Préavis pour bail classique
azilis18
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djivi38 Messages postés 51333 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 28 avril 2024 - 24 sept. 2017 à 20:51
djivi38 Messages postés 51333 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 28 avril 2024 - 24 sept. 2017 à 20:51
A voir également:
- Préavis pour bail classique
- Contrat de bail pdf - Guide
- Rupture conventionnelle préavis - Guide
- Bail meublé pdf - Guide
- Visite logement pendant préavis - Guide
- Indice bail commercial 2023 - - Droit et bail commercial
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djivi38
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24 sept. 2017 à 03:31
24 sept. 2017 à 03:31
Bonsoir,
"mon propriétaire m'a fait un bail d'un an (donc un classique) et non pas un bail étudiant de 9 mois."
C'est tout à fait son droit.
"Je voudrais également savoir si mon propriétaire était tenu de m'informer que nous pouvions faire un bail de 9 mois au moment de la signature du contrat. "
Non. C'est à vous à connaître les possibilités qu'offre la loi, et ce n'est nullement une obligation pour le bailleur de faire un bail de 9 mois à un étudiant.
TOUS les baux de location meublée ont un préavis de 1 mois.
TOUS les locataires peuvent donner leur congé à tout moment et sans avoir à donner de motifs (sauf pour les locataires de location "en vide" qui peuvent bénéficier d'un préavis réduit).
Votre congé est à envoyer en R+AR (Recommandé avec Accusé de Réception. Gardez une copie & les 2 récépissés) ou peut être remis en main propre contre signature (prévoir donc 2 exemplaires identiques : 1 pour le bailleur, l'autre que vous garderez après signature du bailleur) ou par acte d'huissier (à vos frais).
Profitez de votre courrier de congé pour proposer à votre bailleur date & créneaux horaires pour faire avec lui l'EDLS (État Des Lieux Sortant) et lui restituer les clés.
Si dégradations mentionnées sur l'EDLS ET pas sur EDLE (entrant), le bailleur a 2 mois à partir du rendu des clés pour vous restituer votre DG (= Dépôt de Garantie) partiellement, restitution accompagnée de devis ou factures des réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS.
Si l'EDLS est conforme à l'EDLE, le bailleur doit vous restituer l'intégralité de votre DG dans le mois qui suit le rendu des clés.
Tout EDL se fait en 2 exemplaires et le locataire doit récupérer le sien de suite après que les signatures aient été apposées (pour éviter au bailleur d'avoir la tentation de rajouter des modifications... toujours en défaveur du locataire. Un EDLS est définitif.
Votre préavis démarrera, de date à date, à la réception de votre R+AR, ou le jour de la remise en main propre ou le jour du passage de l'huissier, même si le bailleur est absent.
Vous pouvez vous y prendre tôt et mentionner dans votre courrier de congé une date plus lointaine qu'une supposée date de réception d'un R+AR : le bailleur peut être absent le jour du passage du facteur et traîner pour récupérer son R+AR, ou être en vacances ou en déplacement pour plusieurs jours... etc., ce qui retarde d'autant le début de votre préavis.
Vous êtes redevable du loyer+charges jusqu'à la fin de votre préavis, sauf si relocation avant la fin dudit préavis.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement(**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
"mon propriétaire m'a fait un bail d'un an (donc un classique) et non pas un bail étudiant de 9 mois."
C'est tout à fait son droit.
"Je voudrais également savoir si mon propriétaire était tenu de m'informer que nous pouvions faire un bail de 9 mois au moment de la signature du contrat. "
Non. C'est à vous à connaître les possibilités qu'offre la loi, et ce n'est nullement une obligation pour le bailleur de faire un bail de 9 mois à un étudiant.
TOUS les baux de location meublée ont un préavis de 1 mois.
TOUS les locataires peuvent donner leur congé à tout moment et sans avoir à donner de motifs (sauf pour les locataires de location "en vide" qui peuvent bénéficier d'un préavis réduit).
Votre congé est à envoyer en R+AR (Recommandé avec Accusé de Réception. Gardez une copie & les 2 récépissés) ou peut être remis en main propre contre signature (prévoir donc 2 exemplaires identiques : 1 pour le bailleur, l'autre que vous garderez après signature du bailleur) ou par acte d'huissier (à vos frais).
Profitez de votre courrier de congé pour proposer à votre bailleur date & créneaux horaires pour faire avec lui l'EDLS (État Des Lieux Sortant) et lui restituer les clés.
Si dégradations mentionnées sur l'EDLS ET pas sur EDLE (entrant), le bailleur a 2 mois à partir du rendu des clés pour vous restituer votre DG (= Dépôt de Garantie) partiellement, restitution accompagnée de devis ou factures des réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS.
Si l'EDLS est conforme à l'EDLE, le bailleur doit vous restituer l'intégralité de votre DG dans le mois qui suit le rendu des clés.
Tout EDL se fait en 2 exemplaires et le locataire doit récupérer le sien de suite après que les signatures aient été apposées (pour éviter au bailleur d'avoir la tentation de rajouter des modifications... toujours en défaveur du locataire. Un EDLS est définitif.
Votre préavis démarrera, de date à date, à la réception de votre R+AR, ou le jour de la remise en main propre ou le jour du passage de l'huissier, même si le bailleur est absent.
Vous pouvez vous y prendre tôt et mentionner dans votre courrier de congé une date plus lointaine qu'une supposée date de réception d'un R+AR : le bailleur peut être absent le jour du passage du facteur et traîner pour récupérer son R+AR, ou être en vacances ou en déplacement pour plusieurs jours... etc., ce qui retarde d'autant le début de votre préavis.
Vous êtes redevable du loyer+charges jusqu'à la fin de votre préavis, sauf si relocation avant la fin dudit préavis.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement(**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
24 sept. 2017 à 20:43
Merci beaucoup pour votre réponse très complète, cela va m'être utile. Tout est plus clair pour moi maintenant, je vous en remercie encore une fois.
Cordialement.
24 sept. 2017 à 20:51
:-))