| 9 mone, le 8 jun 2009 à 23:04:32Bonsoir
même avec un taux fixe le CFF arrivera à vous le détourner et à appliquer des variations qui vous mèneront vers de gros problèmes.
Ne vous laissez pas avoir car ils sont très forts alors réagissez, et surtout ne signez pas avec eux. | Bonjour
Alors quelle suggestion pouvez vous nous proposer ? Existe-t-il un autre organisme ? Et est-ce qu'il y a la possibilité lorsqu'il n'y a pas du tout d'apport et que les frais notariés sont à inclure dedans de trouver un prêt de 150 000 euros pour un achat-locatif ?
Merci | 14 ceprima, le 12 jui 2009 à 16:09:43Je peux vous confirmer que les financements dits à 110% (frais de notaire inclus) restent assez accessibles dans la plupart des banques quand il s'agit d'un investissement locatif. Cependant la plupart des banques limitent les durées d'emprunt dans ce cas à 20 ans.
Autre élément important quand on cherche à financer un investissement locatif, c'est la manière dont la banque va calculer votre taux d'endettement. Il y a pour cela 2 méthodes : l'approche classique et l'approche différentielle.
Dans l'approche classique, votre taux d'endettement sera calculé selon la formule suivante : (loyer ou mensualité de crédit de votre résidence principale + mensualité du prêt sollicité) / (salaire mensuel net des emprunteurs + 70% du loyer mensuel hors charges attendus). Exemple d'application : vous gagnez 4000 € par mois, vous payez actuellement 1000 € pour votre résidence principale et vous sollicitez un prêt aboutissant à une mensualité 650 € pour acquérir un bien qui sera loué 500 € par mois. Votre taux d'endettement sera donc de : (1000+650)/(4000+70%*500) = 38%
Dans l'approche dite différentielle, le loyer futur est déduit de la mensualité à payer. Le taux d'endettement devient alors : (loyer ou mensualité de crédit de votre résidence principale + mensualité du prêt sollicité - 70% du loyer mensuel hors charges attendus) / (salaire mensuel net des emprunteurs). Dans le meêm exemple, cela donne donc : (1000+650-70%*500)/4000 = 32,50%
Ainsi une banque utilisant la première méthode (c'est le cas de la plupart des banques !) risque de vous refuser le financement car votre endettement est au-delà des normes, alors que celles utilisant la seconde méthode vous financera sans problème car vous êtes dans la norme des 33%.
Cette problématique de méthode de calcul de l'endettement est souvent à l'origine des refus de financement d'investissement locatif, bien plus que la problématique de l'apport - ou non - des frais de notaire.
En espérant vous avoir quelque peu éclairé. | 15 laurens33, le 15 jui 2009 à 09:46:10Bonjour
Je vous remercie pour votre aide, notre demande n'aboutira pas, car lorsqu'ils nous ont fait la proposition, ils se sont trompés au niveau du montant, ils ont donc recalculé et nous ont sorti un taux plus important et donc nettement moins intéressant.
Nous sommes à la recherche d'un autre organisme. Cela devient urgent car nous avons moins d'un mois pour cela et en période de congés, rien n'est gagné.
Une dernière petite question à laquelle vous pourrez peut-être merépondre, nous avons fait un chèque de réservation de 1500 euros non encaissable et déposé chez le notaire du vendeur; si nous n'obtenons pas de financement et avons donc en notre possession un refus de l'organisme, le notaire nous restituera le chèque ?
Merci
Laurens33 | 16 ceprima, le 15 jui 2009 à 14:48:59Si vous le souhaitez, vous pouvez me contacter par mail à gvd@ceprima.com et je verrai ce que je pourrais obtenir pour vous auprès de mes partenaires bancaires.
Pour répondre à votre question, si vous notifiez le vendeur dans les temps et sous la forme requise dans la condition suspensive d'octroi de prêt qui apparaît dans el compromis de vente que vous avez signé, vous allez en effet récupérer votre dépôt de garantie. Dans le cas contraire, vous risquez de vous voir exiger la clause pénale.
Il y a toutefois une chose qui me perturbe quelque peu dans ce que vous écrivez. En effet, vous parlez de chèque à ne pas encaisser. J'attire votre attention sur le fait qu'une fois émis un chèque est sensé être encaissé. La notion de chèque à ne pas encaisser n'existe pas en droit (car le chèque est un moyen de paiement et non un outil de garantie). Bien entendu, un notaire peut ne pas l'encaisser mais juridiquement parlant, rien n'empêche un notaire d'encaisser un chèque pour elquel il s'était pourtant engager à ne pas procéder au moindre encaissement. Apparamment pour vous, le notaire est de bonne composition mais pour les autres lecteurs de ce forum, il me paraît important de siganaer cela.
Bien à vous. |
|
| 19 sms, le 3 oct 2009 à 07:54:43Bonjour ceprima,
ton explication m'intéresse beaucoup.
en effet, je bénéficie d'un logement de fonction, donc aucun loyer et aucunes charges (eau, gaz, elec...). donc, je souhaite investir dans l'immobilier locatif.
avec un salaire mensuel moyen de 2300 €, on ne peut pas dépasser un emprunt de 116.000 € ; dans l'idéal, j'aurais aimé avoir un prêt de 150.000 sur 20 ans, soit environ 900 € de rembourssement mensuel.
mais mon banquier (banque populaire) me dit que l'on ne peut pas prendre en considération les futurs loyers dans le calcul d'endettement.
aussi, je voudrais savoir s'il existe une loi ou des cas de jurisprudence pour étayer mon affaire, simplement pour lui expliquer. Après, je sais très bien qu'ils ont un tas de critères et que s'ils me disent non, j'aurais beau amener tous les documents possibles, ils continueront à me dire non...
avec ton calcul, je passe de 32,69 % d'endettement à 20,57, donc autant dire très intéressant pour moi
merci de ton aide
sms | 20 ceprima, le 3 oct 2009 à 09:57:21Malheureusement il n'y a ni loi, ni jurisprudence. En fait, tout cela est à l'appréciation absolue des banques. Ainsi dans votre cas, vous trouverez des banques qui ajouteront dans votre calcul d'endettement un loyer fictif (dans le cas où vous seriez amené à changer d'emploi et ainsi "perdre" votre logement de fonction), d'autres qui en effet ne prennent pas en compte les futurs loyers mais qui en contrepartie acceptent dans ce cas des endettements plus élevés, etc. Vous trouverez même au sein d'une même banque dans approches différentes selon les régions !
Pour en venir à votre cas, je doute toutefois qu'il ne soit pas possible de vous trouver un financement compte des quelques éléments que vous avez indiqués. Il faut s'attendre à avoir des conditions de financement dans la moyenne et non dans le bas de la fourchette (de toute façon, les locatifs sont rarement financés aux taux les plus bas).
Si vous le souhaitez, vous pouvez m'envoyer un mail à gvd@ceprima.com avec plus de précision sur vous et votre projet (date de naissance, profession, type de contrat de travail, secteur public ou privé, montant de l'acquisition envisagée, neuf ou ancien, apport, loyer escompté de l'investissement, localisation de l'investissement mais aussi lieu de résidence pour vous, etc) et je vous répondrai plus précisément. Notez toutefois que je suis absent la semaine prochain.
Bien à vous. |
|
|
|
|
A t'on besoin de la taxe foncier pour le pret a taux 0 ?