Charges récupérables
djivi38 Messages postés 51369 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 9 mai 2024 - 19 mars 2023 à 15:54
7 réponses
Je vous remercie pour cette réponse mais en quoi m'aide t-elle ?
Quel est le rapport avec les impôts, s'il faut les payer je paierai, là n'est pas le problème..
Et attendez de voir au niveau des impôts si vous louez avec un loyer volontairement abaissé et que vous déduisez des charges.
18 mars 2023 à 15:10
Bonjour,
Votre bail est-il un logement loué vide ou meublé ?
Bonjour,
C'est un bail loué vide, il arrive sur la dernière année.
18 mars 2023 à 15:40
"bail loué vide, il arrive sur la dernière année."
Un bail de 3 ans pour location nue est régi par la loi du 6/7/1989 et donc, il se renouvelle par tacite reconduction jusqu'à ce que l'une des parties donne son congé à l'autre, conformément à la loi, laquelle est différente selon que le congé émane du locataire ou du bailleur :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
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Posez votre question18 mars 2023 à 15:30
Prenez connaissance de l'article 23 de la loi n°89-462.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000041587263
Vous pouvez donc demander le paiement des charges sur justificatif.
L'étalement est sur 12 mois pour les années précédentes.
Vous pouvez aussi consulter votre ADIL
Modifié le 18 mars 2023 à 15:51
bonjour,
un bailleur ne peut réclamer des charges QUE si elles ont été mentionnées au contrat au moment des signatures : ici, ce n'est pas le cas... puisqu'il y a mentionné "ABSENCE de charges"... donc, en plus d'un loyer bas, Ygarel fait cadeau des charges à son ex-ami (peut-être encore "ami" au moment des signatures du contrat ??)
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cdt.
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PS : "L'étalement est sur 12 mois pour les années précédentes" : l'étalement sur 12 mois est, sous conditions, QUE pour les années demandées "tardivement" (= jusqu'au 31/12 de l'année suivant celle où elles auraient pu être demandées)... ce n'est donc pas ''pour les années précédentes"... ça demande des précisions... mais en l'occurrence, ici, on s'en fiche, puisqu'il y a "absence de charges" !!!
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18 mars 2023 à 16:01
J'ai beau potasser la loi de 89 et le décret sur les charges récupérables, je n'ai pas vu que le bailleur ne pouvait pas les récupérer s'il ne l'a pas marqué sur le bail.
Ni m'article 3 ni l'article 23 ne l'exigent. Toutefois il est bien exigé de les justifier.
Et la distinction entre TEOM et les autres charges locatives me parait bizarre.
Merci de préciser les sources juridiques de vos affirmations, j'aime bien apprendre !
18 mars 2023 à 16:37
" ... le bailleur ne pouvait pas les récupérer s'il ne l'a pas marqué sur le bail."
Mais justement, le bailleur a écrit "absence de charges"... il ne peut donc pas en réclamer !!
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https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/
la TEOM est différenciée des charges, puisqu'elle est une TAXE : voir le § VIII du lien ci-dessus.
Art. 25-10 loi 6/7/1989 : << ... Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur.... >> (donc TEOM comprise).
Quand lesdites charges sont forfaitaires [cas possibles en location meublée ou en colocation nue (pour colocataires non mariés, non pacsés)], la TEOM est assimilée aux charges (= bien qu'étant de nature différente, elle est considérée comme une charge), SAUF SI une clause spécifique a été insérée au contrat au moment des signatures mentionnant que la TEOM sera à payer en sus du forfait de charges.
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Et quand il y a des charges :
- elles doivent être listées
- ET avec la précision de "provisions sur charges" (obligatoires en location nue ... toujours si charges il y a et possibles en location meublée) OU de "charges forfaitaires" (possibles en location meublée ou en colocation nue = pour colocataires non mariés, non pacsés).
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cdt.
18 mars 2023 à 16:46
Je ne comprend toujours pas le raisonnement.
Ce n'est pas un forfait puisque c'est un logement loué vide et ce n'est pas une colocation non plus (sauf si vous avez des infos qui ne sont pas dans ce fil ?)
La TEOM est bien au §VIII du décret, cependant le titre de l'annexe est "Liste des charges récupérables" et comprend donc toutes les rubriques de I à VIII. Aucune raison de traiter le VIII différemment des autres. (en tout cas pas avec ce décret).
Bref j'aimerais bien avoir l'avis de l'ADIL dans cette situation
18 mars 2023 à 15:35
bonjour,
"absence de charges" :
= zéro charges... vous ne pouvez donc réclamer QUE la TEOM, qui une TAXE "à la charge" du locataire = récupérable sur le locataire (et non une "charge" locative proprement dite).
La prescription est de 3 ans et vous devez :
- justifier les montants réclamés en fournissant à votre locataire la copie des avis de TF correspondant aux TEOM réclamées,
- ne pas récupérer les frais de gestion/rôle (lesquels sont toujours "à la charge" des bailleurs)
- calculer le prorata journalier si entrée dans les lieux ou départ en cours d'année (attention : s'il y a une année bissextile, il faudra diviser par 366 jours et non par 365).
En complément, je vous invite à lire un de mes topos :
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Loyer convenu :
d'après vos dires, il est effectivement très inférieur au loyer d'un logement identique dans le même secteur --> vous avez 2 solutions :
- SOIT laisser comme ça ... jusqu'à ce que le fisc s'en aperçoive et agisse,
- SOIT "proposer" une "réévaluation" du montant du loyer sous-estimé. La "réévaluation" d'un loyer est différente des "révisions annuelles" du loyer (lesquelles ne peuvent pas être refusées par le locataire DU MOMENT QUE elles ont été mentionnées au contrat au moment des signatures), et aussi du fait qu'un bailleur ne peut faire une "réévaluation" du loyer qu'1 seule fois en cours de location d'un même locataire ET seulement à la date anniversaire du bail :
Art.17-2 de la loi 6/7/1989 : << En cas de loyer sous-estimé, le bailleur dispose de la possibilité de le réévaluer à la date anniversaire du bail ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé. >>
Et si le locataire refusait cette "réévaluation" (c'est son droit), il vous resterait le recours judiciaire.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977083
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
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cdt.
Modifié le 18 mars 2023 à 17:01
Ce n'est pas l'absence de provisions mensuelles qui empêchent de récupérer des charges, c'est le fait que le bailleur ait mentionné au contrat "ABSENCE DE CHARGES" ... donc absence = zéro... qu'est-ce qui est si difficile à comprendre là-dedans ??
Le bailleur déduira la totalité des charges qu'il paiera, part propriétaire+part locataire... et si par hasard le fisc lui demande de se justifier, il produira une copie du contrat de location avec sa belle mention de "Absence de charges"... et en assumera les conséquences qui tomberaient....
Bonjour à vous et merci pour vos réponses.
Concernant le loyer mon souhait à toujours été de le réévaluer, j'ai déjà fait une augmentation via l'IRL en Janvier (avec du retard car je je savais pas) le contrat ayant sa date anniversaire en Avril, pourrais-je augmenter à nouveau via l'IRL?
Concernant le fisc, je ne savais absolument pas que je pourrais avoir des problèmes, je rendais juste service à un ami qui, il s'avère, souhaitait juste m'arnaquer.
Mon souhait n'est vraiment pas de m'enrichir mais simplement de combler mes frais..
Concernant l'augmentation pour sous évaluation du loyer, j'ai cru comprendre que cela ne se faisait qu'à la fin du bail, au renouvellement et non pas en cours. Je me trompes ?
Le bail sera effectivement terminé à la fin de la dernière année du bail car je prépare un courrier pour y mettre fin afin d'y habiter moi-même ou un membre de ma famille.
Merci encore à vous pour votre aide précieuse.
Vous devez distinguer les 2 types d'augmentation :
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- la révision annuelle sur l'IRL : Mais est-elle bien prévue sur le bail ? Si oui : Vous l'avez appliquée en janvier pour l'année en cours, mais sans rétroactivité, et vous pourrez aussi faire une révision au prochain anniversaire de la signature du bail. Si non c'est contestable à tout moment par le locataire.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311
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- l'augmentation pour loyer sous-évalué : qui se propose au locataire pour la prochaine échéance (3 ans dans votre cas) Mais il peut refuser ...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
Modifié le 19 mars 2023 à 16:07
Ce serait plus facile de vous suivre si vous employiez les termes appropriés.... Je résume :
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I/ "Révision" annuelle de loyer : https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
- peut se pratiquer uniquement si elle a été prévue au contrat lors des signatures,
- se calcule avec les indices du trimestre qui a été mentionné au contrat (même si ce n'est pas le dernier connu au moment des signatures, comme la loi le veut),
- selon la formule générale : loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 x indice même trimestre année N --> dans votre cas les "charges" sont nulles (puisque vous avez mentionné au contrat : "ABSENCE de CHARGES"), donc vous appliquez la formule :
loyer actuel / indice du trimestre année N-1 x indice même trimestre année N [ "N" étant l'année où la révision est faite et "N-1" étant l'année précédente ].
- le bailleur dispose de 12 mois pour faire la "révision" annuelle du loyer, mais quand il ne l'a pas pratiquée à l'échéance du bail, il peut toutefois faire une révision de "rattrapage" MAIS sans rétroactivité.
Dans votre cas, vous pouvez faire :
a) une RÉVISION en 01/2023 = c'était donc une "révision de rattrapage", sans rétroactivité, valable depuis la date d'envoi de votre demande de révision jusqu'à au minimum la prochaine échéance du bail (si vous ne la laissez pas encore une fois passer), ET avec les indices que vous auriez utilisés pour la révision de 04/2022 du trimestre mentionné au contrat,
b) une RÉVISION en 04/2023 = c'est la "révision" annuelle avec la formule mentionnée plus haut :
loyer actuel (= nouveau loyer obtenu en 01/2023) / indice du trimestre année N-1 x indice même trimestre année N [ "N" étant l'année où la révision est faite et "N-1" étant l'année précédente ]. Valable de 04/2023 à 04/2024.
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II/ RÉÉVALUATION du loyer :
Oubliez la "réévaluation" du loyer qui ne peut effectivement se pratiquer que pour la fin du bail en cours puisque vous voulez donner un congé pour reprise pour cette même date.
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III/ CONGÉ pour REPRISE :
Vous pouvez le donner avec un préavis de 6 mois (puisque location nue si je ne me trompe pas) : ce sera la RÉCEPTION de la notification de votre congé qui devra être effective au plus tard 6 mois avant la fin du bail en cours pour que votre congé soit valable ET il faudra aussi que toutes les mentions légales figurent dans votre courrier :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Je vous rappelle qu'un bail de 3 ans qui aurait débuté un 10/04 année "Z" :
- se termine 3 ans plus tard un 09/04 année "Z+3" et se renouvelle le 10/04 année "Z+3",
- et ainsi de suite tous les 3 ans.
Même si vous donniez votre "congé pour reprise" bien en avance et qu'il soit réceptionné aussi bien en avance, votre préavis de 6 mois, se décomptant à partir de la fin du bail en cours, ne débuterait pas pour autant plus tôt.
Si le locataire quitte son logement (sous réserve d'EDLS et de rendu des clés) "PENDANT" votre préavis, il ne vous devra le loyer QUE pour le temps RÉEL d'occupation = jusqu'au jour (inclus) du rendu des clés.
S'il veut quitter son logement avant le début de votre préavis, il aura obligation de vous donner son propre congé en respectant le préavis adéquat : 3 mois (ou 1 mois si motif légal de préavis réduit : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
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IV/ Charges :
je martèle encore une fois : vous ne pouvez pas réclamer des charges puisque vous aviez concédé à votre ami de l'époque de mentionner en toutes lettres "Absence de charges" au moment des signatures du contrat de location.
En revanche vous pouvez toutes les déduire de vos revenus fonciers puisque vous avez payé la part bailleur+la part locataire. Vous pouvez corriger vos 3 dernières déclarations de revenus.
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V/ TEOM :
reportez-vous à mon topo qui est, les internautes me le disent souvent, très clair et très compréhensible...
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Gardez copie de tous vos courriers R+AR, ainsi que les 2 récépissés correspondant à chaque courrier.
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La législation juridique et financière évolue en permanence...
18 mars 2023 à 16:32
Payer les impôts dûs, soit. Mais les pénalités et majorations pour manquement délibéré.... mais là n'est pas le problème.