Espace vert d'un lotissement

robert123457892 1 Messages postés jeudi 22 décembre 2016Date d'inscription 22 décembre 2016 Dernière intervention - 22 déc. 2016 à 13:46 - Dernière réponse :  betpat33
- 4 déc. 2017 à 22:11
Nous habitons un lotissement privé qui a été tranféré à la commune il y a plus de 30 ans. C'est maintenant une partie intégrante de la commune, ca ne s'appelle d'ailleur plus lotissement. Dans ce lotissement il y a un espace vert. La zone est en totalité dans la zone UB ( constructible) . Cet espace vert appartient donc à la commune depuis + de 30ans, comme les voiries. Le tout est entretenu par la commune. La commune peut elle vendre ce terrain ( communal ) en terrain à bâtir, au vu de quels textes
Merci
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1Messages postés jeudi 22 décembre 2016Date d'inscription 22 décembre 2016 Dernière intervention

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Bonjour,

Non, une commune n'a pas le droit de vendre des espaces verts de lotissements. Leur présence en zone Ub n'y change rien. Le cahier des charges n'a non pus rien à voir là-dedans.

Les espaces verts de lotissements intégrés dans le patrimoine d'une commune suite à la demande du lotisseur ou de l'ASL appartiennent au domaine public communal, qui est imprescriptible et inaliénable.

Une commune ne peut vendre que des biens appartenant à son domaine privé, ce que ne sont pas les espaces verts de lotissements.

Si une commune souhaite transférer un espace vert de lotissement du domaine public au domaine privé pour pouvoir ensuite le vendre, cela nécessite une procédure de désaffectation et de déclassement qui nécessite l'accord de l'unanimité des colotis.

Toutes les explications ici :

http://www.village-justice.com/articles/retrocession-espaces-verts-communs-lotissement-une-commune,24646.html

Ne vous laissez pas faire n'y abuser par votre maire, il n'a pas d'autre droit que d'assurer la pérennité et l'entretien de votre espace vert.

Cordialement,
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Au moins, votre maire respecte la procédure, ce qui n'est pas le cas dans au moins trois autres communes aujourd'hui.

Rapprochez-vous des élus qui seraient contre le projet d'urbanisation, il pourront vous aidez pendant l'enquête publique.

Que souhaite y construire le Maire ? Pour la déclaration d'utilité publique et l'expropriation, il faut que le projet réponde impérativement à l'intérêt général, et qu'il n'y ait pas d'autre alternative.

Consultez le Plan Local d'Urbanisme de votre commune, c'est une usine à gaz, mais cela pourrait vous aider à trouver des arguments en faveur d'une implantation dans une autre zone.

Je vous mets en lien deux pages Facebook de collectifs qui se battent pour préserver leurs espaces verts de lotissements.

Dans les deux cas, les maires n'ont pas respecté la Loi (absence de désaffectation et déclassement préalables) :

https://fr-fr.facebook.com/Collectif-de-protection-du-square-Chanson-Le-Pellerin-1871461329759358/

https://www.facebook.com/Sauvegarde-Des-Espaces-Verts-de-St-Jean-dillac-1829836940628016/

Je suis aussi en contact avec une commune de Vendée, dans la même situation.

Et il y a Ambleteuse, où le maire a du retirer sa délibération de vente suite à l'intervention du préfet :

http://www.lavoixdunord.fr/136021/article/2017-03-21/le-maire-fait-voter-la-vente-d-un-terrain-illegalement-l-etat-lui-rappelle-la
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L'expropriation et la déclaration d'utilité publique doivent répondre au critère de l'intérêt général.

Par exemple, un centre de soins, une crèche, la construction de logements sociaux s'il en manque etc.

Il faut en outre qu'il n'y ait aucune autre alternative possible.

D'après ce que vous me dites, puisqu'il s'agit de la construction de maisons individuelles, le projet de votre maire ne répond apparemment pas au critère de l'intérêt général, et vous n'avez pas grand-chose à craindre.

Si votre maire souhaite vendre pour faire rentrer de l'argent dans les caisses de la commune, il oublie que les colotis devront être dédommagés en cas d'expropriation (du droit réel immobilier qu'ils détiennent toujours) et que l'intérêt financier ne fait pas partie de l'intérêt général.
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Pour ceux qui n'auraient pas lu la page du blog juridique que j'ai indiquée sur mon tout premier message, je précise ici qu'en l'absence d'accord unanime des colotis, le Maire d'une commune peut entamer une procédure d'expropriation.

D'où la nécessité d'une enquête d'utilité publique, à l'issue de laquelle le Préfet accepte ou non la déclaration d'utilité publique (DUP).

Seule cette déclaration d'utilité publique du Préfet peut permettre au Maire de procéder ensuite à l'expropriation.

En l'absence d'intérêt général, car il faut que la nouvelle affectation envisagée des parcelles réponde à l'utilité publique (et qu'il n'y ait pas d'autre alternative), le Préfet refusera la DUP.
robert123457892 - 2 juin 2017 à 07:05
Pourquoi entamer une procédure d'expropriation pour un bien qui appartient à la commune ? Je ne comprends pas
Nono > robert123457892 - 2 juin 2017 à 09:25
Car les parcelles restent grevées par leur affectation d'origine, et les colotis disposent toujours d'un droit réel immobilier dessus.

La commune n'en est devenue propriétaire que pour pouvoir en assurer la gestion, tous les droits ne leur ont pas été transférés lors de la cession.

Ce sont en effet des espaces verts de lotissements qui ont été cédés à la commune (à titre gratuit ou au franc/à l'euro symbolique) et non des terrains libres de droits.

La procédure d'expropriation permet ainsi à une commune d'éteindre les droits dont disposent toujours les colotis sur leurs espaces verts.
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Poisson92100 21268 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 22 déc. 2016 à 14:07
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bonjour
Le propriétaire est libre de faire ce qu'il souhaite de son bien, donc le vendre oui.
Maintenant si l'intégralité des habitant fait une pétition au maire pour demander le maintien de votre espace vert il serait con de se mettre a dos ses électeurs en poursuivant son projet
robert123457892 - 27 mai 2017 à 08:51
D'accord avec vous mais ce n'est qu'un problème d'opportunité. Légalement le lotissement fait partie de la zone du PLU et c'est le règlement de la zone qui s'applique
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Il faudrait retrouver le cahier des charge du lotissement pour vérifier il il fait mention de l'espace vert.

D'après un lotisseur, le règlement d'un lotissement devient caduc au bout de 10 ans, mais pas le cahier des charge, donc si il est stipuler dans le cahier des charges les espaces verts on ne peut pas construire dessus.

Un spécialiste de lotissement peut il confirmer ?
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Josh Randall 17621 Messages postés dimanche 16 avril 2006Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 23 déc. 2016 à 00:22
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Bonjour

Cet espace vert appartient donc à la commune depuis + de 30ans, 

S'il y a eu rétrocession de ces espaces à la commune, pour ma part j'ai tendance à penser cela ne fait plus partie du lotissement.
De plus, l'article L442-9 du Code de l'urbanisme dit que "Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu."

Par conséquent, je ne vois pas ce qui pourrait empêcher la commune de vendre le terrain...
robert123457892 - 24 déc. 2016 à 07:46
c'est aussi mon avis car le lotissement n'existe plus en tant que tel mais il y a un propriétaire qui dit que la commune doit laisser en espace vert
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http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/alur_fiche__mobilisation_des_terrains_issus_de_lotissement_vf.pdf

A lire:

1.2. Modification des documents du lotissement et subdivision de lot
L’article L. 442-10 du code de l’urbanisme prévoit que les documents du lotissement
peuvent être modifiés par l’autorité compétente, après accord de la majorité qualifiée
des colotis. Il en va de même des subdivisions de lots, en vertu de l’article L. 442-12 du
code de l’urbanisme. Cet article assimile en effet les subdivisions de lots à des
modifications des règles du lotissement.
La loi Alur précise expressément que la procédure de modification des lotissements
s’applique aux stipulations de nature réglementaire des cahiers des charges non
approuvés. En revanche, elle prévoit que cette procédure ne s’applique pas aux parties
communes, telles celles affectées aux espaces verts.
robert123457892 - 24 déc. 2016 à 07:48
Ca ne me parait pas pertinent car à mon avis un lotissement dont la voirie et les espaces verts ont été inclus dans le domaine communal n'est plus un lotissement au sens juridique
dd > robert123457892 - 27 déc. 2016 à 09:21
Non, sa reste toujours un espace vert, suivant le permis de lotir.

Qui instruit le PC de votre commune ? la commune ou un service instructeur de la communauté de commune ?

Si ce n'ai pas la commune, aller vous renseigné a celui-ci.
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Josh Randall 17621 Messages postés dimanche 16 avril 2006Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 24 déc. 2016 à 09:19
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A mon sens il l'est encore s'il na pas été dissout
robert123457892 - 27 déc. 2016 à 07:21
Lorsque le lotissement intègre le domaine public ou privé communal , une fois que le cahier des charges est caduc ( après 10 ans) ce sont les règles du PLU qui s'appliquent, il n'ya pas de dissolution du lotissement. Cette dissolution est de fait me smble t-il.
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Josh Randall 17621 Messages postés dimanche 16 avril 2006Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 28 déc. 2016 à 14:07
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Lorsque le lotissement intègre le domaine public ou privé communal , une fois que le cahier des charges est caduc ( après 10 ans) ce sont les règles du PLU qui s'appliquent,

Non. Ce sont les règles du lotissement qui deviennent caduques (cahier des charges et/ou règles d'urbanisme du lotissement).

Cette dissolution est de fait me smble t-il.

Comme indiqué dans ce document s'il y avait une ASL, les statuts de celle-ci devaient obligatoirement en prévoir les modalités de dissolution.
Donc même s'il y a eu rétrocession des espaces communs (voirie + espaces verts) à la commune, l'ASL existe toujours et n'a pas été dissoute puisque sa dissolution n'a pas été prononcée.
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liog12 1 Messages postés samedi 31 décembre 2016Date d'inscription 31 décembre 2016 Dernière intervention - 31 déc. 2016 à 15:03
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bonjour ,,si le cahier des charges est antérieur à 1978 , cela change t il grand chose par rapport à la loi alur
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Josh Randall 17621 Messages postés dimanche 16 avril 2006Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 1 janv. 2017 à 10:10
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Bonjour Liog

Non, ça ne change rien.
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robert123457892 - 3 janv. 2017 à 06:24
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la loi aLUR concernant les lotissements s'applique aux lotissements, pas , me semble t il à ce qui n'est plus un lotissement puisque ce lotissement est terminé après 10 ans
Nous avons eu le cas d'un lotissement de 30 ans, les copropriétaires on demandé un CUb pour vendre le terrain pour une construction, le service instructeur on refusé pour motif que dans le cahier des charges celui-ci et un espace vert.

Contacter le service instructeur qui s'occupe de votre commune pour vérifier.
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Josh Randall 17621 Messages postés dimanche 16 avril 2006Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 3 janv. 2017 à 07:26
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Dans ce cas, pour revenir à la question initiale, le terrain se trouvant dans une zone constructible du PLU, celui-ci est parfaitement cessible et être construit.

Je ne vois pas où est le problème...
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Josh Randall 17621 Messages postés dimanche 16 avril 2006Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - Modifié par Josh Randall le 26/05/2017 à 15:01
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Bonjour

Nous habitons un lotissement privé qui a été transféré à la commune il y a plus de 30 ans
.
Sauf qu'à priori, sauf erreur de lecture de ma part, le lotissement n'existe plus...

L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme
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Un lotissement reste un lotissement, même si les espaces communs ne sont plus gérés de manière privée par une Association Syndicale Libre, mais par la commune qui en a accepté le transfert dans son domaine public.

Les actes notariés de cession de ces espaces mentionnent les lotissements et espaces communs concernés : chaque parcelle, chaque affectation de parcelle (voirie, passage piéton, espace vert) y est clairement indiquée. Que ces lotissements aient 50 ans, 10 ans ou 5 ans, cela ne change rien.

Il serait bon à ceux qui n'ont pas un avis éclairé sur la question de ne pas véhiculer de fausses informations à un moment où de nombreux maires cherchent à tirer illégalement profit d'espaces verts de lotissements un peu partout en France.

J'ai moi-même été induit en erreur par ce genre de forum. Mais avec l'aide d'une avocate spécialisée et d'un conseiller municipal, j'ai pu faire toute la lumière sur cette question que je maîtrise bien dorénavant.

Il importe aux personnes concernée d'entreprendre les démarches nécessaires (maire, préfet, éventuellement tribunal) car le bien de la collectivité en dépend. La vente d'un bien du domaine public peut en effet être lourde de conséquences : les constructions seraient illégales, pourraient être détruites sur décision d'un juge, et c'est toute la collectivité qui devrait payer pour les pots cassés.
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Si ce n'est pas l'ASL qui a cédé la voirie et les espaces communs, mais le lotisseur, c'est pareil.

Si une commune a décidé le transfert d'office dans son domaine public, sachez que ce type de transfert n'est possible que pour la voirie, par pour les espaces communs tels les espaces verts.

Certains maires semblent en effet essayer de s'approprier illégalement les espaces verts de lotissement avec un transfert d'office, mais ne peuvent pas juridiquement.

Les espaces verts de lotissements sont très bien protégés par la Loi, que beaucoup méconnaissent, comme ça a été mon cas.

Croyez-moi, laissez de côté les Plu, les cahiers des charges, approuvés ou non, caducs ou non caducs, ou tout autre considération.

Ce qui compte est de savoir si l'espace vert faisait bien partie du lotissement à l'origine, et de récupérer les actes notariés de cession à la commune.

Rien d'autre ne compte, et la Loi est claire : les espaces verts de lotissement appartiennent nécessairement au domaine public qui est inaliénable, et pour pouvoir les sortir du domaine public, une commune doit suivre la procédure très stricte de désaffectation et de de déclassement, qui nécessite l'accord unanime des colotis.

Si une commune ne respecte pas la procédure, et l'ordre de la procédure (désaffectation puis déclassement puis vente) elle est dans l'illégalité la plus totale.

On ne peut pas vendre un bien appartenant au domaine public. Les espaces verts de lotissement appartiennent au domaine public. Les colotis ont toujours des droits concernant leur désaffectation et leur déclassement du domaine public.

C'est la Loi, la jurisprudence est constante.

Si vous avez des questions, n'hésitez pas.
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Josh Randall 17621 Messages postés dimanche 16 avril 2006Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 26 mai 2017 à 16:19
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 Si vous avez des questions, n'hésitez pas
.
Non aucune...
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Une précision, c'est la jurisprudence concernant l'imprescriptibilité et l'inaliénabilité du domaine public qui est constante.

Je n'ai pas trouvé de jurisprudence spécifique concernant les espaces verts de lotissements, et il semble qu'il ait pu y avoir un flou juridique par le passé (et une jurisprudence contradictoire, d'après ce que j'ai compris).

La Loi Alur 2014 précise néanmoins que les espaces verts d'un lotissement constituent bien une "partie commune" du lotissement, ce qui semble lever ce flou et permet de les protéger, car une partie commune reste grevé par son affectation d'origine (d'où la nécessité de l'accord unanime des colotis quant à sa désaffectation et à son déclassement, sachant que le transfert de propriété a également eu lieu uniquement pour permettre à la commune d'en assurer la gestion, c'est-à-dire son entretien et sa pérennité, et rien de plus).
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C'est en fait une réponse ministérielle qui précise la Loi Alur qui précise l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme :

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-90049QE.htm

Si la Loi Alur permet une densification des constructions au sein des lotissements, elle en protège en contrepartie les parties communes dont les espaces verts.
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espace vert d'un lotissement - page 2