Litige sur dépot de garantie
JackChick
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gt.55 Messages postés 17221 Date d'inscription lundi 9 mai 2016 Statut Contributeur Dernière intervention 15 avril 2022 - 28 nov. 2017 à 14:21
gt.55 Messages postés 17221 Date d'inscription lundi 9 mai 2016 Statut Contributeur Dernière intervention 15 avril 2022 - 28 nov. 2017 à 14:21
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djivi38
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28 nov. 2017 à 02:23
28 nov. 2017 à 02:23
bonsoir,
j'ai lu en diagonale parce qu'il est tard (enfin... plutôt tôt !) et je reviendrai + tard.
Toutefois, un mot me gêne dans l'état du sol : "arraché". Ce n'est pas une dégradation due à de l'usure à charge du bailleur), c'est une dégradations due à un mauvais entretien/mauvaise usage à charge du locataire.
En attendant, je vous propose de lire ceci :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
j'ai lu en diagonale parce qu'il est tard (enfin... plutôt tôt !) et je reviendrai + tard.
Toutefois, un mot me gêne dans l'état du sol : "arraché". Ce n'est pas une dégradation due à de l'usure à charge du bailleur), c'est une dégradations due à un mauvais entretien/mauvaise usage à charge du locataire.
En attendant, je vous propose de lire ceci :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
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(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
gt.55
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Bonjour,
Ce qui m'interpelle le plus dans votre affaire, c'est ça :
"Pour l'état des lieux de sortie, le propriétaire n'étant pas présent ce jour là (une employée de l'agence s'est chargé de faire l'état des lieux avec moi), les deux exemplaires ont été renvoyés par voie postale au propriétaire pour signature."
Sans être juriste professionnel ni un spécialiste de l'immobilier, il me semble qu'il y a là quelque chose d'anormal...
Soit l'agence était mandatée par le propriétaire pour le représenter, et dans ce cas c'est elle qui devait signer l'EDL et vous en remettre aussitôt un exemplaire signé.
Soit l'agence n'avait pas de mandat et dans ce cas leur EDL n'a aucune valeur contradictoire.
En tout cas, c'est comme ça que je vois les choses ! Je me trompe ?
Appel aux spécialistes......
Cdt
Ce qui m'interpelle le plus dans votre affaire, c'est ça :
"Pour l'état des lieux de sortie, le propriétaire n'étant pas présent ce jour là (une employée de l'agence s'est chargé de faire l'état des lieux avec moi), les deux exemplaires ont été renvoyés par voie postale au propriétaire pour signature."
Sans être juriste professionnel ni un spécialiste de l'immobilier, il me semble qu'il y a là quelque chose d'anormal...
Soit l'agence était mandatée par le propriétaire pour le représenter, et dans ce cas c'est elle qui devait signer l'EDL et vous en remettre aussitôt un exemplaire signé.
Soit l'agence n'avait pas de mandat et dans ce cas leur EDL n'a aucune valeur contradictoire.
En tout cas, c'est comme ça que je vois les choses ! Je me trompe ?
Appel aux spécialistes......
Cdt
djivi38
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bonjour,
entièrement d'accord gt.55 ! C'est un point non négligeable, mais peut-être aussi difficile à prouver que l'absence de remise immédiate de l'edls... sauf si Jack a une preuve écrite (courrier R+AR) de réclamation pour cette absence de remise immédiate.
@ Jack : bien conserver les traces de tous vos échanges avec cette agence, elles seront toujours un début de preuves si l'affaire va + loin, idem que vos photos, bien que seules les photos d'un huissier soient prises en compte en justice.
Il est tout à fait possible de ne changer que quelques lattes de plancher sans pour autant dénaturer ni l'esthétique ni la solidité de la totalité du plancher, non ? (C'est pas comme un trou ou une déchirure d'un lino...!). De plus, quand il y a réparation, elle doit être "à l'identique" : pas question pour le bailleur d'en profiter pour faire une "amélioration".
cdt.
entièrement d'accord gt.55 ! C'est un point non négligeable, mais peut-être aussi difficile à prouver que l'absence de remise immédiate de l'edls... sauf si Jack a une preuve écrite (courrier R+AR) de réclamation pour cette absence de remise immédiate.
@ Jack : bien conserver les traces de tous vos échanges avec cette agence, elles seront toujours un début de preuves si l'affaire va + loin, idem que vos photos, bien que seules les photos d'un huissier soient prises en compte en justice.
Il est tout à fait possible de ne changer que quelques lattes de plancher sans pour autant dénaturer ni l'esthétique ni la solidité de la totalité du plancher, non ? (C'est pas comme un trou ou une déchirure d'un lino...!). De plus, quand il y a réparation, elle doit être "à l'identique" : pas question pour le bailleur d'en profiter pour faire une "amélioration".
cdt.
gt.55
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Effectivement, entre remise en état d'origine et remise à neuf, il doit y avoir une marge de négociation non négligeable...
La législation juridique et financière évolue en permanence...
28 nov. 2017 à 09:21
Les bouts de lattes arrachés avaient été constatés lors de l'état des lieux d'entrée, et c'est pourquoi il avait été choisi de faire figuré dans l'état des lieux la mention "2 lamelles sont usagées".
Lors de l'état des lieux de sortie, les mêmes bouts de lattes arrachés ont été noté mais de manière plus précise "lattes abimées et arrachées". Certain de ma bonne foi puisque c'était déjà noté dans l'état des lieux d'entrée, la formulation ne m'a pas choqué ce jour là.
La conclusion de l'état des lieux ne revenait d'ailleurs même pas sur ce problème tant il était évident qu'il s'agissait du même point entre les deux états des lieux.
Je n'ai aucun problème avec le fait de payer pour quelque chose que j'ai dégradé, je trouve ça complétement normal. Mais je trouve vraiment honteux que la loi m'oblige à payer l'intégralité d'un changement de plancher à cause d'un manque
Je saurais la prochaine fois qu'il faut prendre de nombreuses photos et insister pour que les formulations soient identiques entre les deux états des lieux...
28 nov. 2017 à 13:38
alors que celui-ci est déjà indiqué abîmé