Pénalités pour cession entre épouxRésolu

Question

Bonjour,
Avec mon conjoint, mal informés, nous avons fait l'erreur d'acheter un terrain à son nom seul. Pour que notre future maison appartienne à notre couple, je dois aujourd'hui racheter 50% du terrain à mon conjoint.
Ce terrain a été acheté 110 000€ dont 20% de frais d'agence (90 000€ + 20 000€). 
On me dit que les frais de notaire liés à cette cession doivent être basés sur le prix d'achat avec Frais d'agence inclus, et que dans le cas contraire nous risquons d'être redressés par le Trésor avec pénalités ?! 
Cela nous parait injuste.

Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance
Lo

roudoudou22 · Answer

Pourquoi votre conjoint ne vous fait il pas une donation de la moitié de cette parcelle ?

Lovo974 · Answer

Bonjour,
Une donation n'a pas été envisagée du fait du droit de réserve des enfants d'un premier mariage. 
A priori, une donation ne semble pas réaliser le même partage équitable et définitif qu'une vente ?!

Ma question reste entière. Lors de la vente du terrain, les frais de notaire ont été calculés sur le prix du terrain frais d'agence inclus. 
Le partage par cession entre conjoints peut-elle exclure les frais d'agence initiaux de 20% ? 

Merci

condorcet · Answer

Qu'en pensez-vous ? 
Consultez votre notaire.
Par le truchement d'un contrat de mariage, vous pouvez apporter  ce terrain à la communauté et stipuler que chacun des époux participera au règlement de l'emprunt contracté pour la construction et qu'ils seront réputés propriétaires en commun, à parts égales, du bien immobilier.
 Cela suppose que vous soyez effectivement mariés ensemble, point sur lequel vous n'apportez aucun précision.

Lovo974 · Answer

Merci pour votre réponse.
Les emprunts Terrain et Construction sont à nos deux noms, et nous sommes mariés en séparation de biens (pour le cas ou l'un de nous souhaiterait créer une entreprise).
Le notaire n'a pas évoqué votre solution.... Quelles sont les contraintes et différences pour l'avenir par rapport à une vente entre époux ?
Merci

condorcet · Answer

Terrain et Construction sont à nos deux noms
???? Vous aviez écrit :
Avec mon conjoint, mal informés, nous avons fait l'erreur d'acheter un terrain à son nom seul
 et maintenant vous écrivez :
Les emprunts Terrain et Construction sont à nos deux noms
  Les 2 versions sont contradictoires.

Lovo974 · Answer

Explication :
5 ans après l'achat du Terrain au nom de mon épouse, nous avons enfin pu emprunter pour la Construction, mais la banque nous a imposé le rachat du prêt Terrain avec un nouvel emprunt Terrain à nos 2 noms (avec nouvelle hypothèque sur les nouveaux emprunts ...)

condorcet · Answer

mais la banque nous a imposé le rachat du prêt Terrain avec un nouvel emprunt Terrain à nos 2 noms 
Bien, il est très simple de régulariser la situation en cédant la moitié de la propriété à votre épouse.
Les droits de mutation seront perçus sur la valeur du bien transmis et non sur la totalité puisque vous la conservez personnellement.
 Au regard du futur, en particulier la présence d'enfants issus d'une précédente union, quoi que vous fassiez, ils seront toujours là, et bien là, pour revendiquer leurs droits.
 Il existe un moyen très simple réservé aux conjoints de se protéger mutuellement par l'intermédiaire d'une donation au dernier vivant sans léser les enfants de leurs droits d'héritiers réservataires.
De plus, le conjoint survivant bénéficie, en outre, d'un droit d'usage et d'habitation viager sur le local tenant lieu de domicile au couple.

Lovo974 · Answer

Merci pour votre réponse très détaillée. 

Si je comprends bien, cette réponse rejoint ce que le notaire nous a proposé : racheter 50% du terrain à mon épouse, pour un cout de +5%

Ce qui nous ramène à la question initiale :
Ce terrain a été acheté 110 000€ dont 20% de frais d'agence (90 000€ + 20 000€).
Les droits de mutation peuvent-ils être calculés sur le prix d'achat HORS Frais d'agence ou non ?
Si oui, risquons nous d'être redressés par le Trésor avec pénalités ?

Merci
Cdt

condorcet · Answer

le notaire nous a proposé : racheter 50% du terrain à mon épouse, pour un cout de +5%.
Les droits de mutation sont perçus sur la valeur réelle selon les évolutions des prix dans le secteur immobilier local.
Le notaire devant les connaître, sa proposition est dans le "créneau".

Les droits de mutation peuvent-ils être calculés sur le prix d'achat HORS Frais d'agence ou non ? 
Non.
La commission d'agence s'est ajoutée au montant de votre achat sans pour autant augmenter la valeur du terrain.

 risquons nous d'être redressés par le Trésor avec pénalités ?
Le pire n'est jamais certain.
Si les tendances du marché immobilier correspondent à la valeur retenue, le risque est minime sinon nul.

Lovo974 · Answer

Merci bien pour vos réponses.
Afin de lever tout doute possible, concernant votre  réponse :
Non.
La commission d'agence s'est ajoutée au montant de votre achat sans pour autant augmenter la valeur du terrain. 
Dois-je comprendre que les droits de mutation doivent être calculés sur la base du prix d'achat initial Commission d'agence incluse ou bien sur la valeur réelle du terrain ?
Cdt

condorcet · Answer

les droits de mutation doivent être calculés sur la base du prix d'achat initial Commission d'agence incluse 
Non.

ou bien sur la valeur réelle du terrain ?
Oui. Sur la valeur d'actualité.

Lovo974 · Answer

Merci beaucoup pour cette réponse précise.
Cordialement

Lovo974 · Answer

Bonjour,
Une dernière question. Vous avez suggéré :
"Par le truchement d'un contrat de mariage, vous pouvez apporter ce terrain à la communauté et stipuler que chacun des époux participera au règlement de l'emprunt contracté pour la construction et qu'ils seront réputés propriétaires en commun, à parts égales, du bien immobilier. "
Cette solution est peut-être moins onéreuse qu'une vente. 
Est-ce possible dans notre cas de contrat de mariage en séparation de biens ?
Si oui, quelles conséquences pour le futur (enfants d'un 1er mariage, ..) ?
Cdt

condorcet · Answer

Est-ce possible dans notre cas de contrat de mariage en séparation de biens ? 
Réponse négative. 
Une séparation de biens implique un patrimoine individuel appartenant à chaque époux
Cette proposition vous avait été faite avant que vous fournissiez cette information sur votre régime matrimonial contractuel.

Lovo974 · Answer

Merci pour votre réponse.
Dans ce cas, serait-il possible d'adjoindre une société d'acquets à notre contrat de mariage pour mettre notre terrain en commun ?
Cette opération serait-elle moins onéreuse qu'une vente pour partage?
Quelles seraient les implications pour nous, pour notre enfant et pour ceux d'un précédent mariage de mon épouse ?

condorcet · Answer

serait-il possible d'adjoindre une société d'acquêts à notre contrat de mariage pour mettre notre terrain en commun ? 
Ceci implique la conclusion d'un nouveau contrat de mariage avec des frais certainement supérieurs à ceux générés par une mutation à titre onéreux traditionnelle d'époux à époux.
 Et surtout un long délai pour parvenir à l'homologation définitive de la nouvelle convention matrimoniale, or, vous semblez quelque peu pressés par la temps.

Quelles seraient les implications pour nous, pour notre enfant et pour ceux d'un précédent mariage de mon épouse ?
Vous faites une fixation sur ce sujet incontournable de la présence d'une descendance propre à chaque époux.
Ils ne peuvent être écartés de la succession.
Cette situation va obligatoirement générer une indivision entre le conjoint survivant et la descendance du conjoint décédé.
La solution communément adoptée reste et demeure la donation au dernier vivant assurant une protection efficace du conjoint survivant.

Pénalités pour cession entre époux

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