| 3 mibech, le 14 avr 2008 à 22:39:19Bonjour
penser à la réalisation d'un ecompta en bonne et dûe forme pour réaliser un amortissement fiscal. cela permet un déficit reportable: O CSG 0 fisca
Attention au meublé non pro = taxe pro et non plus taxe d habitation
La plus value est soumis à la taxation des plus values privées
Quant à votre statut de fonctionnaire, je ne crois que cela pose un problème de mémoire. Il y a eu une réforme concenrnant le statut de fonctionnaire et d'une activité annexe . A vérifier | 4 GL, le 15 avr 2008 à 01:31:41Re bonsoir,
Rapidement car je vais (enfin) aller dormir, je vous remercie, flocroisic et mibech, pour vos réponses.
Donc, je ne m'embête pas avec des déductions liées aux intérêts d'emprunt... A la réflexion, j'y gagnerai davantage en fait (les charges d'emprunt auraient représenté 50 à 55% des loyers perçus).
En revanche, je ne peux donc pas déduire les frais liés aux travaux que nous réalisons actuellement? Ni les reporter? Ils sont assez conséquents, réalisés en partie par des entreprises.
Je comprends mal, pour votre part mibech, ce que vous me dites. Vous me parlez d'un Ecompta, cela me fait penser à un logiciel informatique... Faites vous référence par raccourci à un exercice comptable présenté comme tel? Merci si vous pouvez préciser.
Je suis surpris que vous me parliez aussi d'amortissement fiscal, puisque nous avons acheté la maison en janvier 2005 (signature chez le notaire), hors du projet actuel. Tout cela m'intéresse, si vous avez l'occasion de développer, je vous remercie à l'avance. Car un amortissement signifie une réduction drastique pendant plusieurs années, si je suis logique, de ce que nous devrions payer.
De même, quand vous parlez de taxe professionnelle, quelque chose m'échappe... Puisque justement le statut est loueur en meublé NON professionnel? Cela signifie-t-il pour autant que les locataires ne paieraient alors plus de taxe d'habitation? Navré, il est en plus tard et peut être des choses m'échappent-elles, mais je ne comprends pas bien.
Quant au statut de fonctionnaire, vous me rappelez un arrêté ou un décret effectivement qui modifiait les activités annexes, vous avez je pense raison, je sais où vérifier en fait.
En tous les cas, encore merci pour vos réponses rapides, et merci à l'avance pour les compléments que vous pourrez apporter | 5 mibech, le 15 avr 2008 à 20:24:02En fait il s'agit d'une erreur de frappe
Je faisais référence à une Comptabilité dans le cadre d'une déclaration au réel (contrairement au forfait de 71% plus rapide)
dans un compta au réel vous pouvez passer en charge l'ensemble des travaux liés à cet activité et ensuite réaliser un amortissement de votre bien sur une durée logique (minimum 20 ans pour l'immeuble et 7 ans pour les meubles). Cet amortissement est limité à un résultat global de 0. les amortissements non utilisés peuvent être reporté sur des résultats positif à venir. rapprochez vous d'un professionnel pour être dans les clous; je pense que çà peut valoir le coût. | 6 GL, le 15 avr 2008 à 21:00:36Bonsoir,
Vraiment merci, entre vos réponses et du coup mes questions autour de moi... ainsi qu'à des cours de compta qui finalement vont me servir à quelque chose, je crois que j'entrevois la solution.
Ainsi, l'idéal, c'est d'établir un bilan comptable liée à l'activité de l'année afin de calculer au mieux.
Imputer dans les recettes les loyers perçus, hors provisions pour charge... Faut-il y inclure les cautions versées en début de location? Ils n'auraient d'importance que la première année, puisque pour les suivantes, par définition, sauf à augmentation de loyer, leur reversement en fin de bail annulerait ensuite leur perception pour les baux suivants.
Ensuite, pour les charges, deux possibilités:
1) Opter pour le régime d'abattement forfaitaire... J'ai lu que c'était 71% ici, mais on m'a signalé que c'était le taux pour 2005, passé à 68% pour 2006... Qu'importe, je demanderai au fisc le cas échéant. Quoi qu'il en soit, une fois l'abattement enlevé, la différence entre recettes et charges, forcément positive dans ce cas, est ajoutée au revenu global.
2) Si favorable, opter pour le régime "réel". A partir de là, possibilité de déduire, d'une part, les frais liées à l'emprunt et les éventuels frais liés à l'entretien (dont travaux)... A ce titre, des travaux réalisés MAINTENANT alors que la location commencerait en septembre pourront-ils être déduits? Nous occupons encore le logement à titre principal jusque septembre justement.
A côté de cela, possibilité d'amortir les biens meubles et immeubles. Prenons un exemple, si je suis bien, cela ne peut se faire qu'en amortissement linéaire. Prenons donc sept ans pour les meubles, 20 ans pour l'immeuble:
-achat de 5000 euros de meubles et électroménager, soit 714 euros par an sur sept ans.
-valeur de la maison à l'origine de 134000 euros, soit 6700 euros sur sept ans.
Sachant que les loyers seront de 11900 euros annuels nets, et les intérêts de l'emprunt de 4920 euros environ sur l'année, et la taxe foncière de 800 euros (c'est cher Roubaix), on aurait, dans l'hypothèse d'une année pleine de suite:
Recettes: 11900 €
Charges: 4920 + 6700 + 800 + 714 = 13134 €
soit une différence de -1234 €.
Comme vous l'expliquiez, dans le cas de toutes ces hypothèses, il faudrait alors clairement que j'opte pour le réel...
Mais me restent quelques questions, je ne veux pas vous embêter, tout ce à quoi vous ne sauriez répondre, je le demanderais effectivement dans un rendez vous plus formel avec un professionnel:
-la maison ayant été achetée en janvier 2005 (signature chez le notaire), est-il possible néanmoins d'en amortir la valeur? Si oui, le départ des 20 ans courrait il à compter du début de la location et de l'amortissement fiscal, ou uniquement à compter du 29 janvier 2005? Est-il possible, d'ailleurs, dans ces conditions, de l'amortir?
-le cas échéant, puis-je amortir sur 21, 22 ou 23 ans pour optimiser au maximum? Ca ne me semble pas judicieux, puisque vous parliez du report des amortissements non utilisés sur les exercices futurs.
-est-il possible de faire carrément une reprise mobilière à l'origine de la location sur les meubles déjà présents et non achetés spécifiquement pour l'occasion? Qui serait alors amortie en complément des meubles achetés spécifiquement cette fois, avec facture de 2008, pour la location?
En tous cas, encore une fois, vos quelques interventions m'ont bien aidé à éclaircir, et je vous en suis très reconnaissant.
En espérant que vous saurez répondre aux dernières interrogations, bonne journée | 7 mibech, le 16 avr 2008 à 22:28:13Vraiment merci, entre vos réponses et du coup mes questions autour de moi... ainsi qu'à des cours de compta qui finalement vont me servir à quelque chose, je crois que j'entrevois la solution.
Ainsi, l'idéal, c'est d'établir un bilan comptable liée à l'activité de l'année afin de calculer au mieux.
Imputer dans les recettes les loyers perçus, hors provisions pour charge... Faut-il y inclure les cautions versées en début de location? Ils n'auraient d'importance que la première année, puisque pour les suivantes, par définition, sauf à augmentation de loyer, leur reversement en fin de bail annulerait ensuite leur perception pour les baux suivants.
Ensuite, pour les charges, deux possibilités:
1) Opter pour le régime d'abattement forfaitaire... J'ai lu que c'était 71% ici, mais on m'a signalé que c'était le taux pour 2005, passé à 68% pour 2006... Qu'importe, je demanderai au fisc le cas échéant. Quoi qu'il en soit, une fois l'abattement enlevé, la différence entre recettes et charges, forcément positive dans ce cas, est ajoutée au revenu global.
effectivement cela change tous les ans à force je ne sais plus mais c'est de l'ordre de 70%
2) Si favorable, opter pour le régime "réel". A partir de là, possibilité de déduire, d'une part, les frais liées à l'emprunt et les éventuels frais liés à l'entretien (dont travaux)... A ce titre, des travaux réalisés MAINTENANT alors que la location commencerait en septembre pourront-ils être déduits? Nous occupons encore le logement à titre principal jusque septembre justement.
VOUS DEDUIREZ LES INTERET D EMPRUNT LIE A CET INVESTISSEMENT ( ET PAS LE CAPITAL)
LES TRAVAUX NE SERONT PAS DEDUIT EN CHARGE MAIS VOUS PERMETTRONT DE REVALORISER LE BIEN AU TRAVERS D UNE LIGNE D IMMOBIULISATION AMORTISSABLE EN FONCTION DU TYPE DE TRAVAUX
A côté de cela, possibilité d'amortir les biens meubles et immeubles. Prenons un exemple, si je suis bien, cela ne peut se faire qu'en amortissement linéaire. Prenons donc sept ans pour les meubles, 20 ans pour l'immeuble:
-achat de 5000 euros de meubles et électroménager, soit 714 euros par an sur sept ans.
-valeur de la maison à l'origine de 134000 euros, soit 6700 euros sur sept ans.
Sachant que les loyers seront de 11900 euros annuels nets, et les intérêts de l'emprunt de 4920 euros environ sur l'année, et la taxe foncière de 800 euros (c'est cher Roubaix), on aurait, dans l'hypothèse d'une année pleine de suite:
Recettes: 11900 €
Charges: 4920 + 6700 + 800 + 714 = 13134 €
soit une différence de -1234 €.
Comme vous l'expliquiez, dans le cas de toutes ces hypothèses, il faudrait alors clairement que j'opte pour le réel...
EFFECTIVEMENT
Mais me restent quelques questions, je ne veux pas vous embêter, tout ce à quoi vous ne sauriez répondre, je le demanderais effectivement dans un rendez vous plus formel avec un professionnel:
-la maison ayant été achetée en janvier 2005 (signature chez le notaire), est-il possible néanmoins d'en amortir la valeur? OUI SELON MOI CAR C EST UNE DECISION DE GESTION
Si oui, le départ des 20 ans courrait il à compter du début de la location et de l'amortissement fiscal, ou uniquement à compter du 29 janvier 2005? Est-il possible, d'ailleurs, dans ces conditions, de l'amortir?
SI ON VEUT RESTER LOGIQUE VIS A VIS DE L4 ADMINISTRATION FISCAL IL FAUT CONSIDERE QUE DE 2005 A SEPT 2007 VOUS PERDEZ L EQUIVALENT D AMMORTISSEMENT
-le cas échéant, puis-je amortir sur 21, 22 ou 23 ans pour optimiser au maximum? Ca ne me semble pas judicieux, puisque vous parliez du report des amortissements non utilisés sur les exercices futurs. TOUT A FAIT C E N EST PAS NECESSAIRE ; lA DUREE DE L AMORTISSEMENT DOIT ETRE EN CORRESPONDANCE AVEC LA DURRE DE VIE DU BIEN
-est-il possible de faire carrément une reprise mobilière à l'origine de la location sur les meubles déjà présents et non achetés spécifiquement pour l'occasion? Qui serait alors amortie en complément des meubles achetés spécifiquement cette fois, avec facture de 2008, pour la location?
JE PENSE QU IL VAUT MIEUX AVOIR UNE FACTURATION A COMPTER DE SEPTEMEBRE POUR VOS MEUBLéS POUR POUVOIR LES JUSTIFIER ET CONSERVER VOTRE MEUBLES DANS VOTRE NOUVELLE RESIDENCE
En tous cas, encore une fois, vos quelques interventions m'ont bien aidé à éclaircir, et je vous en suis très reconnaissant.
DERNIERS CONSEILS : SURTOUT PAS DE SCI SINON VOUS ETES A L IS DE DROIT ET NE SEREZ PLUS JAMAIS EXONERE DE PLUS VALUE....
Faites vous aider par un pro ne serait ce qu'au départ pour évoter des déconvenues avec l'administration fiscale | 8 GL, le 17 avr 2008 à 00:50:04Bonsoir Mibech,
Encore merci à vous pour ces dernières précisions.
Oui, c'est clair, je passerai par un pro, au moins la première année pour ne pas commettre de bourde... Maintenant, je suis content car je saisis beaucoup mieux tout le système.
C'est très sympa d'être intervenu ainsi à plusieurs reprises.
Et surtout, ça me rassure sur le fait que décidément, la période est pas facile à assurer tant financièrement que physiquement les travaux, mais on va clairement s'y retrouver!!!
Bonne continuation, merci encore |
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| 10 hfatim, le 24 nov 2008 à 13:57:37Bonjour,
je vous remercie poour votre reponses à ma question |
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