Coordonnées du propriétaire & Dépôt de Garantie
acerola
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acerola Messages postés 118 Date d'inscription dimanche 30 novembre 2008 Statut Membre Dernière intervention 15 mai 2022 - 9 nov. 2018 à 15:01
acerola Messages postés 118 Date d'inscription dimanche 30 novembre 2008 Statut Membre Dernière intervention 15 mai 2022 - 9 nov. 2018 à 15:01
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djivi38
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19 oct. 2018 à 14:02
19 oct. 2018 à 14:02
bonjour,
=> les coordonnées du bailleur doivent figurer sur le contrat de location, ou sur un avenant en cas de changement de propriétaire :
Article 3 de la Loi du 6/7/1989 modifié par LOI n°2010-1609 du 22/12/2010 - art. 22
<< Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- ... etc. >>
=> si vous avez fait obstacle à la réalisation d'un EDLS et que le bailleur a mandaté un huissier pour le faire :
1°/ vous le sauriez puisque l'huissier doit convoquer les parties au moins 7 jours avant.
2°/ pour avoir copie du constat de l'huissier, vous devez la demander, par courrier R+AR, au mandataire de l'huissier.
3°/ les frais sont effectivement partagés si vous avez fait obstacle, sinon ils ne le sont pas.
=> Pas d'EDLE = logement présumé avoir été donné en bon état.
Dans votre cas, toutes les annotations de l'EDLS de l'huissier seront donc comparées à du "Bon état".
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions cumulatives ont été respectées :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) OU mentionnées sur un constat d'huissier => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire (dans l'ordre) :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si un ‘’exemplaire électronique’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s) - après signature électronique], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/
Cordialement.
=> les coordonnées du bailleur doivent figurer sur le contrat de location, ou sur un avenant en cas de changement de propriétaire :
Article 3 de la Loi du 6/7/1989 modifié par LOI n°2010-1609 du 22/12/2010 - art. 22
<< Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- ... etc. >>
=> si vous avez fait obstacle à la réalisation d'un EDLS et que le bailleur a mandaté un huissier pour le faire :
1°/ vous le sauriez puisque l'huissier doit convoquer les parties au moins 7 jours avant.
2°/ pour avoir copie du constat de l'huissier, vous devez la demander, par courrier R+AR, au mandataire de l'huissier.
3°/ les frais sont effectivement partagés si vous avez fait obstacle, sinon ils ne le sont pas.
=> Pas d'EDLE = logement présumé avoir été donné en bon état.
Dans votre cas, toutes les annotations de l'EDLS de l'huissier seront donc comparées à du "Bon état".
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions cumulatives ont été respectées :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) OU mentionnées sur un constat d'huissier => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire (dans l'ordre) :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si un ‘’exemplaire électronique’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s) - après signature électronique], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/
Cordialement.
maylin27
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11 mai 2021
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22 oct. 2018 à 06:13
22 oct. 2018 à 06:13
bonjour,
1. il n'y a pas eu d’EDLS (car le préavis se terminait au 15/09) et qu’il n’y a pas eu de prise de RDV
aviez vous proposer sur votre courrier de congé une date pour faire l EDL car c est a vous de demander, pas a l agence de vous contacter pour le faire...
2. j’ai depuis déménagé et me trouve actuellement à l’étranger
Oui et vous avez donné votre adresse avant de partir ?
3. le dépôt de garantie n'est toujours pas restitué à ce jour 21/10
A quelle date avez vous rendu les clés ?
4. l’agence nous a informé par mail qu’elle mandatait à la date du 11/10 un huissier pour faire un constat des lieux dont les frais seront par moitié à notre charge. A ce jour 21/10, nous n’avons toujours pas reçu de convocation.
Voir réponse 2
5. l'agence ne veut pas communiquer les coordonnées du propriétaire (alors que le bail a été signé par la mère de la propriétaire, décédée depuis
si l agence est mandatée, et que le loyer est payé a l agence, le bail a été transféré a l héritier et rien ne change pour vous....
A quelle date l agence a signé l AR de votre congé ? Préavis réduit justifié ou normal ?
A vous lire
1. il n'y a pas eu d’EDLS (car le préavis se terminait au 15/09) et qu’il n’y a pas eu de prise de RDV
aviez vous proposer sur votre courrier de congé une date pour faire l EDL car c est a vous de demander, pas a l agence de vous contacter pour le faire...
2. j’ai depuis déménagé et me trouve actuellement à l’étranger
Oui et vous avez donné votre adresse avant de partir ?
3. le dépôt de garantie n'est toujours pas restitué à ce jour 21/10
A quelle date avez vous rendu les clés ?
4. l’agence nous a informé par mail qu’elle mandatait à la date du 11/10 un huissier pour faire un constat des lieux dont les frais seront par moitié à notre charge. A ce jour 21/10, nous n’avons toujours pas reçu de convocation.
Voir réponse 2
5. l'agence ne veut pas communiquer les coordonnées du propriétaire (alors que le bail a été signé par la mère de la propriétaire, décédée depuis
si l agence est mandatée, et que le loyer est payé a l agence, le bail a été transféré a l héritier et rien ne change pour vous....
A quelle date l agence a signé l AR de votre congé ? Préavis réduit justifié ou normal ?
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acerola
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22 oct. 2018 à 17:29
22 oct. 2018 à 17:29
Bonjour,
En réponse à vos différents points :
1. Aviez vous proposé sur votre courrier de congé une date pour faire l EDL car c est a vous de demander, pas a l agence de vous contacter pour le faire...
Était mentionné sur le courrier de notification de congé la formulation suivante : "Nous restons à votre disposition pour convenir ensemble d'une date d'état des lieux et de restitution des clés"
2. Oui et vous avez donné votre adresse avant de partir ?
L'adresse a été communiquée avec le RIB en date du 10/10.
3. A quelle date avez vous rendu les clés ?
Les clés ont été remise à la loge du gardien. L'agence a été notifiée par mail en date du 14/09.
5. si l agence est mandatée, et que le loyer est payé a l agence, le bail a été transféré a l héritier et rien ne change pour vous....
Pourtant, les coordonnées du bailleur doivent figurer sur un avenant en cas de changement de propriétaire (Article 3 de la Loi du 6/7/1989 modifié par LOI n°2010-1609 du 22/12/2010 - art. 22)
6. A quelle date l agence a signé l AR de votre congé ? Préavis réduit justifié ou normal ?
L'agence a accusé réception du congé en date du 16/08 et précisé que le congé était valablement donné avec un préavis de 1 mois (zone tendue). Donc fin au 15/09.
Merci de votre aide.
Cdlt,
GF
En réponse à vos différents points :
1. Aviez vous proposé sur votre courrier de congé une date pour faire l EDL car c est a vous de demander, pas a l agence de vous contacter pour le faire...
Était mentionné sur le courrier de notification de congé la formulation suivante : "Nous restons à votre disposition pour convenir ensemble d'une date d'état des lieux et de restitution des clés"
2. Oui et vous avez donné votre adresse avant de partir ?
L'adresse a été communiquée avec le RIB en date du 10/10.
3. A quelle date avez vous rendu les clés ?
Les clés ont été remise à la loge du gardien. L'agence a été notifiée par mail en date du 14/09.
5. si l agence est mandatée, et que le loyer est payé a l agence, le bail a été transféré a l héritier et rien ne change pour vous....
Pourtant, les coordonnées du bailleur doivent figurer sur un avenant en cas de changement de propriétaire (Article 3 de la Loi du 6/7/1989 modifié par LOI n°2010-1609 du 22/12/2010 - art. 22)
6. A quelle date l agence a signé l AR de votre congé ? Préavis réduit justifié ou normal ?
L'agence a accusé réception du congé en date du 16/08 et précisé que le congé était valablement donné avec un préavis de 1 mois (zone tendue). Donc fin au 15/09.
Merci de votre aide.
Cdlt,
GF
maylin27
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11 mai 2021
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22 oct. 2018 à 18:43
22 oct. 2018 à 18:43
Les clés ont été remise à la loge du gardien. L'agence a été notifiée par mail en date du 14/09.
La remise des clés par dépôt dans la boîte aux lettres du propriétaire ou de la gardienne de l’immeuble ne vaut pas restitution des clés et ne vaut pas preuve de la libération effective des lieux loués (CA Lyon, 6e ch., 14 mars 2001 ; CA Paris, 6e ch, B, 9 oct. 1997).
la loi dit : en main propre, lors de l EDL de sortie ou en RAR. ici aucune preuve, sauf si vous avez un reçu !
Nous restons à votre disposition pour convenir ensemble d'une date d'état des lieux et de restitution des clés"
Quand on donne congé, on peut partir a tout moment de ce congé mais on reste redevable du loyer et des charges durant tout le préavis. Le bailleur ne peut pas présumer de la date de votre depart C est a vous de le contacter pour la lui communiquer et pour convenir ensemble d un horaire.
Pourtant, les coordonnées du bailleur doivent figurer sur un avenant en cas de changement de propriétaire (Article 3 de la Loi du 6/7/1989 modifié par LOI n°2010-1609 du 22/12/2010 - art. 22)
la bonne version
article 3 de la loi 89-462 du 06/07/89 modifié par la LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82 loi dite Macron.
Dans le cadre d’un bail locatif portant sur l’habitation principale du locataire, en cas de décès du bailleur, le contrat de location se poursuit, en principe, avec les héritiers du bailleur ayant hérité de la propriété du logement et pendant toute la phase intermédiaire, le cas échéant, de liquidation de la succession du bailleur décédé.
Le contrat de location n’est ainsi pas remis en cause du fait du décès du bailleur. Ce principe s’applique d’ailleurs pour tout type de contrat de location (bail commercial, bail saisonnier, contrat de location de parking, etc.) puisqu’il est posé par l’article 1742 du Code civil qui dispose que : « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».
Le décès du propriétaire n’emporte donc pas la fin du contrat. Au contraire, en principe, les héritiers reprennent le bail de location en cours dans les mêmes conditions, notamment pendant la même durée et pour le même montant du loyer.
ne confondez pas changement de propriétaire en cas de VENTE et dans le cas d un héritage.... Dans le deuxième pas d obligation.....Recommandé mais pas obligé si vous savez qui est l héritier.. et comme vous passez par une agence, c est a elle que vous payez les loyers...
Donc fin au 15/09.
Non fin 16/09 puisque signature AR le 16/08 !
La remise des clés par dépôt dans la boîte aux lettres du propriétaire ou de la gardienne de l’immeuble ne vaut pas restitution des clés et ne vaut pas preuve de la libération effective des lieux loués (CA Lyon, 6e ch., 14 mars 2001 ; CA Paris, 6e ch, B, 9 oct. 1997).
la loi dit : en main propre, lors de l EDL de sortie ou en RAR. ici aucune preuve, sauf si vous avez un reçu !
Nous restons à votre disposition pour convenir ensemble d'une date d'état des lieux et de restitution des clés"
Quand on donne congé, on peut partir a tout moment de ce congé mais on reste redevable du loyer et des charges durant tout le préavis. Le bailleur ne peut pas présumer de la date de votre depart C est a vous de le contacter pour la lui communiquer et pour convenir ensemble d un horaire.
Pourtant, les coordonnées du bailleur doivent figurer sur un avenant en cas de changement de propriétaire (Article 3 de la Loi du 6/7/1989 modifié par LOI n°2010-1609 du 22/12/2010 - art. 22)
la bonne version
article 3 de la loi 89-462 du 06/07/89 modifié par la LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82 loi dite Macron.
Dans le cadre d’un bail locatif portant sur l’habitation principale du locataire, en cas de décès du bailleur, le contrat de location se poursuit, en principe, avec les héritiers du bailleur ayant hérité de la propriété du logement et pendant toute la phase intermédiaire, le cas échéant, de liquidation de la succession du bailleur décédé.
Le contrat de location n’est ainsi pas remis en cause du fait du décès du bailleur. Ce principe s’applique d’ailleurs pour tout type de contrat de location (bail commercial, bail saisonnier, contrat de location de parking, etc.) puisqu’il est posé par l’article 1742 du Code civil qui dispose que : « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».
Le décès du propriétaire n’emporte donc pas la fin du contrat. Au contraire, en principe, les héritiers reprennent le bail de location en cours dans les mêmes conditions, notamment pendant la même durée et pour le même montant du loyer.
ne confondez pas changement de propriétaire en cas de VENTE et dans le cas d un héritage.... Dans le deuxième pas d obligation.....Recommandé mais pas obligé si vous savez qui est l héritier.. et comme vous passez par une agence, c est a elle que vous payez les loyers...
Donc fin au 15/09.
Non fin 16/09 puisque signature AR le 16/08 !
acerola
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15 mai 2022
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9 nov. 2018 à 15:01
9 nov. 2018 à 15:01
Bonjour,
L'agence a prélevé sur le dépôt de garantie 50% des frais de réalisation de l'EDLS réalisé le 15/10 par un huissier.
Cependant, nous n'avons pas reçu de convocation à cet EDLS et avons simplement reçu le PV de constat par mail de l'agence. Alors qu'en théorie, un huissier (loi du 6 juillet 1989 article 3) doit convoquer les parties par LRAR au minimum 7 jours avant.
> Pouvons nous contester ?
Par ailleurs, les frais de réalisation de cet EDLS sont d'un montant total de 280€ TTC.
Les frais et honoraires sont normalement encadrés par la loi.
> Quelles sont les règles ?
Merci pour votre support.
Cordialement,
G.F.
L'agence a prélevé sur le dépôt de garantie 50% des frais de réalisation de l'EDLS réalisé le 15/10 par un huissier.
Cependant, nous n'avons pas reçu de convocation à cet EDLS et avons simplement reçu le PV de constat par mail de l'agence. Alors qu'en théorie, un huissier (loi du 6 juillet 1989 article 3) doit convoquer les parties par LRAR au minimum 7 jours avant.
> Pouvons nous contester ?
Par ailleurs, les frais de réalisation de cet EDLS sont d'un montant total de 280€ TTC.
Les frais et honoraires sont normalement encadrés par la loi.
> Quelles sont les règles ?
Merci pour votre support.
Cordialement,
G.F.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
21 oct. 2018 à 19:24
D’abord, un grand merci pour toutes ces explications très détaillées.
Apres 12 années de versement de loyers, il est hors de question que je laisse la moindre centime du dépôt de garantie. Le logement a été rendu en bon état (mais dans un état de vétusté puisque 12 ans sans aucune intervention / travaux de la propriétaire, qui n’ont jamais répondu aux diverses sollicitations de réparations locatives)
Ainsi, en sachant que :
1. il n'y a pas eu d’EDLS (car le préavis se terminait au 15/09) et qu’il n’y a pas eu de prise de RDV
2. j’ai depuis déménagé et me trouve actuellement à l’étranger
3. le dépôt de garantie n'est toujours pas restitué à ce jour 21/10
4. l’agence nous a informé par mail qu’elle mandatait à la date du 11/10 un huissier pour faire un constat des lieux dont les frais seront par moitié à notre charge. A ce jour 21/10, nous n’avons toujours pas reçu de convocation.
5. l'agence ne veut pas communiquer les coordonnées du propriétaire (alors que le bail a été signé par la mère de la propriétaire, décédée depuis)
> Que feriez-vous dans ma situation ?
> Quels conseils ou recommandations pourriez-vous me donner ?
> Conseillez-vous ce scénario ?
Renvoyer un mail auprès de l’agence en :
- rappelant que nous avons toujours été ouverts à la réalisation d’un EDLS mais qu’à défaut, nous avons restitué les clés dans les temps au 15/09, lors de la prise de fin de bail.
- que je peux dépêcher une relation en urgence pour faire un EDLS à ma place et donc convoquer l’agence pour un EDLS à posteriori
> si tel est le cas, quelles sont les précautions à prendre ?
Renvoyer un courrier en LRAR auprès de l’agence en :
- les coordonnées du bailleur doivent figurer sur un avenant en cas de changement de propriétaire (Article 3 de la Loi du 6/7/1989 modifié par LOI n°2010-1609 du 22/12/2010 - art. 22)
Merci encore pour votre aide.
Cordialement,
G.F.
Modifié par acerola le 22/10/2018 à 02:47
D’abord, un grand merci pour toutes ces explications très détaillées.
Apres 12 années de versement de loyers, il est hors de question que je laisse la moindre centime du dépôt de garantie. Le logement a été rendu en bon état (mais dans un état de vétusté puisque 12 ans sans aucune intervention / travaux de la propriétaire, qui n’ont jamais répondu aux diverses sollicitations de réparations locatives)
Ainsi, en sachant que :
1. il n'y a pas eu d’EDLS (car le préavis se terminait au 15/09) et qu’il n’y a pas eu de prise de RDV
2. j’ai depuis déménagé et me trouve actuellement à l’étranger
3. le dépôt de garantie n'est toujours pas restitué à ce jour 21/10
4. l’agence nous a informé par mail qu’elle mandatait à la date du 11/10 un huissier pour faire un constat des lieux dont les frais seront par moitié à notre charge. A ce jour 21/10, nous n’avons toujours pas reçu de convocation.
5. l'agence ne veut pas communiquer les coordonnées du propriétaire (alors que le bail a été signé par la mère de la propriétaire, décédée depuis)
> Que feriez-vous dans ma situation ?
> Quels conseils ou recommandations pourriez-vous me donner ?
22 oct. 2018 à 02:46
Renvoyer un mail auprès de l’agence en :
rappelant que nous avons toujours été ouverts à la réalisation d’un EDLS mais qu’à défaut, nous avons restitué les clés dans les temps au 15/09, lors de la prise de fin de bail.
que je peux dépêcher une relation en urgence pour faire un EDLS à ma place et donc convoquer l’agence pour un EDLS à posteriori
> si tel est le cas, quelles sont les précautions à prendre ?
Renvoyer un courrier en LRAR auprès de l’agence en :
les coordonnées du bailleur doivent figurer sur un avenant en cas de changement de propriétaire (Article 3 de la Loi du 6/7/1989 modifié par LOI n°2010-1609 du 22/12/2010 - art. 22)
Merci encore pour votre aide.
Cordialement,
G.F.