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État des lieux d'entrée puis d'entrée et de sortie [Résolu]

Posez votre question BrainSoup 4Messages postés jeudi 20 juillet 2017Date d'inscription 23 juillet 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 23 juil. 2017 à 18:01 par djivi38
Bonjour,
Je pense avoir subi un abus de pouvoir de ma propriétaire concernant les travaux et objets à remplacer qu'elle a exigé de moi. Nous avions signé un état des lieux d'entrée à mon arrivée en 2013, n'avons pas fait d'autres EDL malgré les renouvellements de bail annuels, jusqu'à mon départ: elle m'a fait signer un état des lieux d'entrée et de sortie (les 2 sur la même feuille) très différent du premier. Ca fait 2 baux d'entrée différents signés par les 2 partis.
Est-ce que j'ai encore un recours dans cette situation?
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bonjour,

on ne refait un EDL à chaque renouvellement de bail par tacite reconduction !
On fait un EDLE à l'entrée dans les lieux et un au sortir des lieux, c'est tout ! Et ils peuvent très bien être faits sur le même support papier.

non, ça ne fait pas 2 EDLE sur la même feuille, mais ça fait 1 EDLE ET 1 EDLS sur la même feuille.

CDT.
djivi38 11253Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 août 2017 Dernière intervention - 21 juil. 2017 à 13:22
Ah ! OK ! Je pense comprendre... Drôle de pratiques de la part de ce bailleur !!!

Il est bien évident qu'un EDLE et un EDLS se rapportant à la même personne pour un même logement et après quelques années de location ne peuvent pas être datés de la même année !
Si votre bailleur veut contester ça.... le juge du tribunal va passer un excellent moment de détente en lui riant au nez !

L'EDLE valable est celui daté de 2013.

L'EDLS valable est celui signé cette année... (sans considérer la partie EDLE probablement recopiée & modifiée par le bailleur)

Donc, oui, vous comparez l'EDLE de 2013 avec l'EDLS de 2017 pour contester les points abusifs.

Pour vous aider, si besoin, je vous propose mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)


=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Cordialement.


CDT.
Répondre
BrainSoup 4Messages postés jeudi 20 juillet 2017Date d'inscription 23 juillet 2017 Dernière intervention - 21 juil. 2017 à 14:02
J'ai ce qu'il me fallait et quelques indications supplémentaires très utiles, merci beaucoup de votre réponse.
Répondre
djivi38 11253Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 août 2017 Dernière intervention - 21 juil. 2017 à 14:11
avec plaisir !
Répondre
BrainSoup 4Messages postés jeudi 20 juillet 2017Date d'inscription 23 juillet 2017 Dernière intervention - 23 juil. 2017 à 17:43
Bonjour,
Il y a encore (au moins) un point qui reste flou dans ma situation. Lors du dernier mois de location, la propriétaire habitant les lieux, j'ai dépensé à sa demande plus de 500e (j'ai gardé les factures pour près de 400e) dans la remise en état de la chambre. Elle validait ou non les objets que j'ai remplacés et les travaux effectués.
Elle est toujours en possession du DG. En cas de problème, est-ce qu'elle aurait le droit d'encaisser directement mon DG en plus de tout ça? Cela lui permettrait de bénéficier non pas de 740e (2 x 370e) mais de près de 1200e d'entrée de jeu...
Répondre
djivi38 11253Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 août 2017 Dernière intervention - 23 juil. 2017 à 18:01
J'adore votre sens de l'exactitude... !

"j'ai dépensé plus de 500e (j'ai gardé les factures pour près de 400e)" !!!!!!!

Vous avez le devoir d'entretien du logement que vous louez = faire les petites réparations et remplacer ce que vous avez cassé.

"En cas de problème, est-ce qu'elle aurait le droit d'encaisser directement mon DG en plus de tout ça? "
Le bailleur pourra garder tout ou partie du DG selon la comparaison qu'elle fera entre vos 2 EDL. Si vous n'êtes pas d'accord avec les éventuelles mentions qu'elle mettra sur l'EDLS, ne le signez pas. Mais d'après tout ce que vous dites, il ne devrait pas y avoir de "dégradations" mentionnées sur cet EDLS....
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