succession et vente

Question

Bonjour,
papa est decede en 1995. Maman souhaite vendre la maison acquise ensemble.Ma soeur et moi ne nous y opposons pas . Nous voudrions savoir si il y aura une plus value lorsque la maison sera vendue. En effet , la maison au décès de papa a été estimée par le notaire à un prix très bas . A ce jour ll'estimation est beaucoup plus élevée. Ma soeur et moi n'avons rien demandé concernant la part de papa lors de son décès. Merci de nous renseigner sur nos droits afin que maman puisse faire reconstruire comme elle le souhaite

Phgr · Answer

Bonjour,
la maison est bien actuellement la résidence principale de votre mère ?
Votre mère a bien 100 % de l'usufruit ?
La nue propriété est elle partagée 50 % pour votre mère et 50 % pour vous et votre soeur ?
et quel est l'age de votre mère ?

gendrillon · Answer

non pas de plus value si elle habite cette maison.......... cependant un partage doit-etre fais celui du père a ses enfants meme si vous  lui laissez votre part ,,,, vous pensez que l,état ne fais pas de cadeaux   amités

edith · Answer

ma soeur et moi laissons tout à maman . Nous estimons que la maison est à elle. Seul soucis pour le moment c'est l'histoire de la plus value nous concernant ma soeur et moi.

tevanaa · Answer

votre soeur et vous serez taxés à la plus value 
en effet, cette maison ne constitue pas pour vous deux votre résidence principale et vous n'ètes pas propriétaires depuis plus de quinze ans (point de départ du délai : date du décès; donc 13ans)
cette plus value sera bien entendu calculée sur votre part et celle de votre soeur; votre mère elle est exonérée;
et ce n'est pas parce que vous n'avez rien réclamé au décès que vous pouvez être exonéré aujourd'hui.
mais étant titulaires de vos droits depuis treize ans déjà vous allez bénéficier d'un abattement pour délai de détention qui sera de 8 ans, donc 80% sur la plus value brute ce qui n'est pas négligeable

tevanaa · Answer

exactement

tevanaa · Answer

je ne peux vous répondre sur ce point; la question n'a peut être tout simplement pas été posée, le notaire a peut être considéré que cette taxation était dans la logique, que vous le saviez.......
mais bon commençons par faire le calcul de cette plus value; vous dites que le prix de vente est très supérieur à la valeur estimée au jour de la succesion, mais qui sait peut être qu'avec les abattements, la durée de détention, on aboutira à un montant faible !

Phgr · Answer

Bonjour,

Je vous ai fait une simulation...
Voici le calcul sous certaines hypothèses (vous pourrez remplacer avec les vrais chiffres...) :

Prix estimé à la succession : 100 000
Prix de vente actuel : 300 000
Usufruit : 100% Mme X (70 ans)
Nue propriété : 50 % Mme X, 25 % F1, 25 % F2


1) Droits de Mme X dans la vente de la maison :

Usufruit = 40 % x 300 000 = 120 000 (si vente avant ses 71 ans !)
Part de nue-propriété = 50 % x (300 000 - 120 000) = 90 000

Total part de Mme X dans prix de vente de la maison = 210 000

Plus-value Mme X : Exonérée, car résidence principale

2) Droits et Plus-values des filles F1 et F2 :

Part des filles dans la vente de la maison :
Part de nue-propriété = 50 % x (300 000 - 120 000) = 90 000 (45 000 chacune)

Prix de revient : 50 % de la NP en 1995
(en 1995 usufruit Mme X = 50 %, donc NP = 50 % x 100 000 = 50 000
part des filles = 50 000 / 2 = 25 000 (12 500 chacune)

Soit Plus values des filles = 
Prix de vente = 90 000 - 
Prix de revient = - 25 000 
Forfait pour travaux = - 3 750 (15 % de 25 000) (à vérifier si applicable sur une Nue-propriété)
= Plus-value = 61 250 (30 625 chacune)

Abattement = - 10 % / an au-dela de 5 ans, soit 
2008 - 1995 = 13
13 -5 = 8, soit abattement 8 x 10 % = 80 %

Plus-value imposable = 61 250 x (100%-80%) = 12 250 

Impot = 18 % + 11 % = 29 % x 12 250 = 3 552 euros (1 776 euros chacune)


Conclusion : 
Mme X ne paie pas d'impots
Chaque fille paie 1 776 euros d'impots sur la plus-value
Le prix se répartit normalement à 210 000 euros pour Mme X et 90 000 pour les 2 filles (à partager) MAIS VOUS POUVEZ décider de racheter ensemble un nouveau bien, en reportant les mêmes droits (en démembrement et en indivision), si vous le souhaitez (le partage du prix n'est PAS obligatoire...)

Attention : si vente aprés ses 71 ans, l'usufruit de Mme passera à 30 % (et l'impot des filles augmentera...)

Phgr · Answer

Vous pouvez

a) soit acheter en indivision avec votre mère (vous êtes ensemble sur l'acte d'achat, c'est tout)
b) soit acheter en démembrement (vous la nue-propriété, et elle l'usufruit...). Puis elle fait construire.
A son décès, son usufruit s'éteint, et vous récupérez le tout, sans droits à payer.

Vous pouvez aussi faire a) et b) en même temps, mais bon....ne cherchons pas à compliquer les choses....

Phgr · Answer

C'est un prêt qui permet à des gens agés (en principe) de se procurer des ressources en donnant leur maison en garantie. Si la maison vaut 100, la banque va préter 30 (environ, cela dépend de l'age de la personne), sans remboursement du capital ni des intérêts pendant la vie de l'emprunteur. Ceux-ci sont capitalisés, et au décès, la banque réalise l'hypothèque (sauf si les héritiers la remboursent), vend la maison, se rembourse et verse le solde aux héritiers.
Il ya encore relativement peu de banques qui font cela, donc le marché n'est pas trés compétitif, et les taux d'intérêts sont élevés (autour de 8 %...).

A priori, cela ne rentre pas trop dans votre cadre, puisque vous voulez rester propriétaires in fine. Bien sur, si vous négociez une clause de remboursement par anticipation sans pénalités (pour rembourser aprés la vente de sa maison), cela pourrait marcher. Mais je ne sais pas si les banques vont préter pour une acquisition ..? et ils prêtent seulement un % réduit de la valeur du bien en garantie, donc cela ne financera qu'une petite partie de l'acquisition....

edith · Answer

bonsoir,
je reviens pour poser une autre question. Voila ce jour , ma soeur a contacté un notaire pour des renseignements concernant la vente de la maison que maman veut vendre et le notaire lui a répondu que suite au décès de papa en 1995 , maman n'était considérée que la locataire de la maison et que ma soeur et moi étions de fait les propriétaires. Comment est ce possible alors que mes parents avaient fait une donation au dernier vivant!!!!!!!!!! Nous voulons simplement que maman vende sa maison et ne demandons rien.Pouvez vous me dire comment on doit faire? merci

tevanaa · Answer

le notaire a tenté de vous expliquer que votre mère à l'usufruit du bien et vous la nue-propriété de ce meme bien;
vous ètes propriétaires toutes les trois en résumé et vous aurez à signer l'acte de vente toutes les trois

Phgr · Answer

Il faudrait être surs du % exact des droits de votre mère a) en pleine propriété et b) en usufruit...

(dans le post n° 15 ci-dessus, j'ai supposé que votre mère avait 50 % de la maison en pleine propriété, car vous parliez au début de "maison acquise ensemble"....?)

Pouvez vous demander ces % exacts au notaire ?

Dans tous les cas, et quelle que soit la réponse, vous pouvez ensemble décider de vendre (vous et votre soeur signerez l'acte, c'est tout...), et racheter un nouveau bien en reportant exactement vos droits respectifs...

edith · Answer

re
merci pour la reponse. Mes parents avaient effectivement fait construire et fait donation au dernier vivant. Mais concernant la plus value comment cela va se passer ? La maison au décès de papa a été estimer en estimation familiale 25 millions et là en euros elle est estimée à 130 mille euros!!!! bonjour la difference!

Phgr · Answer

25 millions de quoi ?

edith · Answer

re
de franc!!!!!!!!!!!!!!!!! c pour ca que cela parait enorme comme difference

Phgr · Answer

OK, je suppose qu'il s'agit d'anciens francs ??, soit 250 000 francs, soit 38 112 euros...

a) Part de votre mère (SI elle avait bien 50 % ? : à confirmer...) = 
 ==> son usufruit = 40 % x 130 000 = 52 000
==> sa nue propriété = 50 % x (130 000 - 52 000) = 39 000
Total = 91 000 euros
Sa Plus-value est exonérée....

b) Votre part (avec votre soeur) = 130 000 - 91 000 = 39 000 euros

Prix de revient de vos parts = 50 % x (38 112 / 2) = 9 528

Plus-value = 39 000 - 9 528 = 29 472 euros

Abattement 80 % ==> Plus-value imposable = 20 %  = 5 894 euros

Impot = 29 % x 5 894 = 1 709 euros (soit 854 euros chacune....)

edith · Answer

oui il s'agit bien de 250.000 francs. Désolée pour l'erreur.Merci pour la réponse .

Succession et vente

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