Régularisation de charges locatives
Osaok
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2 réponses
maylin27
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Modifié par maylin27 le 20/10/2014 à 08:59
Modifié par maylin27 le 20/10/2014 à 08:59
Bonjour,
le propriétaire peut-il demander une telle régularisation, manifestement beaucoup plus importante que le prévisionnel ? Dit autrement : existe-t-il une marge d'erreur maximum ?
oui pour la première partie de votre question, car il peut y avoir des "charges" inattendues ou supplémentaires par rapport aux autres années. et non pour la deuxième partie.
- le propriétaire peut-il retenir la caution versée de cette façon ?
Oui, car le dépôt de garantie (ce n'est pas une caution) est fait pour cela !!!!
article 22 - loi 462-89 du 06 juillet 89 (extrait)
le dépôt de garantie est restitué dans les 2 mois suivant la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
- est-il courant et possible de louer un logement en se trompant d'autant sur les charges (énorme sous-évaluation)
la première année 120 euros
la deuxième année 150 euros
la différence n'est pas énorme entre les deux années et la réévaluation semble correcte et la sous évaluation n'est pas flagrante.
- peut-il nous facturer de cette façon sur un prévisionnel (le courrier mentionne bien "charges estimées" et non définitives)
oui, Il doit se baser sur l'année précédente pour faire son prévisionnel et la loi l'autorise en plus a conserver 20 % de votre Dépôt de garantie dans l'attente de la clôture définitive des charges pour couvrir les mois restant de l'année. Elles vous seront calculées au prorata de votre temps d'occupation.
car enfin, il pourrait nous demander un nouveau recouvrement si les charges réelles s'avéraient - encore - supérieures une fois déterminées. Si oui jusqu'à quand ? Pourrait-on encore recevoir une facture dans 10 ans ?
Oui il peut dans la mesure ou les charges sont justifiées et au réel. De plus il a 3 ans maxi pour le faire et doit tenir a votre disposition durant 6 mois après avoir adressé le décompte de charge, tous les justificatifs pour contrôle (vous pouvez contrôler 2013)
Pour l'année 2014 il vous faudra attendre la clôture définitive des charges pour contrôler et les 6 mois courent a partir du moment ou il vous adressera le décompte de charges par poste.
Cordialement
"la bêtise se cultive et certains ont la main verte !!!!"
le propriétaire peut-il demander une telle régularisation, manifestement beaucoup plus importante que le prévisionnel ? Dit autrement : existe-t-il une marge d'erreur maximum ?
oui pour la première partie de votre question, car il peut y avoir des "charges" inattendues ou supplémentaires par rapport aux autres années. et non pour la deuxième partie.
- le propriétaire peut-il retenir la caution versée de cette façon ?
Oui, car le dépôt de garantie (ce n'est pas une caution) est fait pour cela !!!!
article 22 - loi 462-89 du 06 juillet 89 (extrait)
le dépôt de garantie est restitué dans les 2 mois suivant la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
- est-il courant et possible de louer un logement en se trompant d'autant sur les charges (énorme sous-évaluation)
la première année 120 euros
la deuxième année 150 euros
la différence n'est pas énorme entre les deux années et la réévaluation semble correcte et la sous évaluation n'est pas flagrante.
- peut-il nous facturer de cette façon sur un prévisionnel (le courrier mentionne bien "charges estimées" et non définitives)
oui, Il doit se baser sur l'année précédente pour faire son prévisionnel et la loi l'autorise en plus a conserver 20 % de votre Dépôt de garantie dans l'attente de la clôture définitive des charges pour couvrir les mois restant de l'année. Elles vous seront calculées au prorata de votre temps d'occupation.
car enfin, il pourrait nous demander un nouveau recouvrement si les charges réelles s'avéraient - encore - supérieures une fois déterminées. Si oui jusqu'à quand ? Pourrait-on encore recevoir une facture dans 10 ans ?
Oui il peut dans la mesure ou les charges sont justifiées et au réel. De plus il a 3 ans maxi pour le faire et doit tenir a votre disposition durant 6 mois après avoir adressé le décompte de charge, tous les justificatifs pour contrôle (vous pouvez contrôler 2013)
Pour l'année 2014 il vous faudra attendre la clôture définitive des charges pour contrôler et les 6 mois courent a partir du moment ou il vous adressera le décompte de charges par poste.
Cordialement
"la bêtise se cultive et certains ont la main verte !!!!"
Bonjour
Lire http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=211#.VETVllfvbLI
Copie partielle
Le fondement de l'action est le vice du consentement tel que défini dans les articles 1109 et suivants du Code civil : est en effet constitutive d'un vice du consentement toute circonstance qui, si elle avait été connue du locataire aurait changé sa décision de contracter...
Et si la réclamation n'est pas acceptée amiablement, une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !
Qui a dit que les propriétaires étaient en droit de faire n'importe quoi ?...
Lire http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=211#.VETVllfvbLI
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Le fondement de l'action est le vice du consentement tel que défini dans les articles 1109 et suivants du Code civil : est en effet constitutive d'un vice du consentement toute circonstance qui, si elle avait été connue du locataire aurait changé sa décision de contracter...
Et si la réclamation n'est pas acceptée amiablement, une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !
Qui a dit que les propriétaires étaient en droit de faire n'importe quoi ?...
Osaok
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Modifié par Osaok le 20/10/2014 à 12:20
Modifié par Osaok le 20/10/2014 à 12:20
Bonjour Marmenard et merci pour votre réponse.
D'instinct ma réaction a été la même que la vôtre (tromperie sur la marchandise), mais je crains que ça ne fonctionne pas dans le cadre de l'immobilier locatif, d'autant que tout est marqué dans le contrat...
Du coup j'ai ressorti le contrat de location et je vous en lis les dispositions générales, rubrique "charges" :
Donc tout avait bien été porté à ma connaissance au moment de la signature de ce contrat. Le truc c'est que comme beaucoup de gens, je ne suis pas juriste et tant que l'on n'est pas confronté au problème, qu'on n'en fait pas l'expérience, on ne sait pas. D'ailleurs en 15 ans de location sur Paris, dans des immeubles vétustes ou neufs, c'est la première fois qu'on ne me "rembourse" pas mon dépôt de garantie.
Évidemment, je réagis en tant que "consommateur" et je me dis que le procédé est abusif. D'autant plus qu'il pourrait y avoir malveillance (proposer un logement a un prix attractif alors qu'il est en réalité plus coûteux qu'on ne le croit).
En fait il faudrait plutôt une intervention du législateur à ce niveau... J'imaginerais une disposition limitant au dépôt de garantie le montant réclamé après coup.
D'instinct ma réaction a été la même que la vôtre (tromperie sur la marchandise), mais je crains que ça ne fonctionne pas dans le cadre de l'immobilier locatif, d'autant que tout est marqué dans le contrat...
Du coup j'ai ressorti le contrat de location et je vous en lis les dispositions générales, rubrique "charges" :
1 - En même temps et la même façon que le loyer principal, le locataire s'oblige à acquitter par provision :
- les charges de prestations récupérables [...],
- le droit de bail [...].
2 - Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Ces demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété (c'était le cas) ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs (c'était le cas), le mode de répartition entre locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition [...].
3 - Le locataire acquittera les frais d'abonnement, de branchement [...].
Donc tout avait bien été porté à ma connaissance au moment de la signature de ce contrat. Le truc c'est que comme beaucoup de gens, je ne suis pas juriste et tant que l'on n'est pas confronté au problème, qu'on n'en fait pas l'expérience, on ne sait pas. D'ailleurs en 15 ans de location sur Paris, dans des immeubles vétustes ou neufs, c'est la première fois qu'on ne me "rembourse" pas mon dépôt de garantie.
Évidemment, je réagis en tant que "consommateur" et je me dis que le procédé est abusif. D'autant plus qu'il pourrait y avoir malveillance (proposer un logement a un prix attractif alors qu'il est en réalité plus coûteux qu'on ne le croit).
En fait il faudrait plutôt une intervention du législateur à ce niveau... J'imaginerais une disposition limitant au dépôt de garantie le montant réclamé après coup.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
20 oct. 2014 à 09:04
Concernant ce passage :
Je m'explique mal. Sur les 20 derniers mois, nous avons payé 150 euros de charges. Or, si on fait le calcul avec ce qui nous est demandé maintenant (régulation), nous aurions du payer 205 euros par mois. Cela veut dire que les charges prévisionnelles ont été sous-évaluées de 55 euros par mois ce qui me parait énorme...
Modifié par maylin27 le 20/10/2014 à 10:06
Comme je vous l'ai dit, il se peut qu'il y ait eu des charges qui n'étaient pas prévues !!
si vous aviez payé 205 euros par mois vous seriez a 4100 de charge pour 20 mois !!
Pour avoir une réponse fiable :
1 - vous avez versé pour 2013 : 120 x 12 = 1440 euros.
2 - vous avez versé pour 2014 : 150 x 8 = 1200 euros.
3 - Quel est le montant des charges réelles 2013 ?
4 - Quel est le montant prévisionnel des charges 2014 ?
Cordialement
Modifié par Osaok le 20/10/2014 à 11:55
Les 120 euros c'est ce que nous avons payé mensuellement en charges prévisionnelles en 2012. Au terme de l'année 2012, il y a eu une régulation d'environ 350 euros (on avait déjà du payer un surplus) et du coup, les charges ont été porté à 150 euros (au lieu de 120) pour 2013. Ces charges sont restées de 150 euros pour 2014.
Je rectifie donc :
1 - Nous avons versé pour 2013 : 150 x 12 = 1800 euros.
2 - Nous avons versé pour 2014 : 150 x 8 = 1200 euros.
Et aujourd'hui on me dit qu'il manque 1100 euros pour couvrir toute cette période. J'en déduis donc que le montant des charges prévisionnelles était sous-évalué de 55 euros par mois (1100/20 = 55).
C'est à dire qu'au lieu de payer 850 euros par mois, nous aurions du en réalité payer 905 pour être dans les clous et couvrir toutes les charges.
Et en plus ce calcul est réalisé sur un "estimatif" (sous-entendu cela va encore augmenter)... Donc ne pouvait-il pas être estimé plus élevé dès le départ, ça aurait évité les déconvenues... ?
Ça me fait dire qu'il y a peut-être malveillance (cf supra). Que l'on puisse se planter sur l'estimation des charges Ok... Mais 3 années de suite et de 50 euros par mois ce n'est pas une paille ! Et c'est surtout pratique pour paraître moins cher que la concurrence.
C'est un peu comme si une entreprise vous louait une machine à café 70 euros par mois, comprenant tous les mois un lot de capsules de café à 15 euros ; puis qu'à la fin de l'année on vous dise que le prix de vente du café vendu dans l'année avait été sous-évalué, qu'il était en fait plus cher que prévu (parce que l'exploitant péruvien a acheté une machine de récolte onéreuse) et qu'il fallait maintenant payer 5,5 euros de plus sur chaque lot de capsules déjà vendus.
Je trouve ça un peu fort de café ;)
P. S. : réponse aux questions 3 et 4 : d'après le proprio, le syndic n'est pas en mesure de donner les charges définitives sur 2013 et 2014.
Prévisionnel 2013 = 2500
Prévisionnel 2014 = 1600 (8 mois).