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Répartition vente nu propriétaire//usufruitie

polisson 91Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 14 novembre 2014Dernière intervention - Dernière réponse le 17 avril 2011 à 19:32
Bonjour,
Pouvez-vous SVP m'éclairer précisement sur la législation en vigeur concernant la répartition d'une vente d'un bien immobilier entre un nu-propriétaire et un usufruitier?
Peut-on répartir au choix (d'un commun accord des 2 parties) le montant de la vente ?
Sinon que signifie au juste l'article 621 du code civil :
"En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix"
D'avance merci pour vos réponses.
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Bonjour,

très simplement, l'article 621 du code civil laisse la place aux parties de décider de la répartition du prix entre nu-propriétaire et usufruitier, donc vous pouvez fixer librement la quote-part de l'un et de l'autre, pourvu que tout le monde en soit d'accord. Attention, quand je dis tout le monde, c'est le nu-propriétaire, l'usufruitier mais aussi tous ses héritiers autres que le nu-propriétaire. En effet, si la répartition n'est pas équitable, il y a risque de léser les héritiers au décès de l'usufruitier et risque de requalification de la répartition en donation déguisée ou indirecte ce qui entraîne risque de paiement des droits de mutation à titre gratuit.

Pour information, l'administration fiscale utilise le barème suivant (il faut ouvrir le troisième document)

http://www.impots.gouv.fr/...

Cordialement
polisson 91Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 14 novembre 2014Dernière intervention - 2 mars 2008 à 19:43
Re bonjour,

Merci infiniment pour vos explications,donc si j'ai bien compris on peut faire fixer librement la quote-part par ex (et en exagérant) :
10% pour le nu proporiétaire (en l'occurrence moi-meme) et 90% pour l'usufruitié (mon père veuf) ou
90% //10%
50% //50%
Ect....

Cependant si la quote est libre à quoi sert le barème de l'admistraton fiscale, j'avoue ne pas comprendre son utilité.

Merci encore pour vos réponses.
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YODA13119 780Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 29 janvier 2009Dernière intervention - 2 mars 2008 à 19:51
Re,

et bien tout simplement à effectuer une répartition qui se veut la plus juste possible en cas de décès et établir ainsi le montant des droits de succession à payer par les héritiers qui "récupèrent" l'usufruit du bien, ou, en cas de donation du bien avec réserve d'usufruit, sur quel montant sont calculés les droits de mutation. Dans votre cas, c'est important de prendre en compte ce paramètre, de même pour le paiement éventuel de l'ISF.
De même, en cas de revente, si l'usufruit est mal évalué, la plus-value à payer risque d'être très importante et elle le sera d'autant plus que votre répartition s'éloignera du barème fiscal.

Voilà, c pas plus compliqué que ça !
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En quelques lignes je vous explique ma sitauation. mariè sous le régime de la communauté des biens depuis 14 ans,
j ai perdu brutalement mon époux agé de 37 ans en aout 2002 et nous n avions pas ensemble d enfants.
Une donation avait été faite quelques années plus tôt car nous étions propriétaires d une maison et d un commerce.
Peu de temps après son décès j ai bien compris que j allais avoir quelques soucis avec ses parents et bien sur au moment de la succession ses parents divorcés ont demandé par l intermédiare d un notaire que je leur paye leur usufruit sur l ensemble de mes biens (usufruitiers d 1/4 de la moitié de la part de mon mari décédé). Mon notaire leur a donc communiquer le montant qui leur revenait selon le barème fiscal 2002 mais la somme leur paraissait bien trop basse. Ils ont donc demandé au notaire chargé de régulariser la succession de recalculer ce qui leur revenait mais en utilisant la valeur économique .... ce qui change bien sur considérablement la somme. A cette époque 5 agences ont estimées mes biens et sont tous arrivés au même montant à 5 000 euros près mais les parents de mon mari n ont jamais pris au sérieux les estimations des agences. Et nous n'avons pas réussi à nous entendre sur un montant . En 2005 j'ai reçu une assignation en référé pour commettre un expert pour donner valeur de vente de ma maison et de mon commerce ainsi qu'une valeur locative de ces 2 immeubles. L expert est passé en 2006 et a rendu son compte rendu fin 2006 avec quelques erreurs de calcul que j ai vite fait rectifiées. Aujourd hui ,je reçois une assignation à comparaitre devant le TGI pour solder la succession et payer aux parents de mon mari une somme pharaonique (basée toujours sur une valeur économique), payer leur frais d avocat et me demande 1500 euros de dédommages et interets ( cette somme correspond au montant des frais de l expert je pense).
Si quelqu un a vécu une expérience similaire à la mienne ou si vous professionnels avaient quelques conseils à me donner ils sont les bienvenus .
Cordialement
fred- 17 avril 2011 à 19:32
vraiment, un grand merci pour toutes ces réponses, je suis perdu un peu, et je n' ai pas envie d' être lésé, il y a tant de gens malhonnêtes ! encore merci
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Je vous explique clairement ma situation.
Je suis l'enfant unique d'un couple marié qui m'a fait cette donation (usufruitier//nu propriétaire) il y a quelques années (cela concerne leur résidence principale).
Entre temps, ma mère étant décédée, nous souhaitons vendre ce bien avec mon père.

Donc si je ne commets d'erreur d'appréciation :

1) En cas de vente du bien, cette donation est annulée ?
2) La plus value sera nulle pour mon père car c'est sa résidence priniciple ?
3) Le calcul de ma plus value (car ce n'est pas ma résidence principale) sera calculée en fonction de la quote part fixée et du montant du bien définie le jour de la donation ?
4) En ce qui me concerne, il n'y aura pas de droit de succession à régler ? (j'espère car c'était le but de cette donation)
5) La définition de la quote-part est complément libre entre mon père et moi-meme (10%//90% ; 90%//10% ou autres)

Pouvez-vous SVP me confirmer tous ces points.

Encore merci pour vos réponses.

Bonne soirée
YODA13119 780Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 29 janvier 2009Dernière intervention - 3 mars 2008 à 09:50
Bonjour,

merci pour ces précisions. Pour répondre à vos interrogations :

1°) La vente ne met pas fin à la donation si l'usufruitier n'y participe pas. Je m'explique, si vous vendez seul, vous ne cédez que ce qui vous appartient, c'est-à-dire la nue-propriété du bien, l'usufruit de votre père étant conservé; pour qu'il disparaisse, il faut soit qu'il y renonce, soit qu'il le cède en même temps que vous cédez la nue-proprité. En pratique, vous devez apparaître tous les deux en qualité de vendeurs dans l'acte de vente.
2°) Oui, aucune plus-value pour votre père car il s'agit de la cession des droits assurant sa résidence principale.
3°) Concernant votre éventuelle plus-value, en effet le calcul va se faire d'après la valeur reçue au jour de la donation en comparaison avec la valeur actuelle du droit cédé. Mais attention, il s'agit d'une comparaison comptable, c'est-à-dire que la situation va être examinée par le fisc d'après la quote part actualisée au jour de la vente. Je m'explique, dans la donation, votre quote-part comptable n'est peut-être pas clairement définie (enfin selon la valeur du bien) ou si elle est définie, elle sera réactualisée. Ex : vous avez reçu un bien qui valait 50 et votre quote-part était de 40 % à l'époque, la donation portait donc sur 20 (base de calcul des droits de donation et des abattements); aujourd'hui vous vendez 100 et votre quote-part selon le barème est de 50 %, vous cédez donc 50. Le fisc va recalculer la plus-value d'après cette quote-part, soit 50 % de 50 à l'époque, donc 25 et non 30 de plus-value. Donc, si vous changez la quote-part de vos droits aujourd'hui, et que vous ne l'avez pas fait au moment de la donation, vous risquez soit une plus-value importante, soit un redressement car pour le fisc la base restera le moment de la donation.
4°) Bien sûr, aucun droits de succession à régler car il s'agit d'une vente. Seuls des droits de mutation seront dûs, en principe, ils sont acquittés par l'acheteur.
5°) La fixation de la quote-part est en effet libre. Mais attention aux risques d'une répartition trop déséquilibrée. D'abord, le fait que votre père ne soit pas forcément juridiquement contenté par la vente si sa quote-part est trop faible. Cela veut dire qu'à tout moment il pourra contester la répartition ainsi faite (pour cause d'erreur ou de lésion par exemple). Ensuite, il y a un risque de requalification de la partie vente de l'usufruit en donation indirecte et peut être réclamation de droits de donation (le fisc peut considérer qui si le barème est de 60-40 et que l'usufruit est déclaré pour 10 seulement, les 30 manquants sont une donation à votre profit); ça c'est pour le cas où l'usufruit est sous-évalué. Enfin, dans le cas inverse, usufruit surévalué, c'est le problème évoqué au point 3) à savoir un redressement lors de la déclaration de plus-value effectuée par les soins du notaire. Et là c'est dangereux car le fisc peut appliquer des amendes et des pénalités de mauvaise foi qui vont jusqu'à 100 % de la plus-value redressée !!

En fait, il convient dans un premier temps d'évaluer l'éventuelle plus-value avant de procéder à la répartition de l'usufruit. Elle se calcule de la manière suivante : de 0 à 5 ans de possession du bien, taux plein de 29 % (pour 2008, sinon 27 %) sur le bénéfice réalisé lors de la vente (déduction faite des frais de vente et d'éventuels travaux de remise en état ou de rénovation, des intérêts acquittés pour l'acquisition etc). A partir de la cinquième année, il y a un abattement global de 50 % puis, l'année suivante de 5% par année supplémentaire de détention. Par exemple, si la donation a 6 ans, la plus-value au taux de 29 % portera sur 55 % du bénéfice réalisé (50 % d'abattement à la cinquième année + 5 % supplémentaires pour une année au-delà de 5 ans). Donc, jouer sur la quote-part nue-propriété/usufruit peut faire courir de gros risques pour pas grand chose. Au taux plein, pour une plus-value de 100 % (doublement de la valeur du bien), l'impôt représente 14,5 % du prix total soit environ 43.000 € pour un bien cédé 300 K€ et qui a rapporté en plus-value globale 150 K€, donc une plus-value nette de plus de 100 K€ après paiement de l'impôt à son taux maximum.

A réfléchir très posément.

Cordialement.
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CALI- 17 juin 2008 à 09:56
Bonjour Monsieur,
Je suis surpris des taux que vous mentionnez dans cette phrase :

Par exemple, si la donation a 6 ans, la plus-value au taux de 29 % portera sur 55 % du bénéfice réalisé (50 % d'abattement à la cinquième année + 5 % supplémentaires pour une année au-delà de 5 ans).

En effet, une donation qui a 6 ans d'âge, ne béneficie pas d'un abattement de 50 % sur les PV.
Le seul abattement que je vois un peu partout sur internet est de 10% la 6iéme année.

Ensuite un abattement de 10 % est appliqué à chaque année.

En fait une donation de 15 ans d'âge est exonérée de Taxes sur PV lors de la vente.

SVP, pouvez vous me confirmez cela ? Cordialement.
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bonlour, je resoumet ce message dans l'éspoir d'avoir une réponse ? merci.
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Bonjour,

Dans notre cas (mon père et moi-même) quelle serait la quote part raisonnable sans que personne ne soit inquiété.
En respectant le barème officiel, il devrait avoir 40% (car il a plus de 60 ans et moins de 70 ans).
La valeur du bien lors de la donation faite en 2000 avoisinait les 200K€.
La valeur du bien actuelle avoisine les 500k€.
En sachant que nous souhaiterions faire une répartition des parts qui le favoriserais plus (donc plus pour l'usufruitier), je pensais faire l'inverse soit 40% (pour le nu-propriétaire donc moi-même) et 60% (pour l'usufruitier).
Si mes calculs sont bons, 200 K€ me reviendrait et le reste pour lui.
L'avantage est que je n'aurais pas de plus value à régler.
Mes calculs sont-ils exacts ainsi que mon raisonnement ?

Je souhaitais avoir un éclaircissement sur votre précédente réponse sur les pénalités de mauvaise foi si toutefois la quote part était déséquilibrée (par exemple 20% nu-propriétaire et 80% usufruitier). J'avoue ne pas tout comprendre, cela signifie que le partage n'est pas si libre que ca.

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

Bien cordialement
YODA13119 780Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 29 janvier 2009Dernière intervention - 4 mars 2008 à 18:57
Bonjour,

oui, votre calcul est exact sur le montant qui vous revient. Sauf que pour la plus-value, le fisc va raisonner autrement, sur la base de son propre barème. A priori, je n'ai pas les âges exacts, il y a 8 ans, la répartition était égalitaire, soit 50-50, vous avez donc payé des droits sur une base de 100 K€ au moment de la donation. Donc en principe rien, ou très peu, par le jeu des abattements.
Aujourd'hui, la situation est différente, il s'agit de reconsidérer la valeur de ce que vous vendez en réactualisant la situation du bien 8 ans après son acquisition ou sa transmission. Le fisc va se replacer il y a 8 ans avec la quote-part actuelle, donc 60 % et non 50 % des 200 K€, soit 120 K€. Aujourd'hui, le bien vaut 500 K€, ce qui représenterait donc une valeur vénale à votre profit de 300 K€. Vous réalisez donc, au plan fiscal, 180 K€ de plus-value (contre 80 K€ avec votre répartition).
Vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez donc de 50 % d'abattement, l'impôt est calculé sur 90 K€ (40 K€ dans votre répartition) et vous le détenez depuis 3 ans au delà des 5 années (8 ans d'après vos dates), vous avez encore un abattement de 5% par an, soit 15 %, ce qui fait au total 65 % d'abattement. L'assiette de la plus value est donc de 65 % du bénéfice réalisé, soit 63 K€ d'après la répartition fiscale ou 28 K€ selon la votre. Soit 18.200 € de plus-value d'un côté, contre 300 € de l'autre.

Concernant les pénalités fiscales en cas de redressement, si le fisc vous considère de mauvaise foi, ce qui est le cas si la répartition inégalitaire n'a pour but exclusif que le détournement de l'impôt, vous risquez un doublement de l'imposition réellement due, soit ici plus 36 K€ de pénalité en plus du montant de la plus value redressée, soit les 18K€.
Donc bien réfléchir aux conséquences avant, c vrai que 18.000 € pour l'Etat c'est toujours énervant

Cordialement
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Re bonjour,

Donc trés clairement, il n'est pas ensigagable de faire autrement qu'un 60% 40% ( à minima) respectivement nu-propriétaire et usufruitié sans etre lourdemenrt sanctionné par le fisc.
On aurait pu immaginer faire la quote part normal puis aprés faire un transert de fond, mais le problème resterait entier, car je doute qu'un transfert d'une grosse somme d'argent passerait inapercu au yeux du fisc.

Il n'y a donc pas de solution, le baréme fiscale doit etre plus ou moins respecté.
Est-ce le point final de mes intérrogations?

Cordialement.
YODA13119 780Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 29 janvier 2009Dernière intervention - 5 mars 2008 à 19:29
Bonsoir,

si vous voulez, bien que dans votre situation je vous conseille même fortement de maintenir le taux antérieur de 70-30. Mais,en effet, en faisant une déclaration au barème, il n'est pas sûr que le fisc s'en mêle et aille rechercher la proportion initiale, il faut que les valeurs correspondent et c'est contrôlé ! Toutefois, en procédant à une déclaration au barème, même en cas de redressement, vous ne serez pas taxé de mauvaise foi puisque vous avez suivi purement et simplement le barème fiscal. Donc ça vaut le coup de prendre le risque, dans le pire des cas, le fisc vous réclamera la plus-value sur la différence, soit sur 10 %.
Concernant les transferts de fonds, tout dépend de l'âge de votre père et de votre situation de famille, il est aujourd'hui possible de transmettre de son vivant d'importantes sommes d'argent sans fiscalité successorale ou de les placer sur des supports hors succession, notamment via l'assurance-vie.

Cordialement
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Bonsoir,

J'ai repris l'acte notarié de donnation pour vous donner plus de précisions.
Il est clairement écrit sur l'acte de donnation (fait en 2000) que la pleine propriété est de 200k€ et que la nu propriété est de 139 k€, donc la répartition n'est pas égalitaire. Fais-je erreur ?
Cela signifie t'il que le fisc calculera la plus value sur les 139k€ ou les 200 ?
D'autre part si l'avantage va à mon père (l'usufruitié), risque t'il des doublements d'imposition et pénaliés si nous décidons de faire un 30% pour moi-meme et un 70% pour lui ?
Si oui quel sera le montant de ses amendes et pénalités?
Dans quelle proportion (en terme de %) le fisc considère "la mauvaise foi" du nu-propriétaire et de l'usufruitié.

D'avance merci pour votre patience.

Cordialement
YODA13119 780Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 29 janvier 2009Dernière intervention - 5 mars 2008 à 09:43
Bonjour,

d'après vos informations, au moment de la donation, vous avez estimé l'usufruit à 1/3 de la valeur du bien environ soit 30 %, vous avez donc procédé à une répartition différente de celle proposée par le barème fiscal qui était 50 % à l'époque. Donc, vous avez procédé à une sous-évaluation de l'usufruit de votre père à ce moment là. Il serait particulièrement malvenu de faire l'estimation inverse aujourd'hui ! En effet, l'usufruit est un droit viager dont la valeur diminue avec l'espérance de vie de son titulaire, il ne peut donc jamais augmenter ! Dans le meilleur des cas, vous pouvez maintenir la proportion ou appliquer le barème fiscal, plus favorable puisque 40-60 contre 30-70.
En tout état de cause, si vous opérez à une sur-évaluation aujourd'hui, vous allez droit vers le redressement avec en prime une mauvaise foi avérée !!
Concernant la plus-value, elle sera calculée sur la nue-propriété, soit 300 - 139 = 161.000 € avec les abattements ça doit faire de l'ordre de 56.300 €, donc un impôt d'environ 16.000 €.
Pour les amendes et les pénalités, votre père ne sera pas redressé car il n'est redevable d'aucun impôt, et les montants ne sont pas déterminables par avance, tout dépend des circonstances. Dans votre cas, je pense que le contrôleur ne fera aucun cadeau et appliquera le maximum, soit doublement de la plus-value au moins.

Cordialement
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Bonjour,

J'avoue ne plus trop comprendre, donc si la part de l'usufruit ne peut pas augmenter, la répartion n'est donc pas libre ?
On doit donc respecter ce fameux barème en l'occurrence de notre cas 60% pour moi et 40% pour mon père ?
Suis-je passé à coté de quelque chose ?

D'avance merci pour vos réponses.

Cordialement.
YODA13119 780Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 29 janvier 2009Dernière intervention - 5 mars 2008 à 12:06
Bonjour,

la répartition est bien libre, sous réserve bien sûr des réalités économiques et le barème fiscal est indicatif. D'ailleurs, au moment de la donation vous avez bénéficié de cette liberté puisque selon le barème la répartition était de 50-50 et que vous avez défini un usufruit de 30 % et pas de 50 %.
Aujourd'hui, vous devez rester cohérent par rapport à vos choix antérieurs : l'usufruit est viager et diminue en valeur au fur et à mesure que l'âge de l'usufruitier avance. Ce qui est normal car il est fonction de l'espérance de vie du bénéficiaire. Dès lors, en ayant retenu 30 % pour la valeur de l'usufruit il y a 8 ans, il ne peut pas représenter 70% aujourd'hui !! Ceci, indépendamment du barème fiscal !!

Cordialement
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Merci, ca devient plus claire, toutefois il y a quand meme une chose qui me turlupine.
Poirquoi dans le cas d'une répartition déséquilibrée par ex 30% pour moi et 70% pour mon père cela provoquerait-il les foudres du fisc , et qui serait inquité et quel serait l'ordre de grandeur de l'amende et du redressement?
Dans le cas d'un déséquibre vers l'usufruitié, c'est moi qui serait "lésé" donc poirquoi me taxer ?

Sinon, ma situation familliale est "classique", fils unique, pacé et un beau bébé.

Bien cordialement.
YODA13119 780Messages postés dimanche 2 mars 2008Date d'inscription 29 janvier 2009Dernière intervention - 6 mars 2008 à 15:49
Bonjour,
et bien le fisc est lésé avec vous !! Plus l'usufruit est grand, moins l'assiette de la plus-value est importante, donc moins l'impôt est fort !! Avec 40-60 (barème fiscal) l'assiette se calcule sur 300 K€ alors qu'avec 70-30 elle se calcule sur 150 K€, soit la moitié !!
En plus, en ayant fixé l'usufruit à 30 % il y a 8 ans et en le déclarant pour 70 % aujourd'hui, soit plus de 120 % d'augmentation alors qu'il devrait baisser, vous ne ferez pas croire au contrôleur de l'administration fiscale que votre évaluation n'a pas pour seul objectif d'échapper à l'impôt. Faut pas les prendre pour des débiles non plus.
Sinon, concernant les liquidités reçues par votre père, s'il a moins de 70 ans, l'assurance-vie reste le support financier le mieux adapté (abattement fiscal lors de la succession, faible imposition des revenus éventuels et libre désignation des bénéficiaires y compris votre "beau bébé").

Cordialement
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Bonjour,

CQFD, plus ma part sera faible, plus l'impot sur la plus value sera faible (pas vraiment dans l'intéret du fisc).
Inversement, plus ma part sera importante, plus l'impot sur la plus value sera juteux pour les impots.
Il y aurait peut-etre une solution toute simple pour ne plus etre embéter par la plus value : attendre 15 ans aprés la date de donation pour que l'on soit totelement exonérés d'impot.
Mon raisonnement est correct ?

De plus pouvez-vous me donner un ordre de grandeur de l'amende en cas d'un partage (et qui trinquera)
par ex: 40% (nu propriétaire) 60% (usufruitié)
et 30% (nu propriétaire) 70% (usufruitié)

(valeur estimée du bien 500k€).

Je vous remercie d'avance.

Cordialement.
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