Conflit avec les propriétaires
Gataga33
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djivi38 Messages postés 51387 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 14 mai 2024 - 4 mars 2017 à 16:05
djivi38 Messages postés 51387 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 14 mai 2024 - 4 mars 2017 à 16:05
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djivi38
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4 mars 2017 à 14:19
4 mars 2017 à 14:19
Bonjour,
un huissier se doit d'être impartial : il constate ce qu'il voit. Point. Et sa parole, enfin... ses écrits plutôt, ne sont pas contestables.
Et le bailleur pourra faire les retenues sur votre DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution") correspondant à la différence entre l'EDLE et celui sortant, A CONDITION de les justifier par devis OU facture de professionnels loirs du retour partiel de votre DG sous 2 mois à partir du rendu des clés.
"Le propriétaire a voulu nous faire signer un constat d'assurance (...)"
Un bailleur n'a PAS à vous faire signer un contrat d'assurance !!
Un locataire DOIT assurer son logement chez l'assureur de son choix et fournir une attestation annuelle à son bailleur.
"D'autres malfaçons ont été détectées (...)"
Les avez-vous signalées en temps voulu à votre bailleur par R+AR (dont vous avez bien évidemment gardé copie & récépissés) ?
Il semblerait que vous n'ayez pas pas été assez vigilants lors de l'EDLE : un velux qui ne ferme pas ça se remarque, encore faut-il le faire manœuvrer, une porte d'entrée "bricolée" qui laisse passer la pluie ça se voit et ça se signale immédiatement à son bailleur en R+AR, etc.
Voici mon petit topo habituel - dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 - sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un d'autre).
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG en vue de la régularisation des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
un huissier se doit d'être impartial : il constate ce qu'il voit. Point. Et sa parole, enfin... ses écrits plutôt, ne sont pas contestables.
Et le bailleur pourra faire les retenues sur votre DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution") correspondant à la différence entre l'EDLE et celui sortant, A CONDITION de les justifier par devis OU facture de professionnels loirs du retour partiel de votre DG sous 2 mois à partir du rendu des clés.
"Le propriétaire a voulu nous faire signer un constat d'assurance (...)"
Un bailleur n'a PAS à vous faire signer un contrat d'assurance !!
Un locataire DOIT assurer son logement chez l'assureur de son choix et fournir une attestation annuelle à son bailleur.
"D'autres malfaçons ont été détectées (...)"
Les avez-vous signalées en temps voulu à votre bailleur par R+AR (dont vous avez bien évidemment gardé copie & récépissés) ?
Il semblerait que vous n'ayez pas pas été assez vigilants lors de l'EDLE : un velux qui ne ferme pas ça se remarque, encore faut-il le faire manœuvrer, une porte d'entrée "bricolée" qui laisse passer la pluie ça se voit et ça se signale immédiatement à son bailleur en R+AR, etc.
Voici mon petit topo habituel - dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 - sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un d'autre).
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG en vue de la régularisation des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
Bonjour
Avez fois fait un EDL d'entrée ?
Ne n'est pas obligatoire mai fortement recommandé ,et proprio comme locataire le signe pour accord
En locatif vous avez le choix de l'assurance obligatoire pour un locataire . Souvent mème un proprio demande a voir votre assurance habitation,avant de vous donner les clés
Un huissier demandé par le proprio est à payer par lui uniquement
un huissier est neutre , il, note ce qu'il vois, et donne son PV a son payeur qui en fait ce qu'il désire
Avez fois fait un EDL d'entrée ?
Ne n'est pas obligatoire mai fortement recommandé ,et proprio comme locataire le signe pour accord
En locatif vous avez le choix de l'assurance obligatoire pour un locataire . Souvent mème un proprio demande a voir votre assurance habitation,avant de vous donner les clés
Un huissier demandé par le proprio est à payer par lui uniquement
un huissier est neutre , il, note ce qu'il vois, et donne son PV a son payeur qui en fait ce qu'il désire
Gataga33
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4 mars 2017
4 mars 2017 à 15:00
4 mars 2017 à 15:00
Tout d'abord merci pour vos réponses,
A Réda :
Oui nous avons fait un EDL d'entrée , cependant sur celui ci nous n'avions pas noté que le velux n'ouvrait pas , ni que la porte était coupée en bas (car peu voyant) , nous l'avons remarqué quelques jours après.
Sur cet EDLe est indiqué que le logement est neuf , c'était le cas mais pas pour tous les éléments , vu que c'est un bailleur particulier et que nous ne pensions pas en arriver jusque là avec lui nous n'avons pas noté tous les détails du logement qui n'était pas conformes...
A djivi38 :
En effet nous avons été naïfs lors de l'EDLe car nous aurions du stipuler certains éléments , seulement , nous lui avons envoyé un recommandé quelques mois plus tard (car nous lui avions déjà demandé oralement mais il ne faisait que repousser le probleme) , en objet la mise en demeure pour réparations. La réponse que nous avons reçue par le bailleur fut étonnante , il nous as dit qu'il ne donnait pas suite a notre courrier car nous n'avions pas stipulé les deux noms des propriétaires sur ce même courrier (le bail étant établi au nom de MR et MME).
Nous avons donc saisi la CAF pour que quelqu'un vienne constater l'état du logement.
Le logement a été déclaré indécent et le propriétaire a du réparer ces éléments, je précise que ce même propriétaire nous facture des consommations d’électricité alors que nous n'avons pas de compteur individuel.
La situation est que lorsque l'huissier va venir faire l'état des lieux de sortie , comment prouver que l'usure du carrelage est bien de l'usure suite a une pose mal effectuée par les bailleurs ? Car eux memes disent que c'est nous qui le cassons alors que celui ci a été posé sur du parquet directement et n'est même pas droit...
L'EDLS sera forcément différent de L'EDLE , le propriétaire est connu pour avoir des conflits avec ses locataires fréquemment.
Devons nous aussi faire appel a un expert avant la venue de l'huissier pour qu'il puisse constater que ce ne sont pas des dégradations mais de l'usure suite a malfaçon ?
Le propriétaire a posé une cabine de douche d'1m85 alors que je mesure 1m95 , cette meme douche a été posée par un artisan au noir ...
et avant cette cabine de douche nous avions une douche italienne posée par lui même et c'est celle ci qui a généré les fuites qui ont cassé le carrelage du coté salle de bain , devions nous faire une déclaration a notre assurance même si cela venait d'une malfaçon ?
Nous sommes un peu perdus sur les procédures a suivre :/
Merci encore pour vos réponses.
A Réda :
Oui nous avons fait un EDL d'entrée , cependant sur celui ci nous n'avions pas noté que le velux n'ouvrait pas , ni que la porte était coupée en bas (car peu voyant) , nous l'avons remarqué quelques jours après.
Sur cet EDLe est indiqué que le logement est neuf , c'était le cas mais pas pour tous les éléments , vu que c'est un bailleur particulier et que nous ne pensions pas en arriver jusque là avec lui nous n'avons pas noté tous les détails du logement qui n'était pas conformes...
A djivi38 :
En effet nous avons été naïfs lors de l'EDLe car nous aurions du stipuler certains éléments , seulement , nous lui avons envoyé un recommandé quelques mois plus tard (car nous lui avions déjà demandé oralement mais il ne faisait que repousser le probleme) , en objet la mise en demeure pour réparations. La réponse que nous avons reçue par le bailleur fut étonnante , il nous as dit qu'il ne donnait pas suite a notre courrier car nous n'avions pas stipulé les deux noms des propriétaires sur ce même courrier (le bail étant établi au nom de MR et MME).
Nous avons donc saisi la CAF pour que quelqu'un vienne constater l'état du logement.
Le logement a été déclaré indécent et le propriétaire a du réparer ces éléments, je précise que ce même propriétaire nous facture des consommations d’électricité alors que nous n'avons pas de compteur individuel.
La situation est que lorsque l'huissier va venir faire l'état des lieux de sortie , comment prouver que l'usure du carrelage est bien de l'usure suite a une pose mal effectuée par les bailleurs ? Car eux memes disent que c'est nous qui le cassons alors que celui ci a été posé sur du parquet directement et n'est même pas droit...
L'EDLS sera forcément différent de L'EDLE , le propriétaire est connu pour avoir des conflits avec ses locataires fréquemment.
Devons nous aussi faire appel a un expert avant la venue de l'huissier pour qu'il puisse constater que ce ne sont pas des dégradations mais de l'usure suite a malfaçon ?
Le propriétaire a posé une cabine de douche d'1m85 alors que je mesure 1m95 , cette meme douche a été posée par un artisan au noir ...
et avant cette cabine de douche nous avions une douche italienne posée par lui même et c'est celle ci qui a généré les fuites qui ont cassé le carrelage du coté salle de bain , devions nous faire une déclaration a notre assurance même si cela venait d'une malfaçon ?
Nous sommes un peu perdus sur les procédures a suivre :/
Merci encore pour vos réponses.
djivi38
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4 mars 2017 à 16:05
4 mars 2017 à 16:05
Re bonjour,
" nous lui avons envoyé un recommandé quelques mois plus tard (car nous lui avions déjà demandé oralement "
Suite à un EDLE, un locataire a 10 JOURS pour écrire à son bailleur [en R+AR (dont on garde copie & récépissés), PAS oralement] et lui signaler ce qui a échappé au 1° regard.
" (...) car nous n'avions pas stipulé les deux noms des propriétaires sur ce même courrier (le bail étant établi au nom de MR et MME)."
Il fallait même faire un courrier de congé à chacun d'entre eux... SI les 2 ont signé le bail.
=> https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/locataire/locataire-proprietaire-les-conditions-de-la-rupture-du-bail-344155#newsletter
Extrait :
« En présence de plusieurs bailleurs (le logement appartient en indivision à deux ou à plusieurs personnes), il convient d’adresser le congé à chacun d’eux, à moins qu’ils aient désigné un mandataire commun pour les représenter. »
=> http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1622155/le-conge-donne-par-le-locataire
Extrait :
« Lorsque le bien appartient à plusieurs propriétaires en indivision, il faut donner congé à chacun d'entre eux, s'ils ont tous signé le bail, ou à leur mandataire si le bail a été signé par lui seul. »
" ce même propriétaire nous facture des consommations d’électricité alors que nous n'avons pas de compteur individuel. "
Habitez-vous "en meublé" ? Car la revente d'électricité est illégale en location "en vide".
Sur quel justificatif se base-t-il pour définir votre consommation ? Toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée.
" carrelage (...) a été posé sur du parquet directement et n'est même pas droit... "
Si l'huissier ne le remarque pas de lui-même, dites-le lui.
" L'EDLS sera forcément différent de L'EDLE "
OUI, mais pas du fait du bailleur, mais du fait que vous avez signé un contrat de location avec comme mention "logement neuf".
" Devons nous aussi faire appel a un expert avant la venue de l'huissier (...) "
A vous de voir... normalement un huissier, je le répète, doit être impartial et son EDL ne sera pas contestable.
" déclaration a notre assurance "
Je ne suis pas spécialiste des assurances... mais je pense que oui, ça aurait été bien.
CDT.
" nous lui avons envoyé un recommandé quelques mois plus tard (car nous lui avions déjà demandé oralement "
Suite à un EDLE, un locataire a 10 JOURS pour écrire à son bailleur [en R+AR (dont on garde copie & récépissés), PAS oralement] et lui signaler ce qui a échappé au 1° regard.
" (...) car nous n'avions pas stipulé les deux noms des propriétaires sur ce même courrier (le bail étant établi au nom de MR et MME)."
Il fallait même faire un courrier de congé à chacun d'entre eux... SI les 2 ont signé le bail.
=> https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/locataire/locataire-proprietaire-les-conditions-de-la-rupture-du-bail-344155#newsletter
Extrait :
« En présence de plusieurs bailleurs (le logement appartient en indivision à deux ou à plusieurs personnes), il convient d’adresser le congé à chacun d’eux, à moins qu’ils aient désigné un mandataire commun pour les représenter. »
=> http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1622155/le-conge-donne-par-le-locataire
Extrait :
« Lorsque le bien appartient à plusieurs propriétaires en indivision, il faut donner congé à chacun d'entre eux, s'ils ont tous signé le bail, ou à leur mandataire si le bail a été signé par lui seul. »
" ce même propriétaire nous facture des consommations d’électricité alors que nous n'avons pas de compteur individuel. "
Habitez-vous "en meublé" ? Car la revente d'électricité est illégale en location "en vide".
Sur quel justificatif se base-t-il pour définir votre consommation ? Toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée.
" carrelage (...) a été posé sur du parquet directement et n'est même pas droit... "
Si l'huissier ne le remarque pas de lui-même, dites-le lui.
" L'EDLS sera forcément différent de L'EDLE "
OUI, mais pas du fait du bailleur, mais du fait que vous avez signé un contrat de location avec comme mention "logement neuf".
" Devons nous aussi faire appel a un expert avant la venue de l'huissier (...) "
A vous de voir... normalement un huissier, je le répète, doit être impartial et son EDL ne sera pas contestable.
" déclaration a notre assurance "
Je ne suis pas spécialiste des assurances... mais je pense que oui, ça aurait été bien.
CDT.
La législation juridique et financière évolue en permanence...