Dépot de garantie suite à non-réception d'un courrier AR
konak1
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djivi38 Messages postés 51403 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 mai 2024 - 30 nov. 2016 à 12:57
djivi38 Messages postés 51403 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 mai 2024 - 30 nov. 2016 à 12:57
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djivi38
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21 nov. 2016 à 20:12
21 nov. 2016 à 20:12
Bonjour,
toute retenue sur un DG doit être justifiée, mise à part la retenue légale de 20% du DG dans l'attente de l'arrêt des comptes des charges faits en AG (Assemblée Générale).
Vous devez - sur les justificatifs apportés - faire le total de vos provisions mensuelles de charges et le comparer au total des charges annuelles.
Si votre EDLs est identique à l'EDLe : aucune retenue pour dégradation ne peut être faite.
Pour les 10% pour retard par mois commencé de restitution du DG, vous ne pouvez les demander que si vous avez donné votre nouvelle adresse sur l'EDLs.
Petit topo sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent appelé - à tort - "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs permet au locataire de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du DG, les deux parties peuvent porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, avant d'engager une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez toujours vos courriers RAR d’une lettre simple en suivi, ainsi, même si le RAR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos informations/demandes. Quand/si le RAR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
toute retenue sur un DG doit être justifiée, mise à part la retenue légale de 20% du DG dans l'attente de l'arrêt des comptes des charges faits en AG (Assemblée Générale).
Vous devez - sur les justificatifs apportés - faire le total de vos provisions mensuelles de charges et le comparer au total des charges annuelles.
Si votre EDLs est identique à l'EDLe : aucune retenue pour dégradation ne peut être faite.
Pour les 10% pour retard par mois commencé de restitution du DG, vous ne pouvez les demander que si vous avez donné votre nouvelle adresse sur l'EDLs.
Petit topo sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent appelé - à tort - "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs permet au locataire de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du DG, les deux parties peuvent porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, avant d'engager une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez toujours vos courriers RAR d’une lettre simple en suivi, ainsi, même si le RAR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos informations/demandes. Quand/si le RAR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
22 nov. 2016 à 18:20
Ou alors je n'ai pas su voir les réponses dans la vôtre.
Modifié par djivi38 le 22/11/2016 à 20:29
- "mais il y a eu une tâche signalée sur l'état des lieux "
je suppose que c'est sur l'EDL sortant que cette tâche est signalée et que ça correspond aux 150€ retenus pour dégradation sur un mur ["Le montant retenu étant le devis pour le mur (150€)" ] : donc si la tâche est bien mentionnée sur l'EDLs et que vous avez un devis de professionnel pour repeindre (ou retapisser?) tout le mur : rien d'anormal.
Et du coup, votre DG doit vous être restitué sous 2 mois après la remise des clés.
- "les soldes de charges de l'année passée (100 €)."
Avez-vous eu un justificatif du montant réel des charges dues pendant la durée de votre location ? Si non, le réclamer et comparez le montant global de vos provisions avec le montant global réclamé, de façon à voir si cette régularisation est juste ou pas.
- "les provisions pour charges (150€ soit 31% du loyer)"
Effectivement, le propriétaire (ou son représentant) ne peut retenir, au départ du locataire, que 20% du montant du DG (égal lui-même à 1 mois de loyer hors charges) dans l'attente de l'approbation en AG des comptes de la copropriété.
Faire réclamation en RAR et garder copie & récépissés.
- " L'agence (...) m'envoie un scan d'un courrier AR envoyé à ma nouvelle adresse au mois d'août avec la mention "non distribuée". "
Pourquoi "non distribué" ? Vous n'étiez pas chez vous le jour du passage du facteur ni pendant les 14 jours suivants ? Ou vous avez refusé ce recommandé ? Ou l'adresse n'était pas la bonne et pourquoi ? Qui s'est trompé ? Vous en la donnant ou l'agence en la recopiant ? Autre ?
Que contenait ce courrier ? la restitution partielle de votre DG ?
Et je ne pourrai vous répondre à "le courrier AR qui n'est jamais arrivé jusqu'à moi est-il "recevable" ? " que quand je connaîtrai la cause de la non distribution.
D'une manière générale, un RAR renvoyé à son expéditeur ne compte pas, puisque le destinataire n'a pas pu en connaître le contenu.
- "ils me signalent m'envoyer le chèque par la poste à 8 jours de la date de conciliation. "
L'avez-vous reçu ?
- "suis-je en droit de réclamer les 10% de pénalité mensuelle du fait du retard de retour de mon dépôt de garantie ?
Quelle est la date de la 1° présentation de ce courrier RAR non délivré ?
Qu'a fait l'agence au retour de ce courrier ? Vous a-t-elle renvoyé un autre courrier ? Vous a-t-elle téléphoné ?...
Qu'en pense le conciliateur ?
CDT.
22 nov. 2016 à 22:50
2- Non je n'ai pas eu de justificatif ou autre situation détaillée, seulement un solde récapitulant ce montant qui venait en débit de mon DG.
3- Ok merci, vous confirmez et j'avais donc bien compris qu'avec ces 150€ ils débordaient du cadre légal. Je vais préparer un courrier en RAR.
4- Concernant le RAR de l'agence. Il datait du 17 août selon l'image scannée reçue par courriel, ce qui n'est pas vérifiable, les codes de la Poste restant disponibles pendant 2 mois. Néanmoins, il est daté du 17 août et n'a pas été distribué pour la raison "destinataire inconnu à l'adresse", ce qui est une aberration postale que l'on ne peut pas imputer à l'agence. Malgré tout, avec le retour de non-distribution j'estime que c'était à eux de revenir vers moi, par courriel ou par téléphone. Ce qu'ils n'ont pas fait avant que moi, je les relance par courriel, puis par lettre RAR à laquelle j'ai enfin eu une réponse plus de 2 mois après la remise de clés.
5- Je viens de recevoir le chèque en courrier RAR. Je compte n'en faire rien.
6- La date du premier RAR est du 17 août, ce qui laisserait l'agence dans le délai imparti (même si l'envoi du courrier n'est pas vérifiable). L'agence n'a RIEN fait au retour du courrier et c'est moi qui ait repris contact avec l'agence en faisant un courrier RAR car mes courriels restaient sans réponse.
Je n'ai pas encore rencontré le conciliateur.
Je vous remercie infiniment de votre aide qui m'est extrêmement précieuse.
22 nov. 2016 à 22:59
point 4 : aviez-vous mis votre nom sur votre boite aux lettres ? Pourquoi ce courrier est revenu avec cette mention de "destinataire inconnu" ???
point 5 : oui, attendez votre rencontre avec le conciliateur avant d'encaisser ce chèque.
point 6 : oui cette agence est plutôt dilettante ! Parlez-en au conciliateur.
Contente de pouvoir vous aider un peu.
Cdt.
24 nov. 2016 à 19:37
6- C'est d'ailleurs le point essentiel que cette non-information, car à mes yeux ils n'ont pas respecté le délai des 2 mois pour revenir vers moi et me doivent donc la totalité de mon DG (même plus avec les intérêts).