Bonjour,
merci pour ces précisions. Pour répondre à vos interrogations :
1°) La vente ne met pas fin à la donation si l'usufruitier n'y participe pas. Je m'explique, si vous vendez seul, vous ne cédez que ce qui vous appartient, c'est-à-dire la nue-propriété du bien, l'usufruit de votre père étant conservé; pour qu'il disparaisse, il faut soit qu'il y renonce, soit qu'il le cède en même temps que vous cédez la nue-proprité. En pratique, vous devez apparaître tous les deux en qualité de vendeurs dans l'acte de vente.
2°) Oui, aucune plus-value pour votre père car il s'agit de la cession des droits assurant sa résidence principale.
3°) Concernant votre éventuelle plus-value, en effet le calcul va se faire d'après la valeur reçue au jour de la donation en comparaison avec la valeur actuelle du droit cédé. Mais attention, il s'agit d'une comparaison comptable, c'est-à-dire que la situation va être examinée par le fisc d'après la quote part actualisée au jour de la vente. Je m'explique, dans la donation, votre quote-part comptable n'est peut-être pas clairement définie (enfin selon la valeur du bien) ou si elle est définie, elle sera réactualisée. Ex : vous avez reçu un bien qui valait 50 et votre quote-part était de 40 % à l'époque, la donation portait donc sur 20 (base de calcul des droits de donation et des abattements); aujourd'hui vous vendez 100 et votre quote-part selon le barème est de 50 %, vous cédez donc 50. Le fisc va recalculer la plus-value d'après cette quote-part, soit 50 % de 50 à l'époque, donc 25 et non 30 de plus-value. Donc, si vous changez la quote-part de vos droits aujourd'hui, et que vous ne l'avez pas fait au moment de la donation, vous risquez soit une plus-value importante, soit un redressement car pour le fisc la base restera le moment de la donation.
4°) Bien sûr, aucun droits de succession à régler car il s'agit d'une vente. Seuls des droits de mutation seront dûs, en principe, ils sont acquittés par l'acheteur.
5°) La fixation de la quote-part est en effet libre. Mais attention aux risques d'une répartition trop déséquilibrée. D'abord, le fait que votre père ne soit pas forcément juridiquement contenté par la vente si sa quote-part est trop faible. Cela veut dire qu'à tout moment il pourra contester la répartition ainsi faite (pour cause d'erreur ou de lésion par exemple). Ensuite, il y a un risque de requalification de la partie vente de l'usufruit en donation indirecte et peut être réclamation de droits de donation (le fisc peut considérer qui si le barème est de 60-40 et que l'usufruit est déclaré pour 10 seulement, les 30 manquants sont une donation à votre profit); ça c'est pour le cas où l'usufruit est sous-évalué. Enfin, dans le cas inverse, usufruit surévalué, c'est le problème évoqué au point 3) à savoir un redressement lors de la déclaration de plus-value effectuée par les soins du notaire. Et là c'est dangereux car le fisc peut appliquer des amendes et des pénalités de mauvaise foi qui vont jusqu'à 100 % de la plus-value redressée !!
En fait, il convient dans un premier temps d'évaluer l'éventuelle plus-value avant de procéder à la répartition de l'usufruit. Elle se calcule de la manière suivante : de 0 à 5 ans de possession du bien, taux plein de 29 % (pour 2008, sinon 27 %) sur le bénéfice réalisé lors de la vente (déduction faite des frais de vente et d'éventuels travaux de remise en état ou de rénovation, des intérêts acquittés pour l'acquisition etc). A partir de la cinquième année, il y a un abattement global de 50 % puis, l'année suivante de 5% par année supplémentaire de détention. Par exemple, si la donation a 6 ans, la plus-value au taux de 29 % portera sur 55 % du bénéfice réalisé (50 % d'abattement à la cinquième année + 5 % supplémentaires pour une année au-delà de 5 ans). Donc, jouer sur la quote-part nue-propriété/usufruit peut faire courir de gros risques pour pas grand chose. Au taux plein, pour une plus-value de 100 % (doublement de la valeur du bien), l'impôt représente 14,5 % du prix total soit environ 43.000 € pour un bien cédé 300 K€ et qui a rapporté en plus-value globale 150 K€, donc une plus-value nette de plus de 100 K€ après paiement de l'impôt à son taux maximum.
A réfléchir très posément.
Cordialement.
Charges vente nouveau propriètaire