Choix d'agences sans mandat exclusif

Bonjour,

Une agence immobilière m'a fait visité un bien il y a qques semaines sans signer de bon de visite et après des négociations avec cette même agence sur un autre bien qui n'ont pas abouti, je souhaitais revisiter le premier bien. Cette agence étant actuellement fermé pour congès, j'ai pris directement contact avec le propriétaire qui m'a fait revisiter sans agence et je me suis décidé pour ce bien.

Je sais que je ne peux pas traiter directement avec le propriétaire mais sachant que ce dernier a mis en vente avec un mandat non-exclusif dans plusieurs agences, j'aimerais à présent passer par une autre agence qui a le mandat avec des frais légèrement plus faible et auprès de laquelle j'ai un meilleur contact. Il me semble comprendre des textes juridiques que j'en ai le droit car il existe une jurisprudence à ce sujet (Lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 , et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.).

Toutefois j'ai un doute sur la dernière phrase de cette jurisprudence (sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.) sachant que la première agence a une clause dans son mandat interdisant explicitement de passer par une autre agence après avoir visité avec eux. Je voulais donc savoir si le fait de ne pas respecter cette clause contractuelle pouvait être considéré comme une faute du vendeur qui engagerai sa responsabilité (auquel cas il refusera mon arrangement).

Autre question, il existe ds la région une agence qui vient de baisser ses frais à 2.5% au lieu de 5%, serait-ce considéré comme fraude de suggérer au vendeur de mettre en vente son bien dans cette agence et de passer par eux?

Merci d'avance