Votre ami a raison mais le problème est que vous avez accepté le logement en l'état.
Tant que vous payez vos loyers, vous êtes locataire en titre, vous me dite que c'est un logement loué vide, vous avez donc - même verbalement - un bail de trois ans reconductible s'il n'est pas dénoncé six mois avant la période triennale par lettre recommandé AR de congé.
Vous pouvez demander la remise en état du logement par voie de tribunal, c'est le juge de proximité qui est compétent. Alors là, justement puisque votre ami est professionnel de l'immobilier, demandez lui de vous fournir un rapport détaillé de ce qui ne va pas dans le logement et de prendre des photos, votre ami devra signer, mettre sa qualité d'agent immobilier sur son attestation et sa pièce d'identité, ou alors venir à la barre du tribunal avec vous ce qui lui fera perdre deux journées de travail.
Le propriétaire devra revoir son loyer à la baisse s'il vous loue un logement indécent, le juge peut décider aussi de mettre les loyers à la caisse des dépôts et consignations tant que le propriétaire ne s'est pas exécuté.
Comme le jugement lui sera défavorable il risque de vous envoyer un congé pour reprise personnelle, c'est le risque à courir ou pour vendre, ce sera difficile ensuite pour vous de prouver que le congé est frauduleux... donc vous êtes prise à la gorge.
Pour faire face aux travaux de première nécessité :
Vous savez peut-être aussi que si vous percevez des allocations familiales, il existe des aides de la CAF qui ne vous coûteront quasiment rien à rembourser mais que leur enveloppe est limité, idem pour les subventions de l'ANAH qui peuvent aussi être accordées au locataire mais dans une très faible proportion là aussi.
Si vous n'avez pas les moyens de vous offrir un logement plus cher, il reste à faire une demande de logement social avec plusieurs années d'attente, parce qu'avec un ou deux enfants vous n'êtes pas prioritaire.
Akerys départ locataire sans préavis