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Droit de préemption

fsn - Dernière réponse le 4 juin 2010 à 17:29
Bonjour,
Je viens également d'être informé par mon notaire que la mairie faisait jouer son droit de préemption sur une maison pour laquelle j'ai signé un compromis mi-janvier. Précedemment, j'avais déjà signé un compromis pour cette maison mais avec une partie de terrain constructible en moins.
Le propriétaire ayant reçu un refus de permis de construire pour la parcelle,(motif évoqué: 2 accès pour une même propriété sur la voie ne sont pas autorisé dans le PLU) a finalement décidé de me vendre la totalité.
Concernant ce premier compromis, à aucun moment, la mairie n'a fait état de son intérêt pour le bien.
Je suspecte aujourd'hui la mairie de vouloir acquérir le bien uniquement en raison du prix que j'ai négocié, sans avoir réellement de projet préalablement établie.
Tout ceci est-il bien légal? Et quel recours puis-je espérer?
Tout cela en sachant évidemment que j'ai de mon côté résilié mon bail de location et tout et tout....
Merci de votre réponse
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Bonsoir,

La mairie "bénéficiaire" du droit de préemption ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire (le fait du prince). La décision de préemption doit être fondée sur des motifs se référant à des fins d'intérêt général, déterminées par la loi.
La motivation des décisions administratives individuelles défavorables résulte de la loi du 11 juillet 1979, et soumis au contrôle du juge administration, ce qu'on appelle un recours pour excès de pouvoir, (REP), le délai étant de deux mois à partir de la décision de préemption.

Pour le droit de préemption urbain, cela résulte des articles L 210-1 et L 300-1 du Code de l'Urbanisme.

Souvent l'utilisation du droit de préemption est mis au service de décisions contestables, faire obstacle à l'installation d'une entreprise, éviter les gens du voyage, et même, l'utilisation de ce droit, a pour but de réaliser une plus-value, ou aussi un instrument de négociation autour du non-exercice du droit de préemption.

Les juridictions administratives vérifient si le droit de préemption est en conformité avec le projet d'aménagement d'urbanisme.

Pour vous répondre efficacement, il faut connaître la motivation exacte de cette préemption, et vérifiez l'emploi d'une formule générale, non précise,

Cordialement,
fsn- 6 févr. 2009 à 20:42
Merci pour ces compléments d'informations. Je me rend justement demain en mairie, ainsi qu'au cabinet notarial afin de prendre connaissance du réèl contenu de cette lettre.
Je ne manquerais pas de vous en faire partager le contenu.
Cdt,
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fsn- 9 févr. 2009 à 11:55
Bonjour,
Je viens de récupérer le document envoyé par la mairie, voici son contenu:
"J'ai reçu le xx/xx/xx une déclaration d'intention d'aliéner concernant un bien situé ....
Je vous informe que la commune envisage d'exercer son droit de préemption et que je saisis ce jour le service des domaines. Mes services se permettront de prendre contact avec vous pour obtenir les clés."
Signé par le maire.

A aucun moment le document ne fait état de leurs motivations ou projet associés. Que dois-je en penser?
cdt,
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Chevalier d'éon - 9 févr. 2009 à 19:45
Bonsoir,

L'obligation de motivation est incontournable, la jurisprudence administrative attache une importance particulière à la vérification de cette motiviation, et il y un contrôle rigoureux sur son contenu.

A mon avis, conformément à l'obligation de motivation résultant de la loi du 11 juillet 1979, cette décision est nulle, mais seul un tribunal administratif pourra la prononcer.

Evitez d'évoquer cette situation, avant l'expiration du délai de préemption, car la commune pourrait refaire une seconde notification pour compléter la première décision.

Précisons, que s'agissant du droit de préemption dans les ZAD et du droit de préemption urbain, l'obligation de motiver les décisions de préemption trouve son "fondement" dans l'article L 210-1 du Code de l'urbanisme.

Autre point de préoccupation, selon cette pseudo notification, le prix d'aliénation sera fixé par les domaines, en réalité c'est le juge de l'expropriation qui fixera le prix, si le prix ne vous convient pas vous pouvez renoncer à l'aliénation.

Par expérience, il faut également faire attention "aux dessous de table", il paraît que cela existe encore, car en cas de préemption, vous ne pouvez invoquer cette situation.

Précisons, que seul, le vendeur et l'acquéreur ont intérêt à agir, devant la juridiction administrative, (le délai de recours est de deux mois, à compter de la décision de préemption.

Bon courage,
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fsn- 10 févr. 2009 à 10:28
Bonjour,
Merci pour ces informations qui sont tout de même"rassurantes". De mon côté j'ai, peut-être trop rapidement, contacté l'urbanisme afin d'avoir des explications sur cette décision.
Je leur est manifesté mon étonnement quand à l'absence de projet pour ce bien dans les comptes rendu du conseil municipal et ce, sur toute l'année 2008 alors même que le bien était en vente depuis 3 ans et qu'ils en avaient eu connaissance.
Etonnament, la conseillère à l'urbanisme m'a informé qu'un projet avait été évoqué lors du dernier conseil municipal qui c'était tenu le 27/01/09. Etonnant sachant qu'ils ont reçu du notaire la DIA le 29/01/09. Sacrée coïncidence!
Etonnant également que cette DIA leur soit parvenu 13 jours après signature du compromis.
Le compromis précedent n'avait lui mis que 4 jours.
Nous sommes avec le vendeur dans une situation délicate car des engagements ont été pris de part et d'autre.
(nouvel achat immobilier pour le vendeur, engagement sur des devis de travaux pour moi) Par conséquent nous envisageons de porter ce dossier devant les tribunaux administratifs. Existe t'il des cabinets spécialisés dans ce type d'affaire?
cdt,
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La mairie peut faire jouer son droit de préemption jusque la veille de la signature de l'acte authentique, alors je ne vois pas ce que vous pouvez faire sinon baisser les bras.
fsn- 6 févr. 2009 à 19:13
Bonsoir,
Cela me parait un peu fort. En tout état de cause, le motif de préemption doit être mentionné sur le courrier de la mairie. Sans quoi, la préemption est caduque et le tribunal administratif ne retient pas la demande de la mairie.
Je pense donc qu'oil existe un certain nombre de recours, mais lesquels...,?
cdt
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Dansemacabre 2219Messages postés mardi 14 octobre 2008Date d'inscription 4 mai 2012Dernière intervention - 4 juin 2010 à 17:29
Petite erreur à corriger : La Mairie a deux mois a compté de la réception de la DIA, donc théoriquement, si la DIA est effectuée dans les temps, la Mairie ne peut plus exercer son droit la veille de l'acte.

Si recours il doit y avoir c'est auprès du tribunal de grande instance.

Effectivement, la préemption de la Mairie doit être dûment motivée par un projet d'intérêt général (donc pas de possibilité de faire de la spéculation ou autre). Ce projet devra être réalisé sous les 5 ans, sinon l'ancien propriétaire, puis l'acquéreur, pourra exiger la rétrocession du bien (et d'éventuels dommages et intérêts).
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Cher Monsieur, Bonjour,

A mon sens, la motivation retenue par la commune peut être considérée comme insuffisante,

La jurisprudence administrative la considère comme une formulation insuffisante voire inexistante : "en vue de permettre la rénovation du quartier" (C.E. 29 juin 1992 - Ville de Grand Quevilly"

"en vue du renforcement du parc immobilier de la commune pour faire face aux relogements rendus nécessaires par ses opérations d'aménagements" (C.A.A. de Paris 17 février 1994 - Commune de Montreuil"

"en vue de constituer des réserves foncières préalables à la mise en oeuvre d'une politique local de l'habitata et de la réalisation d'équipements collectifs dans le cadre de l'aménagement foncier du secteur" (C.A.A. Nancy 26 mars 1999 - Commune de Loconville"

La motivation doit donc être précise et non pas de confiner à des formulations générales susceptibles de toutes les interprétrations.

La motivation ne doit pas être abstraites ni se référer à une formulation sommaire en preneur comme référence "passe partout" tirées du Code de l'Urbanisme.

Il s'agit d'une interprétation technique appuyée sur la jurisprudence.

Cordialement,
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Bonsoir,

Ajoutons, à la suite d'une décision récente du Conseil d'Etat, quand le notaire indique que la décision de préemption doit lui être notifiée, car, il est le mandataire commun des vendeurs et acquéreurs, Il est néanmoins, impératif que cette décision de préemption soit également notifiée par la mairie au(x) vendeur(s). Il s'agit de la jurisprudence exprimée par le Conseil d'Etat, décision du 14 novembre 2007, SCI du Marais, req. 305.620.

Le Conseil d'Etat a une jurisprudence constante, cette décision est intéressante, dans ce sens que le délai de deux mois pour le recours pour excès de pouvoir en vertu de cette notification défavorable individuelle au vendeur, ne fait partir le délai de recours à partir de la notification devant être faite au vendeur.

Si la D.I.A. a été remplie par le notaire, il doit joindre à la déclaration une copie du mandat, s'il s'agit de la vente d'un bien commun de la communauté, la signature des deux époux est requise, conformément à l'article 1424 du Code civil. (Tribunal Administratif de Strasbourg, 26 juin 1990, Ekani :req. n°90656.

Le mandat ne se présume pas, il doit être formel, la théorie du mandat apparent n'existe pas.
fsn- 10 févr. 2009 à 20:19
Bonsoir,
Existe t'il un délai maximum après signature d'un compromis pour que le cabinet notarial envoi la DIA auprès de la mairie?
Par ailleurs, le motif du projet qui est évoqué dans la décision de préemption, doit-être antérieur à l'arrivée de la DIA. Mais combien de temps avant? 24h, 72h, 1 semaine, 1 mois...?

Pour finir, qu'est ce qui rend caduque un compromis? Nous avions préalablement signé un 1er compromis pour une partie du bien immobilier (moins de terrain), ce compromis n'a fait l'objet d'aucune préemption.
Lors de la signature du nouveau compromis nous n'avons jamais signé d'annulation pour le 1er. Si l'acheteur et l'acquereur souhaite d'un commun accord finaliser ce 1er compromis, en ont-ils le droit?
merci de votre retour.
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Chevalier d'éon - 10 févr. 2009 à 22:40
Re,

Il n'y a pas de délai pour établir la D.I.A. après la signature du compromis, mais il est évident, qu'elle doit être adressée au titulaire du droit de préemption, dans un délai assez bref, car, le délai d'exercice du droit de préemption, commence à compter de la réception de la D.I.A., tant que la mairie n'est pas informée, il n'y a pas de décompte du délai.

La motivation de la préemption doit être inclus dans la décision de préemption, une motivation antérieure sera à mon sens caduque,

Le compromis est caduque par l'exercice du droit de préemption, mais contre cette décision arbitraire de l'administration, vous avez un recours, (vendeur et acquéreur), devant le tribunal administratif.

Pour moi, la signature du second compromis, annule et remplace la première convention, ce qui est logique, même bien, même prix et même acquéreur.

Cordialement,
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fsn- 11 févr. 2009 à 11:46
Re,
Petite précision, le 1er compromis signé en novembre 2008 mentionne comme date butoire de signature le 20 Mars 2009. (En effet il y avait un délai assez long qui était justifié par une demande de PC)
Cette date butoire, ne fait-elle pas office de validité du compromis?
Auquel cas, il n'y a jamais eu de demande de préemption sur le bien et le date butoire à réception de la DIA est expirée depuis le 26/01/09. Pour rappel, décision de préemption reçu par le notaire le 29/01/09.
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Bonjour,
Vous dites que le compromis est pour vous caduque suite à la décision de préemption. Mais quand est-il du 1er compromis qui lui portait sur une partie du bien (uniquement la maison), pour un montant inférieur et sur lequel la mairie n'a pas exercé son droit de préemption.
La date de ce 1er compromis datant du 22/11/08, la réception de sa DIA le 26/11/08, la date butoire pour ce droit ce droit de préemption à donc expiré le 26/01/09.
Ne puis-je finaliser l'acte d'achat pour cette transaction en commun accord avec le vendeur?
Est ce légal?
fsn- 11 févr. 2009 à 20:01
Bonsoir,
Merci pour votre réponse et le partage de vos compétences par la même occasion.
Il est vrai que l'astuce consistait uniquement à contourner la décision de préemption. Tant pis...cela aurait été intérressant voir amusant.
Ils ne nous reste donc plus qu'à prendre notre mal en patience et attendre en croisant les doigts.
Tant qu'il y a de la vie....
Encore merci
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fsn Chevalier d'éon - 28 mars 2009 à 20:54
Bonsoir Chevalier d'Eon,
Me voilà de nouveau mais avec de bien mauvaises nouvelles. En effet j'ai reçu par recommandé un courrier du maire mentionnant leur décision de préemption sur le bien immobilier que je souhaitais acheter. Alors, pour faire simple, voici le "pseudo" motif qui est indiqué sur ce courrier:
"Considérent qu'il est opportun que la commune de ..... exerce son droit de préemption, en vue de réaliser une opération d'aménagement, conformément à l'un des objectifs de l'article L.300-1 du code de l'urbanisme. Cette acquisition pourra avoir plusieurs destinations en lien avec la vocation tertiaire du quartier, ......"

Je trouve pour ma part le motif assez évasif, et l'emploi du conditionnel plutôt révélateur, d'où ma forte envie de porter l'affaire devant les tribunaux administratif.
Qu'en pensez-vous?
Merci pour votre réponse,
Bien cordialement
fsn
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Chevalier d'éon - 29 mars 2009 à 03:29
Bonsoir,

Bien reçu votre message, je pense que le libellé de la réponse de la mairie est établi en des termes trop généraux, il ne répond aux critères imposées par la loi du 13 juillet 1979.

Néanmoins, je pourrais vous répondre efficacement que lundi, pour l'instant, il m'est difficile de vous consacrer beaucoup de temps,

Pour porter l'affaire devant les tribunaux administratifs, vous disposez d'un délai de deux mois, à partir de la réception de la notification.

Bon courage,
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fsn- 30 mars 2009 à 19:04
Bonsoir,
Je partage votre impression et trouve effectivement le motif assez général. Il semble d'après ce que j'ai pu lire qu'il n'est pas nécessaire de prendre un avocat pour saisir le TA. Qu'en pensez vous?
Par ailleurs je me demande combien de temps peu prendre ce type de procédure et surtout, de combien de temps dispose le tribunal pour rendre son verdict.
Merci pour votre réponse.
Salutation
fsn
Répondre
Chevalier d'éon- 30 mars 2009 à 21:16
Bonsoir,

En matière de procèdure devant le tribunal administratif, il s'agit d'un recours pour excès de pouvoir, pour les initiés R.E.P., il est exact que l'assistance d'un avocat, n'est pas obligatoire, contrairement à un recours de plein contentieux (procédure concernant une demande de dommages-intérêts, indemnités contre l'Etat), cependant, il s'agit d'une procédure nécessitant de bonnes connaissances de la procédure administrative, vous avez des modèles sur le site du Conseil d'Etat,

Je vous conseille d'avoir recours à un spécialiste de ce genre de contentieux, connaissant bien la jurisprudence en cette matière.

Cordialement,
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bonsoir,
Qui doit saisir le juge de l'expropriation si les services fiscaux ne répondent pas à nos demandes , somme inférieure à 75 000 €
les Mairies ou les vendeurs
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