Dépassement de caution [Résolu]

saraby - 5 janv. 2018 à 15:44 - Dernière réponse : djivi38 14880 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 janvier 2018 Dernière intervention
- 6 janv. 2018 à 21:27
Bonjour,
Cela fait 3 mois que je suis partie de mon logement et la peinture de l'appartement ayant été dégradée, je pense que les frais s'élèveront au delà de mon dépôt de garantie, je n'ai cependant pas encore eu de nouvelles de mon ancien bailleur, qui aurait dû me tenir informée dans les deux mois des frais engagés, que risque-t-il de se passer? Devrais-je payer des frais supplémentaires?
Merci pour votre réponse, bonne journée
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djivi38 14880 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 janvier 2018 Dernière intervention - 5 janv. 2018 à 15:53
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Bonjour,

si le montant des réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS (fait contradictoirement et remis immédiatement après signatures) et absentes de l'EDLE, oui, vous devrez le payer sur justificatif.
Cela dit, si vous avez bien mentionné votre nouvelle adresse sur l'EDLS vous pourrez réclamer une pénalité pour retard de restitution de DG (voir mon topo).

Laissez venir et attendre un courrier du bailleur avec les justificatifs des retenues.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
Merci pour votre réponse, votre topo est très pratique, cependant il ne mettais pas le cas où le bailleur dépassait le délai de trois mois, mais où la caution était dépassée, en tout cas merci, celà m'aide beaucoup!
djivi38 14880 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 janvier 2018 Dernière intervention - 6 janv. 2018 à 18:48
"il ne mettaiT pas le cas où le bailleur dépassait le délai de trois mois, mais où la caution était dépassée"
Soyez logique ! : Si le DG (et PAS "caution") est insuffisant, c'est qu'il y a dégradations : donc, c'est le cas de restitution partielle du DG : 2 MOIS maxi à partir du rendu des clés.

De quel "délai de 3 mois" parlez-vous ????
Je parlais du délai de 2 mois pour rendre le dépot de garentie, excusez moi
djivi38 14880 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 janvier 2018 Dernière intervention > Saraby - 6 janv. 2018 à 21:27
OK !
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Bonjour
En entrée dans logement vous avez obligatoirement
Un EDL (état de lieux) .
Et un autre au départ avec le rendu des clés
Ce document doit se faire en double et un exemplaire pour chacun
L'avez vous fait ?
Réclamez votre dépôt de garantie ou justificatifs de retenue en recoAR et en gardez un double si une suite
djivi38 14880 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 janvier 2018 Dernière intervention - 5 janv. 2018 à 16:15
bonsoir Marcel,

si saraby est sûr que son DG s'avèrera insuffisant, autant attendre le bon vouloir du bailleur : + il aura du retard dans la restitution du DG + ce sera dans l'intérêt de saraby...

cdt.
Merci pour vos réponses! Oui, je suis sûre que les frais dépasseront le dépot de garantie, mon ex a fait des trous dans le mur et j'ai déménagé assez vite, je n'ai pas eu le temps de reboucher + traces sur les murs, et l'agence a aussi fait venir un plombier pour une petite fuite sur un robinet et pour refaire les joints de la salle de bain (qui me semblaient propres mais elle n'était pas d'accord ><).
Bref, si le bailleur a du retard, je paierais donc moins de frais?
djivi38 14880 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 janvier 2018 Dernière intervention > Saraby - 6 janv. 2018 à 18:43
ben oui... puisqu'il vous devra 10% du montant de loyer hors charges par mois de retard entamé.... A CONDITION que vous ayez bien donné votre nouvelle adresse.

Par exemple :
EDLS + remise des clés : le 15 janvier
Restitution légale du DG partiel : avant le 15 mars
Restitution réelle du DG partiel (avec justificatifs des retenues) : le 22 juin :
16/3 -> 15/4 : 1° mois de retard entamé
16/4 -> 15/5 : 2° mois de retard entamé
16/5 -> 15/6 : 3° mois de retard entamé
16/6 -> 22/6 : 4° mois de retard entamé
=> pénalités pour 4 mois de retard = 40% d'1 mois de loyer hors charges

cdt.
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