Colocation organisée par le propriétaire mais sans sa présence

Bonjour,

J'aurai grand besoin de connaître mes droits à propos de ma nouvelle location.

Suite au départ de l'un des colocataires d'une grande maison, la propriétaire a mis une annonce à laquelle moi et une autre jeune fille avons répondu. Sur place, il y a déjà un colocataire.
On sera donc trois au final.

Le premier paye 400€ pour deux chambres et ensuite 300€ chacune, ce qui fait 1000€ au total.

La propriétaire vit maintenant à l'étranger depuis quelques mois.

La maison est meublée, avec les charges comprises.

Ma chambre a été libérée par le dernier locataire, en l'état d'origine, mais aucun état des lieux de sortie n'a été fait, et pas d'entrée non plus (proprio repartie à l'étranger).

Je dois lui faire un premier virement comprenant mon loyer de 300€ ainsi qu'une caution de 300€.

J'aurais donc aimé connaître mes droits.

Cette propriétaire est-elle en règle ? A-t-elle le droit de louer des "chambres chez l'habitant" ou "colocation" alors qu'elle n'est pas présente ?
Y a-t-il un plafond légal pour le loyer ?
Qu'est-ce que je risque ?
A-t-on le droit de réclamer une caution sans état des lieux ?

D'avance merci
Laura