Signaler

Comment calculer un bien rapportable dans une succession [Résolu]

Posez votre question nickol26 3Messages postés vendredi 14 avril 2017Date d'inscription 15 avril 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 15 avril 2017 à 15:12 par nickol26
Bonsoir,
1 - J'airais deux questions à vous poser. Les successions sont bien difficile.
En 1981 mes parents m’avaient fait don d’une maison (sur l’acte de donation il est noté : « une petite maison en très mauvais état) , rapportable maintenant puisqu’ils viennent de décédés. L’article 860 du code civil stipule que :
« Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. »
Pouvez -vous m’expliquer ce qu’il en est réellement ? Ma maison va être estimée au prix d’aujourd’hui ? Beaucoup de travaux ont été réalisé (eau, électricité, sanitaire, cuisine, fosse septique, plancher….. Puisque en fait il ne restait que le toit et les murs. Je n’ai pas les factures des travaux que j’ai effectué sur la maison puisque pour la majeur partie je les ai réalisé moi-même. Ces travaux je les ai listé et leur montant arrive à 70 000€ (montant 2017) doit-je calculer le montant de l’époque année 80 ?
Le notaire nous a dit qu’à la valeur de la maison l’on déduirait les travaux effectués. Est ce exact ? Si l'on suit ce qu'a dit le notaire en supposant que la maison est estimée aujourd'hui à 100 000 € si on déduit les travaux 70 000€ la somme rapportable est 30 000€ ?
Par contre l’agent immobilier qui est venu « estimer » la maison nous a dit que c’est elle qui déduirait les travaux que nous avons fait sur la maison. Est ce normal ?

2 -la même année ma mère avait donné une somme de 100 000 Frs à mon frère, en avance sur hoirie, afin de lui permettre d'acheter une maison. Depuis mon frère a vendu une partie de son terrain et a gardé la maison. Comment cela a t'il se passer pour lui ? La maison doit être elle aussi rapportable (comme l'article 860 l'indique) ? Il a vendu une partie du terrain doit-il aussi être rapportable pour la valeur de la vente ?
Merci de bien vouloir m’éclairer et j'espère que ma demande n'est pas trop confuse
cordialement
NT
Afficher la suite 
Utile
+0
plus moins
Pouvez -vous m’expliquer ce qu’il en est réellement ?
Evaluation réactualisée en fonction des prix pratiqués sur le marché immobilier local mais selon l'état qui était le sien au jour de la donation.

Le notaire nous a dit qu’à la valeur de la maison l’on déduirait les travaux effectués. Est ce exact ?
Non.
L'exécution de ces travaux a conféré une plus-value à l'immeuble.
Cette plus-value est à évaluer.
A savoir quel prix en serait-il obtenu si le bien était vendu sans avoir effectué ces travaux (dans son état d'origine) , et quelle serait sa valeur effective compte-tenu des améliorations apportées (dans son état actuel) ?

Si l'on suit ce qu'a dit le notaire en supposant que la maison est estimée aujourd'hui à 100 000 € si on déduit les travaux 70 000€ la somme rapportable est 30 000€ ?
C'est la solution de facilité.
Et votre main d'oeuvre ?
Si vous avez fait faire ces travaux par un artisan, le montant de la facture aurait été plus important que la gratuité de votre sueur.

Par contre l’agent immobilier qui est venu « estimer » la maison nous a dit que c’est elle qui déduirait les travaux que nous avons fait sur la maison. Est ce normal ?
Aucun sens !
Il n'a rien à voir dans cette histoire relevant de la compétence du notaire.
Qu'il vous donne une estimation d'actualité sans les travaux et compte-tenu des travaux
La plus-value générée par votre investissement sera la différence entre ces 2 termes.

Comment cela a t'il se passer pour lui ? La maison doit être elle aussi rapportable (comme l'article 860 l'indique) ?
Dans les proportions de son investissement.
Si l'immeuble valait 400 à l'achat et que son investissement a été de 100, il représente donc 1/4 du prix de vente, ce qui se nomme le "profit subsistant".

Il a vendu une partie du terrain doit-il aussi être rapportable pour la valeur de la vente ?
C'est cela même.

j'espère que ma demande n'est pas trop confuse
Pas du tout.
Il est rare que les intervenants sachant exposer clairement leur situation.
Parfois c'est même casse-pieds !
Plus beaucoup savent s'exprimer correctement en français sans compter les fautes d'orthographe.
nickol26 3Messages postés vendredi 14 avril 2017Date d'inscription 15 avril 2017 Dernière intervention - 15 avril 2017 à 12:02
Merci Condorcet d'avoir si rapidement et si clairement répondu à toutes mes questions.
Il me reste toujours un point très obscur malgré tout.
Evaluation réactualisée en fonction des prix pratiqués sur le marché immobilier local mais selon l'état qui était le sien au jour de la donation.
Qui peut juger de son état au moment de la donation puisque au jour d'aujourd'hui de très très nombreux travaux y ont été effectués : chappe, carrelage, ouvertures porte fenêtre (percement des murs de 60 cm), pose de poutres, plancher etc... car seuls restaient les murs et le toit ?

Qu'il vous donne une estimation d'actualité sans les travaux et compte-tenu des travaux La plus-value générée par votre investissement sera la différence entre ces 2 termes.
Le notaire tiendra donc bien compte de l'avis de l'agent immobilier puisque c'est lui qui l'a mandaté. C'est donc bien l'estimation de la maison sans les travaux, effectué par l'agent immobilier, qui sera prix en compte. La plus value générée correspondra, avec l'inflation, aux travaux effectués.
Donc si j'ai bien compris, l'on ne tient pas compte du montant des travaux mais de la plus value occasionnée par les travaux pour calculer le montant rapportable du bien ? Mais pour trouver le montant de la plus value ne doit on pas connaitre le montant d'origine du bien (montant du bien estimé en 80) ? Avec l'estimation au jour d'aujourd'hui de la maison comment puis-je trouver la plus value puisque je n'ai pas de prix de départ ?
Pour exemple : en 1980 si la maison avait été estimée à 20 000€ (nous allons partir en euros pour être plus simple) en 2017 l'agent immobilier l'évalue à 100 000€.
Les 80 000€ de différence correspondent-ils à la plus value et donc déductible des 100 000€ ?
Dans mon cas si l'agent immobilier estime la maison à 100 000€ comment trouver la plus value ? si ce n'est en comptant le prix des travaux effectués car je n'ai pas l'estimation de 1982 qui n'a jamais été faite ?
d'après l'acte de donation nous n'avons que cette clause :
"EVALUATION POUR L'ENREGISTREMENT :
Pour la perception des droits d'enregistrement, les parties déclarent que l'immeuble donné a une valeur vénale de 120 000 Frs."
Merci pour vos réponses et le temps que vous passez à essayer de me faire comprendre l'article 860 du code civil.
Répondre
condorcet 21527Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 25 avril 2017 Dernière intervention - 15 avril 2017 à 13:09
Qui peut juger de son état au moment de la donation
Un expert immobilier.
En reprenant les factures des travaux effectués.
C'est son problème d'expert.
Déterminer des évaluations répondant aux dispositions de l'article 660 du code civil :
1-valeur actuelle compte tenu de son état après réalisation des travaux d'amélioration ;
2-valeur actuelle sans ces travaux, dans l'état du bien au jour de la donation.

Donc si j'ai bien compris, l'on ne tient pas compte du montant des travaux mais de la plus value occasionnée par les travaux pour calculer le montant rapportable du bien ?
La plus-value est à prendre dans son sens abstrait et non mathématique ou fiscale.
La même dépense faite dans un appartement aux Champs Elysées et dans une bergerie sur le plateau du Larzac, où ne poussent que des cailloux et des chardons, ne génère pas la même plus-value.

en 1980 si la maison avait été estimée à 20 000€ (nous allons partir en euros pour être plus simple) en 2017 l'agent immobilier l'évalue à 100 000€.
Les 80 000€ de différence correspondent-ils à la plus value et donc déductible des 100 000€ ?

Si tout le monde est d'accord, cette formule peut être retenue.
Répondre
nickol26 3Messages postés vendredi 14 avril 2017Date d'inscription 15 avril 2017 Dernière intervention - 15 avril 2017 à 15:12
Merci Condorcet j'ai enfin compris. Bonne journée
Répondre
Donnez votre avis

Les membres obtiennent plus de réponses que les utilisateurs anonymes.

Le fait d'être membre vous permet d'avoir un suivi détaillé de vos demandes.

Le fait d'être membre vous permet d'avoir des options supplémentaires.

Vous n'êtes pas encore membre ?

inscrivez-vous, c'est gratuit et ça prend moins d'une minute !

Dossier à la une