Augmentation loyer

Bonjour,

J'ai l'impression d'avoir déjà répondu à votre question... sur un autre forum peut-être ?

Les IRL utilisés pour ce calcul n'existent pas dans le tableau de l'INSEE. Quel est l'IRL indiqué dans le bail (trimestre de référence ?)

Voir sur ce lien les indices publiés et la méthode de calcul : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723

La révision ne s'applique que sur le LOYER (pas sur les provisions pour charges) de 474,96, et seulement sur la dernière année et plafonné à 3.5%.

La variation en référence au T4 (par exemple) donnerait un loyer de 491,58.

Il faut donc refuser de payer le nouveau montant demandé qui est largement exagéré, par courrier RAR au bailleur.

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Concernant les charges, puisque c'est une provision, il faut appliquer l'article 23 de la loi de 89.

Commencez par exiger une régularisation annuelle et les justificatifs de cette taxe d'ordures ménagères), par courrier RAR au bailleur.

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Et consultez votre ADIL.

"est-ce normal d'appliquer l'augmentation du loyer sur les charges"

Disons plutôt que ce n'est pas forcément "anormal".

Ce qui est cependant anormal c'est de ne pas régulariser annuellement cette provision de charges comme le bailleur y est tenu par la loi.

Demandez-lui cette régularisation de charges et le détail des dépenses correspondants à ces charges.

cf article 23 loi 1989 :

"Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle."

bonjour,

puisque vous avez des "provisions" sur charges, la formule de révision annuelle du loyer - si une révision annuelle a bien été prévue au contrat au moment des signatures en 02/2017 - à employer est :

loyer actuel HORS CHARGES x indice du trimestre année N / indice même trimestre année N-1

N étant l'année au cours de laquelle la révision est faite et N-1 étant la précédente.

Bail de février 2017 : le dernier trimestre connu à cette date-là était le 4°T 2016 et son indice INSEE était égal à 125,25 et a été connu le 12/1/2017 : c'est cet indice qui devrait être mentionné au contrat et qui aurait été utilisé pour la 1ère révision annuelle de février 2018 si le bailleur l'avait faite... Mais la rétroactivité n'est pas possible et la formule à employer est celle en 'gras' ci-dessus :

indice INSEE du 4°T 2023 (connu le 13/01/2023) = 137,26

indice INSEE du 4°T 2022 (connu le 14/01/2022) = 132,62

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

(432,14 + 29,86 + 12,96) x 137,26 / 132,62 = 491,577 -> arrondi des € = 491,58 €

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La régularisation annuelle des "provisions" sur charges se fait aussi annuellement, mais il faut attendre l'approbation des comptes en AG pour pouvoir la faire.

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TEOM (TAXE d'Enlèvement des Ordures Ménagères versus REOM Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères) :

elle peut être payée soit en 1 fois annuellement soit par "provisions" sur charges à régulariser annuellement :

- sur justificatif

- sans les frais de gestion

- et pour le temps réel d'occupation (pour une location globale : depuis la remise des clés quelle que soit la date de signature du contrat de location jusqu'au rendu des clés en fin de location quelle que soit la date de fin du dernier bail) : je vous invite à lire un de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

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Une dernière chose : prescription de 3 ans pour la régularisation des provisions sur charges : Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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Portez réclamation (courrier R+AR dont vous gardez copie et récépissés) auprès de votre bailleur.

cdt.

PS : les indices donnés ici sont ceux valables en métropole.

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Bonjour j'ai signé le bail en date du 17 novembre 2016 et l'indice sur mon bail est 125.25 et le trimestre de référence est le deuxième

Bonjour
la régularisation a été faite chaque année
je paie actuellement 518 euros et je vais passer à 535 euros
je vois que mon proprio non seulement inclus les 20 euros de charges et en plus il divise sur l'indice de 2016
c'et bien ça

Ça m’embête quand même un peu de voir affirmer avec autant de certitude que le bailleur ne peut pas revaloriser la provision de charges.

C'est également affirmé ou du moins sous-entendu dans beaucoup d'articles non officiels sur internet, mais sans plus de source ou de base légale à cette affirmation.
 

C'est l'article 17-1 de la loi de 1989 qui prévoit les modalités de revalorisation du loyer.

Cet article, au même titre qu'à peu prêt toute la loi de 1989 sont d'ordre public (article 2 loi 1989, 25-3, ...), ce qui fait qu'il n'est pas possible d'y déroger contractuellement dans le contrat de location entre autres.

Mais cet article ne parle que de la revalorisation du loyer, il reste silencieux sur les charges sans pour autant l'interdire.
 

L'article 8-1 indique que le "forfait" de charges peut être revalorisé mais est silencieux sur la provision de charges : "Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. "

J’interprète même d'ailleurs cette précision de l'article 8-1 sur le forfait de charges comme une limite à la liberté contractuelle de revaloriser les charges pour empêcher les bailleurs de prévoir une revalorisation du forfait de charges supérieure à l'indice des loyers.
 

L'article 23 qui définit la provision de charges n'apporte pas plus de précision ni d'interdiction.

Du coup, à partir du moment où ce n'est pas explicitement interdit par la loi, c'est par défaut autorisé, c'est le principe de la loi.

Et je ne vois pas ce qui s'oppose à ce que le bailleur prévoit contractuellement (article 1102 du code civil) la revalorisation de la provision de charges.

Bien entendu il reste tenu de régulariser annuellement, ce qui veut dire restituer l'éventuel trop perçu par la suite.
 

On pourrait aussi citer l'article 1353 du code civil : "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."

Si le bailleur invoque une disposition du contrat de location lui permettant de demander une revalorisation de la provision sur charges, quelle disposition légale ou contractuelle invoquez vous en retour pour être déchargé de cette obligation ?

Tout ça pour dire que si quelqu'un a une analyse légale qui démontre qu'il est formellement interdit de revaloriser une provision de charges, je la veux bien, car malheureusement je n'ai rien trouvé.

Et ça m'intéresse de savoir formellement si c'est possible ou au contraire réellement interdit.