bien immobilier divorce conflictuel

Question

Bonjour,

Dans le cadre d un divorce, j aimerais avoir une info précieuse, quant à l'indemnité d 'occupation. En effet, nous avons achete un bien ensemble, et ne trouvant pas de terrain d'entente, je prepare mon terrain: j'ai compris le fonctionnement SAUF un détail et peut etre pas des moindres, l'indemnité qui sera deduite de la part de l'occupant au moment de la revente sera t elle l'aquivalent de la valeur locative DIVISEE par deux? ou l equivalent de la valeur locative?
De plus, il paraitrait que l occupant pourra deduire 20 % aussi sur le montant total qu'il devra deduire de sa part au moment de la vente? à quoi ces 20% correspondent ils?
Et aussi si vous le savez, quelle difference y a t il entre le loyer et la valeur locative?

Voilà, je vous remercie d'avance à tous de m apporter vos reponses, plus elles seront nombreuses, meiux ce sera (si elles vont dans le meme sens...)
Merci encore c est urgent!!

doris33 · Answer

Bonjour,

j'ai l'impression que vous connaissez déjà tout.

Selon le lien suivant :

https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/indemnite-occupation-jusqu-jour-partage-1622.htm#.U_NDbaPEfwk

extrait
"Un notaire, un avocat ou un agent immobilier vous aideront à fixer sa valeur, sachant que le copropriétaire, pourra voir fixer une indemnité portant une valeur locative réduite d'environ 20%.

- abattement 20% : 1800 euros

- total  dû : 5400-1800= 3.600 euros par an.

Un tel abattement sera souvent appliqué par les Tribunaux  pour tenir compte du fait que l'appartement appartient justement à deux ex-époux ou concubins."

Un loyer est fixé par un bail, correspond à de l'argent versé.

La valeur locative est une estimation, une supposition : à combien un bien de cette nature, surface, localisation, prestations pourrait-il être en mis en location en respectant les prix du marché ?

Cordialement

laseine75 · Answer

Merci de m'avoir apporté cette reponse si rapidement!
Mais la preuve que je n'ai pas tout compris: je ne comprends toujours pas le principe des 20%
Cela signifie que non seulement l occupant reste dans le logement car le juge l aura decidé ainsi par exemple, mais que en plus il ne paiera "rien" tous les mois d'une part car son salaire ne le lui permettra pas et d autre part parceque il faut attendre la vente du bien pour recuperer sa part a laquelle on rajoutera cette indemnite d occupation depuis tous ces mois , voire toutes ces annees.
Et à ce principe, l occupant au lieu de deduire x euros sur sa part , deduira x euros - 20%, ce qui diminuera le montant que recevra l ex conjoint!

je ne comprends donc pas cette logique

le lien que vous m avez envoyé est celui que j avais trouvé, mais c est le seul qui indique une valeur locative à diviser en 2, avez vous trouvé une autre source pr confirmer cette theorie?... parceque là aussi, je tombe des nues: l occupant y reste, ne paie rien au mois le mois, il deduit 20 % de ce qu il devra à l autre au moment de la vente sur une valeur locative elle meme divisée en 2 alors que l autre n y habitera plus!

dites moi que j ai mal compris

ps: a l heure actuelle , j ignore ce que le juge ordonnera, je prefererais la vente immediate car les choses sont deja compliquées, mais je sais que mon conjoint veut à tout prix occuper l appartement, alors j essaie de comprendre ce qui le motive ainsi..

merci encore

doris33 · Answer

Valeur locative divisée par deux car vous êtes deux. C'est logique. 


Si dans une indivision, il y a 3 indivisaires et qu'un seul l'occupe, on peut lui réclame 1/3 d'indemnité.


Moi non plus, je ne comprends pas les 20% mais sur un site, j'ai trouvé une autre explication.

http://immobilier.excite.fr/indemnite-doccupation.html

http://www.nicolasblanchy.fr/indemnite-doccupation-conditions-et-evaluation/

extrait
"La Cour d'appel de Paris a estimé par exemple que : « l'indemnité doit être fixée en fonction du revenu qui reviendrait à l'indivision en cas de location à loyer libre mais avec une réfaction de 20 à 30 % en raison de la précarité de l'occupation ». CA Paris, 2e ch. B, 15 sept. 1995 : Juris-Data n° 1995-024135).

La Cour de cassation admet une réfaction de la valeur locative du bien, de l'ordre de 20 à 30 % par rapport au loyer normal (Civ. 1re, 4 mai 1994, no 91-21.822, Defrénois 1995. 564, note Forgeard ; RTD civ. 1995. 661, obs. Patarin.

Le montant de l'indemnité d'occupation peut aussi être fixé à l'amiable et faire l'objet d'une convention (Civ. 1er, 4 oct. 2005, no 03-19.459, JCP 1997. I. 127, no 2, obs. Périnet-Marquet)."

Vous savez aussi que vous êtes redevable de la moitié de la taxe foncière.
Aussi que tout peut être en partie négocié.  Que parfois, il vaut mieux lâcher sur un point pour gagner sur d'autres.

laseine75 · Answer

d abord un grand merci pour votre contribution, viennent maintenant les differends... ;)

"Valeur locative divisée par deux car vous êtes deux. C'est logique. "...euh non je ne trouve pas cela logique justement, car il y en a un qui va jouir du bien immobilier, qui va l occuper meme a titre onereux, tandis que l'autre est en quelque sorte "expulsé"... l occupant ne devrait il pas devoir une indemnité d occupation équivalent à un loyer ENTIER puisqu il sera desormais SEUL a y habiter? L autre n y habitant plus, pour quelle raison il devrait encore continuer à "payer" la moitié du loyer?
La ça me parait logique

C est comme si on y habitait plus et que le nv locataire au lieu de payer l integralite d un loyer, ne devrait en payer que la moitié...
Si on mettait le bien à louer à un tiers, là je comprendrais que étant 2 indivisaires, on recupere chacun la moitié du loyer, mais ce n est pas un tiers dans ce contexte.
J espere m être assez bien exprimer...


Quant aux 20 % : "avec une réfaction de 20 à 30 % en raison de la précarité de l'occupation"... est ce par rapport à la situation "precaire" de l occupant qui DEVRA (par rapport à la loi) se trouver obligatoirement un autre logement et revendre?
Car si c'est à cela que se rapporte la notion de precarité, il y a tout interet à ce que le juge ordonne une mise en vente

Moi je sais que mon conjoint ne voudra pas revendre le bien et cherchera à en jouir coûte que coûte..
Savez vous si le juge peut ordonner justement une mise en vente du bien même si l autre conjoint ne le souhaite pas?

doris33 · Answer

"Valeur locative divisée par deux car vous êtes deux. C'est logique. "...euh non je ne trouve pas cela logique justement, car il y en a un qui va jouir du bien immobilier, qui va l occuper meme a titre onereux, tandis que l'autre est en quelque sorte "expulsé"... l occupant ne devrait il pas devoir une indemnité d occupation équivalent à un loyer ENTIER puisqu il sera desormais SEUL a y habiter? L autre n y habitant plus, pour quelle raison il devrait encore continuer à "payer" la moitié du loyer? "

Votre futur ex-mari est tout de même propriétaire de la moitié du bien, vous ne voudriez pas qu'il paie un loyer complet !!!

Il pourrait aussi vous acheter votre part ?!

Oui, un juge peut obliger à la vente du bien mais cela n'intervient qu'à terme d'une longue procédure. 

Lorsque le divorce sera prononcé, si le problème de la maison n'est pas réglé, vous serez votre ex-mari et vous-même dans l'indivision que vous pourrez quitter mais :


https://indivision.ooreka.fr/comprendre/sortir-de-l-indivision

laseine75 · Answer

si j aimerais bien, et je trouve cela justifié puisqu il occupera (peut etre) le logement et surtout que c est lui qui aura fait la demande de jouir du logement, et moi je ne l occuperai plus.. donc qu il soit proprio a moitié c est une chose, mais qu il occupe le logement SEUL c en est une autre, et je trouve donc illogique qu il ne paie que la moitié s il y habite seul sans moi donc...

..maintenant je comprends tout l interet qu il a à vouloir l occuper!

pour le rachat de ma part, je ne sais pas, je pense qu il pourrait, mais avec des revenus peu importants, comment pourrait il ensuite rembourser le credit (33% d endettement largement depassé )...à moins que... je me mefie toujours maintenant
justement à moins que quoi? quelles sont les possibilites qui se presentent à lui pour le remboursement du credit?

La longue procedure, c est certainement ce qui m attend si on lui attribue la jouissance du logement

Merci pour le dernier lien, mais ça devient trop compliqué, je ne maîtrise pas ce jargon, je n y comprends plus rien..

doris33 · Answer

Sortir de l'indivision par voie judiciaire :

"Voie judiciaire

    Les coindivisaires sont en désaccord sur le principe et/ou les modalités de partage ou vente des biens indivis.
    Dans ce cas, n'importe quel coindivisaire peut saisir le tribunal de grande instance de sa demande ; le juge peut :
        imposer le maintien dans l'indivision, pour une durée maximale de 5 ans, si l'intérêt de l'un des coindivisaires le justifie ;
        procéder au partage des lots par tirage au sort ;
        si le partage est impossible, le juge peut ordonner la licitation des biens indivis : les biens sont mis en vente aux enchères.
"

Si votre futur ex n'a pas la capacité financière pour vous racheter votre part, je ne vois pas d'autre solution que la vente.
J'ai supposé que le crédit pour la maison était réglé ?!

Votre avocat(e) ne vous explique-t-il pas les choses ?

laseine75 · Answer

Whaou! Sans indiscretion, êtes vous avocat ? Car on sent la maîtrise là!
Euh non l avocat ne l a pas encore expliqué, il m a expliqué le principe d indemnite d occupation (sans la division par 2 même qu il m a repondu que ce n etait pas divisé par 2, sans les 20% etc donc sans details)...

Je me demande pourquoi d ailleurs il est parti sur ce principe, mis à part qu il sait que mon conjoint veut obtenir à tout prix la jouissance du bien

Pensez vous que les avocats connaissent tous ces details que nous avons vus ensemble?...

Sauriez vous également me conseiller sur les arguments à definir aupres du juge pour en obtenir la jouissance ou la mise en vente immediate sans passer par une voie de recours ulterieure?

Vous remerciant TRES chaleureusement de votre contribution,

laseine75 · Answer

"procéder au partage des lots par tirage au sort "...là c'est halluciant au point où ma journée s'est egayée par un fou rire
comprenez moi...

on est en justice, et on nous parle de tirage au sort pour resoudre un conflit..

doris33 · Answer

Si vous saviez -:))) non, je ne suis pas avocat, ni de près ni de loin !!

Simplement les circonstances de la vie et une curiosité pour ces problèmes m'ont apporté quelques connaissances, mais je vous assure que si un avocat ne les connaît pas, alors il est très mauvais !!

"je me demande pourquoi d ailleurs il est parti sur ce principe,"

et bien, il vous a informé de cette possibilité qui est tout de même, quoique vous en pensiez, importante (pour vous) puisqu'il faut demander l'indemnité, elle n'est pas acquise d'office. 

L'indemnité ne peut être demandée que sur cinq ans, mais j'espère que vous n'y êtes pas, que vous n'y serez pas.

C'est à votre avocat de présenter votre dossier devant le juge, pas à vous. Dans un premier temps, si blocage, le juge ne fera que prononcer le divorce. Je serais étonnée qu'un juge puisse ordonner une mise en vente immédiate mais je ne suis pas spécialiste.
C'est votre avocat qui doit discuter avec l'avocat de votre futur ex et lui faire vos propositions ou vous souhaits. Vente, rachat de part etc .

laseine75 · Answer

Alors un grand , un énorme merci pour le temps que vous me consacrez.
Je suis loin d être à votre hauteur en matière de textes de lois, mais tout comme vous je suis dans l'obligation de me renseigner.

Je ne savais pas que l'indemnité n'était pas "ordonnée" par le juge, vous me l 'apprenez

Il m'est difficile de juger si l'avocat est bon ou non, il est peut être moyen, dans la moyenne, il a reussi à m'épater dans d autres domaines, et à me décevoir dans d autres car un divorce lorsqu'il n'est pas amiable peut être tres conflictuel, c'est mon cas

Comment imposer telles ou telles demandes, comment savoir s il le fera ou non, ce sont des questions que je me pose...

Ne le prenez pas mal, y verriez vous un inconvenient à ce que nous communiquions par mail? Vous serait il possible de m'indiquer une adresse mail?
C est que je ne souhaite pas en dire plus que ça sur les forums, c est deja beaucoup, et je ne peux pas tout detailler ici, donc je ne peux pas poser toutes les questions que je  souhaiterais
Je vous remercie encore

Bien immobilier divorce conflictuel

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