Attention, quand la nue-propriété est VENDUE à un héritier, l'administration fiscale applique une présomption de propriété de l'usufruitier (c 'est à dire que, au décès de votre mère, ils vont considérer qu'elle est pleine propriétaire, et taxer la maison aux droits de succession en conséquence, en considérant que la vente en viager n'a pas eu lieu)
Ce régime est défini par l'article 751 du CGI (code général des impots). Il a pour but de lutter contre les abus...(= fausse vente à des héritiers sans payer le prix, afin d'éviter les droits de succession...)
En théorie, vous pouvez apporter la preuve de la réalité de la transaction à l'administration, mais ce n'est jamais garanti....(et si il n'y a pas de bouquet, vous commencez mal....)
Une solution possible, pour éviter ce problème, est que votre mère transfère la nue-propriété de la maison à une SCI (en gardant l'usufruit), puis vende la pleine propriété des parts de la SCI à votre frère, selon les modalités prévues. La présomption de l'article 751 ne jouera pas.
Pour le calcul de la rente, c'est un calcul d'actualisation complexe.... (mais vu son age, et si il n'y a pas de bouquet, elle sera élevée...)
Votre part est en principe de 1/3 du patrimoine de votre mère (dans le quel se trouvera les mensualités qu'elle aura encaissé de votre frère) , sauf si elle utilise sa quotité disponible (25 %) pour avantager tel ou tel d'entre vous..
"vente en viager sans rente"