Problème dans l'état des lieux
fanluc
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djivi38 Messages postés 51457 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 2 juin 2024 - 27 oct. 2017 à 15:37
djivi38 Messages postés 51457 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 2 juin 2024 - 27 oct. 2017 à 15:37
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djivi38
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27 oct. 2017 à 14:15
27 oct. 2017 à 14:15
bonjour,
loyer et charges sont dus jusqu'au rendu des clés. Donc, oui, le bailleur est en droit de vous demander pour les jours supplémentaires (= après la fin du préavis).
Une retenue sur DG ne peut être faite que si dégradations mentionnées sur EDLS et absentes sur EDLE ET sur justificatif. Malheureusement vos n'avez pas eu/réclamé votre exemplaire d'EDLS... donc impossible à contester...
75€ de frais de hotte : élément non mentionné sur EDLE (ni sur un avenant ?) => aucune retenue possible sur un élément "inexistant".
Chaudière : donnez une copie de l'attestation de l'entretien réalisé par votre professionnel (obligation de vous donner une attestation d'entretien à chaque entretien) en 03/2017 (ainsi que celles de toutes vos années de location) et refusez de payer ces 40 €
EDLE : le locataire a effectivement 10 jours à partir de la signature de l'EDLE pour y apporter des modifications ET 30 jours SI EDLE fait hors période de chauffe pour y apporter des modifications sur le chauffage uniquement.
DG : selon que les 2 EDL (E et S) sont conformes ou non, le bailleur dispose de 1 mois ou de 2 mois pour restituer le DG respectivement intégralement ou partiellement.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
loyer et charges sont dus jusqu'au rendu des clés. Donc, oui, le bailleur est en droit de vous demander pour les jours supplémentaires (= après la fin du préavis).
Une retenue sur DG ne peut être faite que si dégradations mentionnées sur EDLS et absentes sur EDLE ET sur justificatif. Malheureusement vos n'avez pas eu/réclamé votre exemplaire d'EDLS... donc impossible à contester...
75€ de frais de hotte : élément non mentionné sur EDLE (ni sur un avenant ?) => aucune retenue possible sur un élément "inexistant".
Chaudière : donnez une copie de l'attestation de l'entretien réalisé par votre professionnel (obligation de vous donner une attestation d'entretien à chaque entretien) en 03/2017 (ainsi que celles de toutes vos années de location) et refusez de payer ces 40 €
EDLE : le locataire a effectivement 10 jours à partir de la signature de l'EDLE pour y apporter des modifications ET 30 jours SI EDLE fait hors période de chauffe pour y apporter des modifications sur le chauffage uniquement.
DG : selon que les 2 EDL (E et S) sont conformes ou non, le bailleur dispose de 1 mois ou de 2 mois pour restituer le DG respectivement intégralement ou partiellement.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
fanluc
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27 oct. 2017 à 14:47
27 oct. 2017 à 14:47
Merci pour votre réponse,
donc pour la hotte nous sommes bien d'accord du fait que celle ci n'était pas mentionné sur l'état de lieux d'entrée, ni sur aucun avenant, bien que c'est précisé sur l'état des lieux de sortie, mon propriétaire ne peux m'imputer les frais de 75€
et pour l'entretien de la chaudière, mon propriétaire à retenu la somme sur le dépôt de garantie, j'ai eu beau lui envoyer les attestations de contrats avec le fournisseurs il ne veux rien entendre, il n'y a pas un texte de lois qui précise quelques chose concernant l'entretien de la chaudière qui doit être effectuer par la locataire dans l'année civile.
j'ai pris l'appartement en janvier 2013, et mon propriétaire m'explique que si j'étais parti en juillet 2013, je n'aurais pas eu besoin de faire l'entretien de la chaudière, or c'est faux car dans l'année civile de 2013 j'aurai du faire cette entretien avant mon départ, c'est bien ça, non ...
dernière chose pour le supplément de loyer, c'est pas très honnête de la part du propriétaire je ne pensais pas qu'en décalant la date de l'état des lieux j'aurai un supplément de loyer de 85€ pour deux jours!!!! si il m'avait prévenu d'un supplément on se serais débrouillé autrement!!
dans le logement précédent le bailleur avait oublié la date de l'état des lieux de sortie et est venu 10 jours après heureusement qu'il ne m'a pas fait payer un supplément...
Merci
donc pour la hotte nous sommes bien d'accord du fait que celle ci n'était pas mentionné sur l'état de lieux d'entrée, ni sur aucun avenant, bien que c'est précisé sur l'état des lieux de sortie, mon propriétaire ne peux m'imputer les frais de 75€
et pour l'entretien de la chaudière, mon propriétaire à retenu la somme sur le dépôt de garantie, j'ai eu beau lui envoyer les attestations de contrats avec le fournisseurs il ne veux rien entendre, il n'y a pas un texte de lois qui précise quelques chose concernant l'entretien de la chaudière qui doit être effectuer par la locataire dans l'année civile.
j'ai pris l'appartement en janvier 2013, et mon propriétaire m'explique que si j'étais parti en juillet 2013, je n'aurais pas eu besoin de faire l'entretien de la chaudière, or c'est faux car dans l'année civile de 2013 j'aurai du faire cette entretien avant mon départ, c'est bien ça, non ...
dernière chose pour le supplément de loyer, c'est pas très honnête de la part du propriétaire je ne pensais pas qu'en décalant la date de l'état des lieux j'aurai un supplément de loyer de 85€ pour deux jours!!!! si il m'avait prévenu d'un supplément on se serais débrouillé autrement!!
dans le logement précédent le bailleur avait oublié la date de l'état des lieux de sortie et est venu 10 jours après heureusement qu'il ne m'a pas fait payer un supplément...
Merci
djivi38
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27 oct. 2017 à 15:37
27 oct. 2017 à 15:37
1) hotte : OUI.
2) entrée dans logement en 01/2013 -> vous avez avancé de 9 à 10 mois l'entretien de la chaudière par sécurité, OK -> départ en 08/2017 : vous devriez avoir 5 attestations.
Si vous aviez fait l'entretien à la date "normale", en octobre, vous auriez 4 attestations, celle de 2017 n'étant pas due puisque départ en août. CQFD : vous avez fait plus que votre devoir d'entretien sur cette chaudière.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F20760 (cliquez sur "textes de références)
3) dans votre logement antérieur, le "retard" de l'EDLS était du fait du bailleur... donc normal qu'il ne vous ait pas payé des jours supplémentaires pour SON oubli !
Tandis que là, c'est vous qui avez demandé 2 jours de plus, vous avez "bloqué" son logement 2 jours de plus, il vous fait payer 2 jours, c'est normal.
Quand l'EDLS avec le rendu des clés est postérieur à la fin du préavis, le locataire doit loyer+charges jusqu'au rendu des clés.
Quand l'EDLS avec rendu des clés se fait le dernier jour du préavis, le locataire doit loyer+charges jusqu'à ce jour-là.
Quand l'EDLS avec rendu des clés se fait avant la fin du préavis, le locataire doit loyer+charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin dudit préavis.
CDT.
2) entrée dans logement en 01/2013 -> vous avez avancé de 9 à 10 mois l'entretien de la chaudière par sécurité, OK -> départ en 08/2017 : vous devriez avoir 5 attestations.
Si vous aviez fait l'entretien à la date "normale", en octobre, vous auriez 4 attestations, celle de 2017 n'étant pas due puisque départ en août. CQFD : vous avez fait plus que votre devoir d'entretien sur cette chaudière.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F20760 (cliquez sur "textes de références)
3) dans votre logement antérieur, le "retard" de l'EDLS était du fait du bailleur... donc normal qu'il ne vous ait pas payé des jours supplémentaires pour SON oubli !
Tandis que là, c'est vous qui avez demandé 2 jours de plus, vous avez "bloqué" son logement 2 jours de plus, il vous fait payer 2 jours, c'est normal.
Quand l'EDLS avec le rendu des clés est postérieur à la fin du préavis, le locataire doit loyer+charges jusqu'au rendu des clés.
Quand l'EDLS avec rendu des clés se fait le dernier jour du préavis, le locataire doit loyer+charges jusqu'à ce jour-là.
Quand l'EDLS avec rendu des clés se fait avant la fin du préavis, le locataire doit loyer+charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin dudit préavis.
CDT.
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