Question supplémentaire (donc différente) sur plus-value
Résolu
Miapia
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Miapia Messages postés 18 Date d'inscription mardi 20 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 2 juin 2014 - 27 mai 2014 à 01:54
Miapia Messages postés 18 Date d'inscription mardi 20 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 2 juin 2014 - 27 mai 2014 à 01:54
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roudoudou22
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25 mai 2014 à 16:28
25 mai 2014 à 16:28
Question : cette moins-value peut elle être prise en compte et donc amener à une plus-value brute finale de 53077 - 30000 = 23077 euros ?
Votre question est un cas d'école puisqu'il ne correspond pas à votre situation à laquelle j'ai déjà répondu.
J'y répond cependant par l'affirmative.
En effet, en application des dispositions visées au § II de l'article 150 VD du CGI,
en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives constatée par le même acte, soumis à publication ou à enregistrement, et entre les mêmes parties, la ou les moins-values brutes, réduites d'un abattement pour durée de détention s'imputent sur la ou les plus-values brutes également corrigées le cas échéant de l'abattement pour durée de détention
Votre question est un cas d'école puisqu'il ne correspond pas à votre situation à laquelle j'ai déjà répondu.
J'y répond cependant par l'affirmative.
En effet, en application des dispositions visées au § II de l'article 150 VD du CGI,
en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives constatée par le même acte, soumis à publication ou à enregistrement, et entre les mêmes parties, la ou les moins-values brutes, réduites d'un abattement pour durée de détention s'imputent sur la ou les plus-values brutes également corrigées le cas échéant de l'abattement pour durée de détention
Miapia
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Modifié par Miapia le 25/05/2014 à 22:40
Modifié par Miapia le 25/05/2014 à 22:40
"Votre question est un cas d'école puisqu'il ne correspond pas à votre situation à laquelle j'ai déjà répondu."
Effectivement, concernant mon achat à mon frère de sa part, vous m'aviez déjà répondu que quel que soit le montant que je lui aurai versé (et il a été supérieur de 15000 euros à celui auquel je vends aujourd'hui cette part), cette licitation n'a aucune incidence sur la plus-value finale. Et hélas pour moi vous avez raison comme je l'ai constaté en poursuivant mes recherches sur les bases juridiques que vous avez eu l'amabilité de me fournir.
Ceci explique pourquoi, par simple souci de la simplifier, j'ai posé une autre question en "oubliant" volontairement cette licitation: en effet je savais que la réponse attendue serait strictement la même que si j'avais été héritier unique de cette maison, sans frère ou soeur et je me suis donc placé sciemment dans cette situation, si fictive soit-elle.
Quant à votre réponse positive sur ce point précis de la prise en compte de la moins-value dans le décompte final, je dis : enfin une bonne nouvelle !
Certes cet élément (que mon notaire a zappé) ne va pas effacer la plus-value générée par la forte différence entre le prix estimé après le 1° décès ((même avec les abattements pour les 15 ans de détention, en particulier pour les prélèvements sociaux) et mon prix de cession actuel mais au moins cela va-t-il la diminuer.
On peut donc considérer la question comme résolue, un grand merci pour le temps que vous avez bien voulu me consacrer dans vos réponses successives.
Effectivement, concernant mon achat à mon frère de sa part, vous m'aviez déjà répondu que quel que soit le montant que je lui aurai versé (et il a été supérieur de 15000 euros à celui auquel je vends aujourd'hui cette part), cette licitation n'a aucune incidence sur la plus-value finale. Et hélas pour moi vous avez raison comme je l'ai constaté en poursuivant mes recherches sur les bases juridiques que vous avez eu l'amabilité de me fournir.
Ceci explique pourquoi, par simple souci de la simplifier, j'ai posé une autre question en "oubliant" volontairement cette licitation: en effet je savais que la réponse attendue serait strictement la même que si j'avais été héritier unique de cette maison, sans frère ou soeur et je me suis donc placé sciemment dans cette situation, si fictive soit-elle.
Quant à votre réponse positive sur ce point précis de la prise en compte de la moins-value dans le décompte final, je dis : enfin une bonne nouvelle !
Certes cet élément (que mon notaire a zappé) ne va pas effacer la plus-value générée par la forte différence entre le prix estimé après le 1° décès ((même avec les abattements pour les 15 ans de détention, en particulier pour les prélèvements sociaux) et mon prix de cession actuel mais au moins cela va-t-il la diminuer.
On peut donc considérer la question comme résolue, un grand merci pour le temps que vous avez bien voulu me consacrer dans vos réponses successives.
roudoudou22
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26 mai 2014 à 09:42
26 mai 2014 à 09:42
ne va pas effacer la plus-value ..... mais au moins cela va-t-il la diminuer.
Mais non, cela ne va rien diminuer du tout, car vous n'êtes pas dans le cas de figure fictif que vous décrivez dans cette nouvelle question.
Mais non, cela ne va rien diminuer du tout, car vous n'êtes pas dans le cas de figure fictif que vous décrivez dans cette nouvelle question.
Miapia
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2 juin 2014
Modifié par Miapia le 26/05/2014 à 19:53
Modifié par Miapia le 26/05/2014 à 19:53
Si je traduis votre réponse sibylline, je devrais donc considérer que pour les centres de prélèvements fiscaux et sociaux,
1- je vends 95 000 euros une demi-maison que j'ai acquise sur une base
- de 41 923 (en 1999) d'où plus-value brute et plus-value imposable
- et de 110 000 (en 2006) d'où moins-value imposable qui efface entièrement la plus-value (ni impôt ni prélèvements sociaux)
2- je vends simultanément l'autre demi-maison 95 000 euros alors que je l'ai acquise zéro euro,
d'où au final une gigantesque plus-value imposable et taxable en prélèvements sociaux de pratiquement 95 000 euros... Je me pince pour m'assurer que je ne suis pas en plein cauchemar...
1- je vends 95 000 euros une demi-maison que j'ai acquise sur une base
- de 41 923 (en 1999) d'où plus-value brute et plus-value imposable
- et de 110 000 (en 2006) d'où moins-value imposable qui efface entièrement la plus-value (ni impôt ni prélèvements sociaux)
2- je vends simultanément l'autre demi-maison 95 000 euros alors que je l'ai acquise zéro euro,
d'où au final une gigantesque plus-value imposable et taxable en prélèvements sociaux de pratiquement 95 000 euros... Je me pince pour m'assurer que je ne suis pas en plein cauchemar...
Miapia
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2 juin 2014
Modifié par Miapia le 26/05/2014 à 22:01
Modifié par Miapia le 26/05/2014 à 22:01
Et après m'être pincé, c'était bien un cauchemar.
Je m'explique.
Si j'en crois mon acte de propriété je suis propriétaire des deux moitiés de ma maison.
Si, comme vous l'avez écrit, la licitation ne supprime pas l'impôt et les prélèvements sociaux qu'auraient payés mon frère si nous étions restés en indivision et que nous vendions cette maison à deux, toutefois ça ne change rien et nous sommes effectivement devant un cas d'école, comme vous l'avez justement écrit, un cas qui ne s'était jamais présenté et qui ne se représentera plus jamais.
En effet :
- d'une part il y a une coïncidence exacte entre le prix d'acquisition par succession de la part héritée par mon frère (et par moi-même bien entendu) au décès de mon père (110 000 euros) et l'argent (110 000 euros également) que je lui ai versé pour lui acheter sa part,
- d'autre part, et identiquement bien entendu pour la part de mon frère et la mienne, la plus-value générée par la vente à 95 000 euros de la part au décès de notre mère déclarée 83846/2 soit 41 923 euros est entièrement effacée après abattements par la moins-value sur la vente à 95 000 euros de la part léguée par notre père et déclarée 110 000 euros auxquels s'ajoutent 15% de frais pour travaux.
C'est la raison pour laquelle je vous avais, pour simplifier, posé la question en considérant les calculs à faire comme si j'avais été seul héritier...
Je m'explique.
Si j'en crois mon acte de propriété je suis propriétaire des deux moitiés de ma maison.
Si, comme vous l'avez écrit, la licitation ne supprime pas l'impôt et les prélèvements sociaux qu'auraient payés mon frère si nous étions restés en indivision et que nous vendions cette maison à deux, toutefois ça ne change rien et nous sommes effectivement devant un cas d'école, comme vous l'avez justement écrit, un cas qui ne s'était jamais présenté et qui ne se représentera plus jamais.
En effet :
- d'une part il y a une coïncidence exacte entre le prix d'acquisition par succession de la part héritée par mon frère (et par moi-même bien entendu) au décès de mon père (110 000 euros) et l'argent (110 000 euros également) que je lui ai versé pour lui acheter sa part,
- d'autre part, et identiquement bien entendu pour la part de mon frère et la mienne, la plus-value générée par la vente à 95 000 euros de la part au décès de notre mère déclarée 83846/2 soit 41 923 euros est entièrement effacée après abattements par la moins-value sur la vente à 95 000 euros de la part léguée par notre père et déclarée 110 000 euros auxquels s'ajoutent 15% de frais pour travaux.
C'est la raison pour laquelle je vous avais, pour simplifier, posé la question en considérant les calculs à faire comme si j'avais été seul héritier...
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2 juin 2014
26 mai 2014 à 22:04
26 mai 2014 à 22:04
PS : ayant oublié de cocher la case "Recevoir les réponses par mail", je le fais maintenant par ce post-scriptum.
Miapia
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2 juin 2014
Modifié par Miapia le 27/05/2014 à 01:56
Modifié par Miapia le 27/05/2014 à 01:56
Et en fait après complément de réflexion sur ce casse-tête apparent, peu importe le montant de la licitation : la licitation entre héritiers n'ajoute aucune valeur au prix d'acquisition de la maison qui sert de base au calcul de la plus-value lors de sa cession, mais ELLE N'EN ENLÈVE PAS NON PLUS.
La licitation étant neutre, je dois en effet comme vous le souligniez supporter aussi la plus-value générée par la cession de la part anciennement léguée à mon frère et que je lui ai rachetée.
Mais dans mon cas précis, qui doit être assez rare (en moyenne le prix de l'immobilier augmente au fil des ans) ni ma part propre nie celle anciennement fraternelle n'entrainant de plus-value en cas de vente à un prix aussi faible de 95 000 euros, je n'aurai pas de supplément à régler, en dehors bien entendu dwe la rétribution de mon représentant fiscal dont j'attends, comme celle du notaire, la réponse.
La licitation étant neutre, je dois en effet comme vous le souligniez supporter aussi la plus-value générée par la cession de la part anciennement léguée à mon frère et que je lui ai rachetée.
Mais dans mon cas précis, qui doit être assez rare (en moyenne le prix de l'immobilier augmente au fil des ans) ni ma part propre nie celle anciennement fraternelle n'entrainant de plus-value en cas de vente à un prix aussi faible de 95 000 euros, je n'aurai pas de supplément à régler, en dehors bien entendu dwe la rétribution de mon représentant fiscal dont j'attends, comme celle du notaire, la réponse.
La législation juridique et financière évolue en permanence...