Location sans bail écrit et encadrement des loyers au 01/02/17

Bonjour,

Je suis locataire d'un appartement depuis septembre 2015 à Lille, et avec la propriétaire, nous n'avons pas signé de bail écrit, juste fait un état des lieux qui m'a permis de faire une demande d'aide au logement auprès de la CAF.

A l'entrée dans le logement, je lui ai donné un chèque de caution qu'elle a encaissé et depuis que je l'occupe elle qui reçoit directement les APL, donc tous les mois je lui fais un virement bancaire du montant de la différence (je fais des virements dans le but d'avoir une trace écrite de mes paiements). D'après ce que je sais, cela constitue une preuve que je suis bien locataire du logement et constitue un bail oral.
Sinon je m'entends bien avec la proprio qui habite au rez-de-chaussée, aucun soucis la dessus !

Cependant, j'ai eu connaissance du dispositif d'encadrement des loyers effectif depuis le 1er février 2017 à Lille. En faisant la simulation, j'ai remarqué que le loyer de référence dans mon quartier est largement inférieur au montant de mon loyer (-80€) ainsi que de celui du loyer maximum (-20€) selon le simulateur.

1ere question : puis-je demander à ma propriétaire de constituer un bail écrit daté au jour J (je refuserai catégoriquement un bail anti-daté si elle me le propose, c'est interdit), pour ensuite me permettre de revaloriser le montant de mon loyer selon celui défini par la simulation de l'encadrement des loyers (à la baisse donc) à Lille ? Négociation à l'amiable bien entendu.

En effet, vu que le bail serait daté après le 1er février 2017, je pourrai justifier une baisse de mon loyer par le dispositif de l'encadrement des loyers qui n'est effectif qu'à partir de cette date.
Je pense que cela me donne un avantage puisque je n'ai pas à attendre le renouvellement d'un bail écrit pour pouvoir négocier le loyer.

2e question : y a-t-il une/des clause-s indispensable-s qui devra-ont figurer dans le bail pour me permettre de bénéficier de ce droit ?

Pour plus d'infos sur le dispositif : https://www.ecologie.gouv.fr/encadrement-des-loyers

Si vous jugez utiles de me faire part d'autres informations, je suis preneuse !

Merci par avance pour vos réponses :)