REVISION LOYER BAIL COMMERCIAL

Bonjour,

J'ai un loyer à réviser et je ne sais pas si je prend les bons indices pour le calcul.

Le bail commercial a été signé le 28/06/2001.
Il est réajustable à sa date anniversaire.
Le bail a commencé à courir le 01/09/2001.
Loyer actuel 920.52 €

La close concernant l'indexation est établi comme suit :

Le loyer a été établi sur la base de l'indice National du coût de la construction, publié par l'INSEE.
Le loyer varira annuellement, en fonction des variations de l'indice National du coût de la construction.
L'indice qui servira de base à la révision sera le dernier indice connu à la date de signature des présentes.
Le loyer sera réajusté de plein droit, à la date anniversaire du présent bail.. l'indexation ser effectuée au moyen d'une règle proportionnelle ayant pour données : " rien n'est indiqué après"

D'après moi, la date à prendre en compte est le 28/06/2001, même si le bail a commencé à courir le 01/09/2001 ( donc l'indice de base serait le 4e trimestre 2000 pour la 1e indexation, car paru le 13/04/2001, alors que le 1e trimestre 2001 n'était pas encore connu au 28/06/2001 ).

Mon calcul : 920.52 * 1497 ( 1e tr.2008 : dernier connu ) / 1406 ( 4e tr.2007 : indice de base ) = 1012.04€
ou 920.52 * 1474 ( 4e tr 2007 ) / 1406 ( 4e tr.2007 ) = 965.04 €

Faut-il prendre l'indice base 100 ou l'indice moyen ?
Dois-je bien prendre comme base, la signature du bail ( 28/01/2001 ) ou le début de location ( 01/09/2001 ) ?
Mon calcul est-il juste ? Sachant que ce loyer n'a subit que 2 augmentations depuis son origine et pas selon les termes du contrat.

Merci de votre aide.