Rupture du contrat avec le syndic ?

Question

Bonjour Maître,
Je voudrais savoir s'il est possible de ne pas attendre la date de l'AG (pour nous mai 2017) pour changer de syndic. En effet, les travaux sont payés et non effectués. De plus, le syndic vient de prendre seul la décision d'engager une dépense de 1800 euros alors que dans les décisions aux précédentes AG, le conseil syndical ne peut s'engager au-delà de 1000 euros. De plus, il n'y a qu'un seul devis proposé, au lieu de 2 comme demandé quand la somme dépasse 1000 euros. 
Faut-il mettre le syndic en demeure ? Peut-on en changer rapidement avant que notre résidence tombe en ruines ? 
En vous remerciant

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Pour rompre le contrat bien avant l'heure, il faut qu'une AG décide de "révoquer" le syndic AVEC des motifs valables et circonstanciés. Si aucune mise en demeure ne lui a été faite jusqu'à présent, oubliez la révocation, patientez et préparez le changement de syndic.

De plus, le syndic vient de prendre seul la décision d'engager une dépense de 1800 euros alors que dans les décisions aux précédentes AG, le conseil syndical ne peut s'engager au-delà de 1000 euros.
Le syndic ne peut dépenser plus que le budget permet. S'il a passé outre, refusez cette dépense.
Quant à l'autorisation de dépenses des 1000 € du CS, soit vous avez une mauvaise lecture de la résolution qui soit disant autoriserait cela, soit c'est la réalité et cette résolution est illégale.

rambouillet41 · Answer

Concernant la résolution illégale des 1000 euros du CS, pourquoi dites-vous que c'est illégal ? 

Au préalable, citer la résolution qui permet cette dépense du CS afin de vérifier la légalité, merci.

Travaux suite à MeD d'une agence immobilière c'est quoi ? Le syndic ne peut pas dépasser ce qui a été voté au budget par une AG. Une MeD ne change rien / s'il y a réellement urgence, le syndic est tenu de prendre des mesures conservatoires et de convoquer une AG en délai d'urgence. D'où l'importance de connaitre cette MeD.

rambouillet41 · Answer

La résolution adoptée à la dernière AG est celle-ci :" Conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale fixe le montant des marchés et contrats à partir duquel le conseil syndical sera consulté à la somme de 1000euros TTC". Et résolution 11 : "Conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale fixe le montant des marchés de travaux et de contrats de fournitures à partir duquel une muse en concurrence est obligatoire à la somme de 1000 euros TTC". 

Comme vous le voyez le CS n'a aucune possibilité de décider de dépenser 1000 €. Ce n'est pas la résolution qui est illégale, c'est la mauvaise lecture qui est faite de ces 2 résolutions qui sont d'ailleurs classiques et pour partie obligatoires.

La première spécifie l'obligation pour le syndic de prendre avis du syndic dès lors qu'il va engager une dépense supérieure à 1000 €. cela n'autorise personne à faire une dépense de 1000 € non prévue au budget.
La seconde est la mise en concurrence, qui n'oblige en aucune manière à présenter plusieurs devis en AG ; il faut que le syndic ait fait les actes de mise en concurrence d'entreprises qui n'ont aucune obligation à répondre à ces mises en concurrence.

Il en serait différemment si une AG, ou le RdC spécifiaient que les décisions seront prises au vu de 2 ou 3 devis (ou quelque chose de similaire...).

Donc votre CS n'a pas la possibilité de "déclencher" une dépense de 1000 € non prévue au budget !!!

rambouillet41 · Answer

Quant au souci de la canalisation : une canalisation bouchée ne fuit pas .... au pire elle déborde par les WC, la douche, ... et dans ce cas, c'est la voisine du second qui récupère ce qui déborde.... 

 De plus, la voisine qui a ses toilettes bouchées a refusé de signer un constat à l'amiable avec la voisine du 1er, et l'assurance de cette dernière pense que les travaux de réfection du plafond seront à la charge de la copropriété... 
En fait, il doit y avoir un constat amiable tripartite entre le voisin du 2d, le voisin du 1er et le syndic.

Les dégâts d'embellissement du 1er étage (faux plafond par exemple) sont pris en charge par sa propre assurance.
L'assurance de la copro ne prend en charge que les dégâts aux parties communes.
Quant au voisin du 2d, pareil pour les embellissements sauf pour les revêtements des sols qui bien que privatifs (en général) sont pris en compte par l'assurance de la copro au titre de la convention CIDRE.

rambouillet41 · Answer

quant aux dépenses pour la remise en état de la tuyauterie : le syndic doit pallier à cet inconvénient en prenant des mesures conservatoires, puis il doit convoquer en urgence (5 à 8 jours) une AG pour faire voter les travaux et les appels de fonds spécifiques pour faire une réparation définitive.

"Article 37 du décret
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965."

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