Récupérer des charges litigieuses sur la caution locative ?

Question

Bonjour,


J'étais locataire d'un appartement que j'ai quitté il y a deux mois. 
La régie gestionnaire nous a fait en mai 2013 un rappel de charges portant sur les années 2010 et 2011 en faisant passer les charges de 50 euros à 135 euros. Nous sommes en litige là dessus - d'une part parce que ce rappel aurait pu se faire chaque année
- d'autre part parce que la différence énorme entre la provision prévue sur le bail et le réel des charges nous ont fait craindre que la régie n'ait baissé le montant des charges pour mieux louer l'appartement...

En attendant de régler cela, nous devrions récupérer notre caution la semaine prochaine (car bien entendu ils attendent le dernier jour des deux mois légaux)

Ma question : est il possible qu'ils ne nous rendent pas la caution, pour prélever dessus une partie du montant qu'ils nous ont demander ? Est ce légal ? J'ai lu sur internet que le bailleur pouvait garder pour cela au maximum 20 ou 25% du montant de la caution ?


Merci de vos éclaircissements !

ns · Accepted Answer

bonjour,    Il serait intéressant de savoir que comporte ces charges : notamment s'il y a un chauffage collectif et eau collective, ce qui permettrait de se faire une idée.

Il faut savoir aussi que les charges, comme tout augmentent, surtout s'il y a le chauffage.

A partir du moment où il y a les justificatifs, vous devez la somme, donc on peut vous la retenir.

Le bailleur ou l'agence peut garder une somme en attendant le décompte du syndic s'il ne les a pas encore, car le syndic ne fait, au mieux, qu'une régularisation par an. Là c'est différent.

bailleurx · Answer

il est possible qu'il retienne sur le dépôt de garantie 20Ù jusqu'au prochain arret des comptes de copropriété

si nons pour vous defendre vous pouvez
 lire ce message https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-6205844-litige-monne-decroix#2

blackswan69 · Answer

Merci pour vos réponses.

Quelques précisions : ces charges comprennent l'eau + l'entretien de l'immeuble.
Quand j'ai posé la question de l'énorme différence entre la provision sur charges et le réel le propriétaire m'a effectivement parlé d'une augmentation des charges. Il m'a également dit que les locataires précédents payaient 80 euros de charges et que cela suffisait.

Or : 
- pourquoi nous a-t-il donc fait passer à 50 euros ?
- pourquoi refuse t il de me fournir le récapitulatif des charges locatives des anciens locataires afin que je puisse constater moi -même cette augmentation brutale des charges de l'immeuble ? 

Je précise enfin qu'il n'y a pas eu de travaux importants dans l'immeuble qui auraient occasionné cette augmentation, en tout cas, rien qui relève des charges récupérables (cf Décret n° 87-713 du 26 août 1987)

@NS : vous me dites : "A partir du moment où il y a les justificatifs, vous devez la somme, donc on peut vous la retenir"
=> mais s'il y a eu tromperie au moment de la signature du bail sur le montant provisoire des charges ? En effet, si nous avions su que les dépenses réelles nous demanderaient 135 euros de charges par mois, nous n'aurions pas loué cet appartement !

De plus, le bailleur est tenu de faire une régularisation par an, même s'il peut faire un rappel sur 5 ans, mais là c'est manifestement (et il l'a reconnu) de la négligence de la part de mon bailleur !

@bailleurx : On parle de charges sur les années 2010 et 2011, donc il a déjà reçu les comptes de copro puisque j'en ai obtenu une copie. En revanche, rien ne nous dit qu'il ne prévoit pas de nous imputer également des charges sur 2012/2013.....

blackswan69 · Answer

Merci bailleurx pour votre lien. J'y trouve notamment ceci :

* Les demandes de provision doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, s'agissant d'un bailleur personne morale, par le budget prévisionnel, même en présence d'une clause du bail autorisant le bailleur à réajuster la provision pour charges pour la rapprocher au mieux du coût réel. (Cass. civ. III, 3 avril 2001, pourvoi no 99-20 337.)

Ce qui fait que la régie devrait être obligée de me fournir les détails des charges locatives payées précédemment dans cet appartement, non ?

marmenard · Answer

Bonjour
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation 

 Je doute donc de la régularité d'un passage de 50 à 135 €
Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ?
 Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions. N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais demande en lettre recommandée  et vous en gardez un double
 De préférence au proprio  ou son mandataire et copie simple vers agence

marmenard · Answer

Re 
 Vous dites:il n'y a pas eu gros travaux dans l'immeuble  
 OK mais de toute façon les gros travaux ne sont pas à charge du locataire mais du proprio
 En immeuble géré par syndic celui ci   ne fait les comptes de dépense immeuble que un fois par an peu avant l'AG de copropriété pour approbation par la copro
 Donc  une régulation est toujours sur 2 années  calendaires
 Comme vous avez quitté depuis 2 mois  le bailleur peut conserver 20% de votre dépôt de garantie dans l'attente des comptes du syndic et vous rendre le reste
 Et je vous le répète:
Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation 
Un bailleur régulier ,et honnête reprend  en général les  tarifs pratiqués à la précédente régularisation  (eau minuterie chauffage divers), augmente de 5% et basta  , différence minime en plus ou moins

Récupérer des charges litigieuses sur la caution locative ?

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