CONTENTIEUX ET REVENTE MAISON

Bonjour

Effectivement, les clauses annexées au plan de financement prévoient que chacune des parties retrouvent leurs libertés sans indemnités de part et d'autre en cas de non réalisation de la clause suspensive, dont l'échéance était fixée au 15 Mai 2008.
Toutefois, j'ai notifié le refus de prêt à l'agence et au notaire le 30 Mai 2008, soit avec 15 jours de retard.
La signature de l'acte autentique était prévue le 27 Juin 2008.
Cependant, lors d'une rencontre dite "de conciliation" proposée par le notaire avant cette échéance, il m'était clairement repproché ce retard et le notaire m'a informé que je ne pouvais me prévaloir de cette clause suspensive.
Par ailleurs, l'agence, présente ce jour, me demandait de pouvoir justifier également des autres refus de prêt d'organismes bancaires mentionnés dans l'avant contrat.
Je lui ai presenté des "simulations", dont les paramêtres ne correspondaient pas au plan de financement de cet avant contrat (durée du prêt, mensualité...........) cela ne l'a pas satisfait.
En fait, on me soupçonne de mauvaise fois...............sans preuves.
De plus l'avant contrat présente quelques anomalies, comme par exemple
- le prêt relais non mentionné (alors qu'il m'en fallait un, puisuqe devant revendre mon bien pour financer l'autre)
- un apport personnel que je ne poosède pas (en fait il s'git du prêt relais, assimilé ici à des deniers personnels)
En dernier lieu, le notaire m'a reconvoqué avec les vendeurs et l'agence immobilière dernièrement, officiellement pour acter un PV de carence, mais qu'il n'a finalement pas réalisé sous cette forme, puisqu'il a reconnu que je ne pouvais pas signer l'acter autentique, faute d'obtention des fonds.
Il a toutefois rédigé un document (dont j'ignore le nom), afin de mettre fin au compromis et de permettre au vendeurs d'instruire une plainte au pénal (pour évoquer le clause pénale de l'avant contrat ????) tout en remettant leur bien en vente.
Voilà où nous en sommes aujourd'hui...............donc un peu perdu.
Merci de vos réponses.

Bonjour

Effectivement, il ne s'agit pas d'une plainte au pénal, mais au T.G.I.

Je vais suivre votre conseil et consulter un avocat spécialisé.

Par contre, pourriez vous m'indiquer où trouver la jurisprudence que vous évoquez (j'ai effectué une recherche sur le site de la cour de cassation de Paris, sans succès).

Par ailleurs, j'ai eu confirmation sur le site de l'agence que le bien immobilier en question était remis en vente.
Exite t-il une loi qui autorise ou interdit les vendeurs d'instruire une plainte pour application de la clause pénale stipulée dans l'avant contrat (j'en ai eu confirmation via l'agence) tout en remettant simultanément ce même bien en vente ?
Mon entourage me dit que c'est l'un ou l'autre.

Enfin, malgré un envoi en RAR, l'agence refuse de me restituer les honoraires d'agence et me fait savoir qu'elle les bloquera sur un compte CARPA détenu par son avocat, alors que le notaîre a rédigé un PV de constatation vendredi 11 Juillet signifiant la fin du compromis en question.

Merci de vos réponses..............et du temps que vous y consacrez.

Bonjour

Non non rien n'est résolu, le vendeur nous assigne au T.G.I. pour non respect des délais + montant du refus de prêt supérieur à celui mentionné dans le compromis.

Vous concernant, je ne pense pas que le notaire ait le droit de vous réclamer la clause pénale. C'est au juge de se prononcer. Le notaire peut simplement signifier au vendeur et l'acquéreur un P.V. de carence ou P.V. de constatation.

Pour info, ci après un arrêt de la cours de cassation qui pourrait plaider en nos faveurs.

Bon courage.


Cet arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2007 est relatif à un cas qui n?est pas rare où l?acquéreur d?un bien immobilier bénéficiant d?une condition suspensive d?obtention d?un prêt se heurte à un refus de sa banque, mais à la suite d?une demande de prêt qui n?est pas strictement identique à celle prévue au compromis. Les juges considèrent que ce qui importe c?est la certitude que le prêt conforme à ce qui était stipulé au compromis ne pouvait être obtenu :


« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2005), que suivant acte sous seing privé du 21 mars 2001, Mme X... a vendu aux époux Y... des bâtiments à usage agricole, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 1er décembre 2002, d'un prêt d'un montant égal à celui du prix de vente et d'une durée de quinze ans, au taux maximal de 6 % hors assurance ; que le 22 novembre 2002, un prêt sur 12 ans a été refusé aux époux Y... par le crédit agricole, qui leur a refusé le 12 février 2003 un prêt du même montant sur 10 ans ; que soutenant que la condition suspensive avait défailli par la faute des époux Y..., Mme X... a demandé leur condamnation au paiement du prix de vente ;





Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande alors, selon le moyen :



1 / qu'il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil ; qu'il n'appartient pas au juge de substituer son appréciation à celle de l'établissement de crédit que l'acquéreur a omis de saisir d'une demande conforme aux caractéristiques de la promesse, en recherchant lui-même si le prêt aurait été accordé si cet établissement avait été saisi ;



qu'en l'espèce, il est constant que M. Y... n'a pas sollicité auprès d'un banquier l'octroi d'un prêt remboursable en 15 ans, comme il s'y était engagé ; que pour écarter l'existence de toute faute, la cour d'appel retient qu'en raison de la souscription de deux crédits antérieurs et non remboursés, un prêt d'une durée de 15 ans lui aurait été refusé, ce en quoi l'arrêt a violé les articles 1147 et 1178 du code civil ;



2 / que la cour d'appel, qui ne fait aucune référence au taux d'endettement de M. Y..., ni aux critères d'endettement qui, aux yeux d'un banquier, auraient nécessairement conduit celui-ci à refuser à M. Y... un prêt d'une durée de 15 ans, prive en tout état de cause sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;



Mais attendu qu'ayant constaté que le crédit agricole avait expliqué, études de simulation à l'appui, que le prêt sur 12 ans avait été refusé eu égard à une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours, la cour d'appel, qui a souverainement relevé, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que si la durée d'emprunt n'était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières de M. Y..., a pu déduire que c'était sans faute de sa part que la condition suspensive avait défaillie ».

Bonjour

C'est bien là tout le problème. Il faut prouver que l'agence était informée de la nécessité d'un prêt-relais.

Pour info, ci après un arrêt de la cours de cassation qui pourrait plaider en votre faveur, si vous possédez plusieurs simulations de montage financier bancaire.

Bon courage.


Cet arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2007 est relatif à un cas qui n?est pas rare où l?acquéreur d?un bien immobilier bénéficiant d?une condition suspensive d?obtention d?un prêt se heurte à un refus de sa banque, mais à la suite d?une demande de prêt qui n?est pas strictement identique à celle prévue au compromis. Les juges considèrent que ce qui importe c?est la certitude que le prêt conforme à ce qui était stipulé au compromis ne pouvait être obtenu :


« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2005), que suivant acte sous seing privé du 21 mars 2001, Mme X... a vendu aux époux Y... des bâtiments à usage agricole, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 1er décembre 2002, d'un prêt d'un montant égal à celui du prix de vente et d'une durée de quinze ans, au taux maximal de 6 % hors assurance ; que le 22 novembre 2002, un prêt sur 12 ans a été refusé aux époux Y... par le crédit agricole, qui leur a refusé le 12 février 2003 un prêt du même montant sur 10 ans ; que soutenant que la condition suspensive avait défailli par la faute des époux Y..., Mme X... a demandé leur condamnation au paiement du prix de vente ;





Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande alors, selon le moyen :



1 / qu'il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil ; qu'il n'appartient pas au juge de substituer son appréciation à celle de l'établissement de crédit que l'acquéreur a omis de saisir d'une demande conforme aux caractéristiques de la promesse, en recherchant lui-même si le prêt aurait été accordé si cet établissement avait été saisi ;



qu'en l'espèce, il est constant que M. Y... n'a pas sollicité auprès d'un banquier l'octroi d'un prêt remboursable en 15 ans, comme il s'y était engagé ; que pour écarter l'existence de toute faute, la cour d'appel retient qu'en raison de la souscription de deux crédits antérieurs et non remboursés, un prêt d'une durée de 15 ans lui aurait été refusé, ce en quoi l'arrêt a violé les articles 1147 et 1178 du code civil ;



2 / que la cour d'appel, qui ne fait aucune référence au taux d'endettement de M. Y..., ni aux critères d'endettement qui, aux yeux d'un banquier, auraient nécessairement conduit celui-ci à refuser à M. Y... un prêt d'une durée de 15 ans, prive en tout état de cause sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;



Mais attendu qu'ayant constaté que le crédit agricole avait expliqué, études de simulation à l'appui, que le prêt sur 12 ans avait été refusé eu égard à une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours, la cour d'appel, qui a souverainement relevé, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que si la durée d'emprunt n'était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières de M. Y..., a pu déduire que c'était sans faute de sa part que la condition suspensive avait défaillie ».