notament en ce qui concerne l'ascensseur, il est d'usage dans les copro que l'ascenseur soit décompté en fonction de l'étage et donc 0 pour ceux du RC)   



cependant il vous faut considérer que si le chauffage est compris dans les charges, selon toute vraisemblance le montant des charges ne pouvait pas être couvert par une seule provision de 70€ par mois (sauf a avoir un studio de 20M2 sans autre prestation, pas de jardin, pas d'agent d'entretien,pas d'ascensseur,  pas de garage....)   
pour conclure et pour montrer votre bonne foi, il faudrait admettre selon la surface de votre logement et le niveau des prestation fournies, vous consentez à faire un payement de ....€ en avance sur une décompte sérieux et honnête   

selon moi pour un T2 par exemple dans un copro comme celle que vous décrivez 170€ par mois me semblerait le juste prix (chauffage eau chaude et tout compris)   
les prix que vous donnez pour votre logement de lyon ne doivent pas comprendre le chauffage (ce qui est de loin la charge la plus lourde)   
pour un appartement d'environ 85 m² (comme le votre) telle seule charge ne peut au bas mot être à elle seule inférieur à 700€ par mois en individuel et donc + en collectif car chacun compte sur l'autre pour faire des economie...   






être ou avoir là est la question...

Régul de charges locatives de plus de 2000€...

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