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djivi38
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11 déc. 2017 à 15:47
11 déc. 2017 à 15:47
bonjour,
l'EDLS avec remise des clés a-t-elle eu lieu pendant les 3 derniers mois du bail (si location meublée; ou les 6 derniers mois du bail si location nue) ?
Si oui : le locataire doit loyer+charges jusqu'à la date de la remise des clés, donc jusqu'au 11/08 : est-ce le cas ?
"Deux mois plus tard une partie de la dette a été payée."
Par qui ?
Et à qui ?
"le dépôt de garantie "versée au compte propriétaire" mais en fait celui-ci a été débité de mon compte !! "
Que disent les EDL entrant et sortant ? Dégradations ? Retenues à faire sur le DG ?
Si logement dans immeuble collectif : retenue des 20% du DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG ?
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
---------
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
l'EDLS avec remise des clés a-t-elle eu lieu pendant les 3 derniers mois du bail (si location meublée; ou les 6 derniers mois du bail si location nue) ?
Si oui : le locataire doit loyer+charges jusqu'à la date de la remise des clés, donc jusqu'au 11/08 : est-ce le cas ?
"Deux mois plus tard une partie de la dette a été payée."
Par qui ?
Et à qui ?
"le dépôt de garantie "versée au compte propriétaire" mais en fait celui-ci a été débité de mon compte !! "
Que disent les EDL entrant et sortant ? Dégradations ? Retenues à faire sur le DG ?
Si logement dans immeuble collectif : retenue des 20% du DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG ?
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
---------
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Merci pour votre réponse ; pour simplifier je résume mon litige :
le dépot de garantie n'a pas été versé sur mon compte propriétaire par le gérant Nexity mais a été débité de mon compte propriétaire . Il me semble que le DG ne peut que résorber la dette du locataire et n'a pas lieu d'intervenir directement dans le compte propriétaire : c'est ce que j'ai essayé de faire comprendre aux interlocuteurs Nexity sans succès à ce jour .
le dépot de garantie n'a pas été versé sur mon compte propriétaire par le gérant Nexity mais a été débité de mon compte propriétaire . Il me semble que le DG ne peut que résorber la dette du locataire et n'a pas lieu d'intervenir directement dans le compte propriétaire : c'est ce que j'ai essayé de faire comprendre aux interlocuteurs Nexity sans succès à ce jour .
djivi38
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11 déc. 2017 à 18:16
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post 0 vous dites :
" et le dépôt de garantie "versée au compte propriétaire" ...."
et maintenant post 2 vous dites l'inverse : " le dépot de garantie n'a pas été versé sur mon compte propriétaire".... ??
Moi non plus je ne comprends pas ce que voulez dire/faire...
" et le dépôt de garantie "versée au compte propriétaire" ...."
et maintenant post 2 vous dites l'inverse : " le dépot de garantie n'a pas été versé sur mon compte propriétaire".... ??
Moi non plus je ne comprends pas ce que voulez dire/faire...
Merci encore ;
En fait vous avez bien compris mon problème ; d'un coté le gérant Nexity écrit dépôt de garantie "versé au compte propriétaire" et dans mon compte il est en débit . Et je n'arrive pas à obtenir le retrait de cette ligne !
Que faire pour régler cette histoire délirante ? Cela fait quatre mois que le mandat de gestion est résilié ...
Cordialement
En fait vous avez bien compris mon problème ; d'un coté le gérant Nexity écrit dépôt de garantie "versé au compte propriétaire" et dans mon compte il est en débit . Et je n'arrive pas à obtenir le retrait de cette ligne !
Que faire pour régler cette histoire délirante ? Cela fait quatre mois que le mandat de gestion est résilié ...
Cordialement
djivi38
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12 déc. 2017 à 09:10
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"Le locataire n'ayant pas payé le dernier mois (chèque sans provisions) j'ai demandé à se qu'on utilise le dépôt de garantie" : d'où le débit, demandé par vous, du montant du DG sur votre "compte propriétaire" pour payer le dernier mois de loyer suite au chèque sans provisions : donc le montant de ce DG doit bien apparaître quelque part au même emplacement que les autres loyers payés par votre locataire, non ?
djivi38
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Modifié le 12 déc. 2017 à 09:43
Modifié le 12 déc. 2017 à 09:43
non, bien entendu ce n'est pas à vous de payer le loyer !
En l'occurrence, ce dernier mois de loyer a été payé sur votre demande par le DG, et le DG n'est pas "votre" argent, c'est le locataire qui l'a versé à son entrée dans les lieux : donc ce dernier mois de loyer est bien finalement payé par le locataire.
Cette façon de faire vous prive de "réserves" en cas de dégradations mentionnées sur EDLS., apparemment compensée par "Deux mois plus tard une partie de la dette a été payée".
cdt.
En l'occurrence, ce dernier mois de loyer a été payé sur votre demande par le DG, et le DG n'est pas "votre" argent, c'est le locataire qui l'a versé à son entrée dans les lieux : donc ce dernier mois de loyer est bien finalement payé par le locataire.
Cette façon de faire vous prive de "réserves" en cas de dégradations mentionnées sur EDLS., apparemment compensée par "Deux mois plus tard une partie de la dette a été payée".
cdt.
maylin27
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12 déc. 2017 à 09:55
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bonjour,
je resume
1 - le dépot de garantie n a pas été versé a votre compte propriétaire et conservé par l agence contrairement a ce qui est écrit
2 - le locataire ayant emis un cheque sans provision, l agence a débiter de votre compte le motant du dernier loyer
3 - donc, vous allez vous retrouver a rembourser au locataire :
le solde de son DG non encaissé
le mois de loyer débité sans avoir encaisser le DG
C est cela ??
A vous lire
je resume
1 - le dépot de garantie n a pas été versé a votre compte propriétaire et conservé par l agence contrairement a ce qui est écrit
2 - le locataire ayant emis un cheque sans provision, l agence a débiter de votre compte le motant du dernier loyer
3 - donc, vous allez vous retrouver a rembourser au locataire :
le solde de son DG non encaissé
le mois de loyer débité sans avoir encaisser le DG
C est cela ??
A vous lire
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