Non remboursement de caution

Question

Bonsoir,
j'ai loué durant 3 mois pour mon fils (en échange Erasmus) une chambre chez un particulier en France. Une caution de 300 euros avait été versée. Un contrat avait été signé avec en bas de la page un très bref état de lieux qui ne mentionne pas le sol de la chambre sauf un "Meubles et TAPIS : état moyen" .  
2 jours avant son départ, la propriétaire a mentionné à mon fils , sans qu'elle n'ait vu la chambre, que la caution ne serait pas remboursée intégralement car le parquet aurait besoin d'être nettoyé par une femme de ménage employée à cet effet. Mon fils m'a fait part de cette conversation que j'ai trouvée très étrange. Mon fils  a signalé aux propriétaires qu'il partait le mercredi matin à 7h30 pour son train et vols. Il a donc demandé un état des lieux pour la veille au soir mais les propriétaires sont arrivés à 7h30 le jour de son départ. Le parquet a été mentionné comme elle l'avait déjà fait le lundi, disant que des taches devaient être nettoyées. Mon fils pressé de ne pas rater son train n’a pas voulu discuter et est parti  sans se défendre (de plus la propriétaire semble être très autoritaire). 
De la caution de l'argent a été soustrait pour 2 raisons: 
50 euros (10 euros par nuit) car la propriétaire avait décrété que mon fils avait emménagé le 15 septembre, alors que j'ai la preuve (réservation internet) qu'il avait logé dans une résidence jusqu'au 20 septembre, date d'ailleurs à laquelle le contrat avait été signé chez la propriétaire. Donc mensonge de sa part et soustraction d'argent complètement infondée. Cet argent a été restitué mais avec un email à mon fils soutenant qu'il avait bien emménagé le 15 !  
80 euros ont été gardés pour nettoyer un parquet qui n'est même PAS MENTIONNÉ DANS L'ETAT DES LIEUX. Cela (ainsi que le mensonge sur sa date d’emménagement) me porte à conclure que cette femme est de mauvaise foi  et qu'elle prétexte des taches sur le parquet afin de soustraire de l'argent à ses locataires, qui sont des étudiants, très souvent des étrangers qui vont à l’école de commerce proche de chez eux. J’ai envoyé un email qui est resté sans réponse. Ce même email a été mis dans sa boite aux lettres par mon fils - sans réponse. J’ai appelé le numéro de portable et ai laissé un message demandant la facture du nettoyage et l’apport de preuves et la restitution de ma caution… J’attends une réponse.  
Merci de bien vouloir me conseiller dans la démarche à suivre.
Cordialement.

djivi38 · Answer

Bonsoir,
toute retenue sur un DG doit être mentionnée sur l'EDLs ET justifiée .
Petit topo sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire : 
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques; 
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG. 
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Sans état des lieux de sortie contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant). 
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble. 
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez toujours vos courriers RAR d’une lettre simple en suivi, ainsi, même si le RAR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos informations/demandes. 
 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Commencez par faire un courrier R+AR pour mise en demeure de restitution sous 8 jours de l'intégralité du DG, et signalez bien qu'à défaut, dès le 9° jour vous porterez le litige devant le juge de proximité. Quand/si le RAR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
CDT.

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