Location non meublé : que puis-je demander?

Bonjour,
je vais d'ici peu louer un appartement non meublé sur Aix. Et j'aurais aimé savoir ce que j'étais en droit de demander à mon proprietaire par rapport audit appartement.
Je vous explique rapidement la situation : je suis etudiante, mon ami salarié on a donc cherché un appartement via le CILE (organisme gratuit qui aide les etudiants à trouver un appartement) j'ai trouvé apres presque 1 mois de recherche : un appartement non meublé, assez sympa (bien que surement plus petit que ce que annoncé dans l'offre mais bon ! ) nous l'avons visité et j'ai constaté 2 , 3 petites choses qui ne m'ont pas tant plus que ça.

Deja : le proprio m'a expliqué que ces parents ont signé un contrat d'exclusivité avec une agence, du coup il y a des frais d'agence à payer. Mais il c'est arrangé avec cette agence pour trouver lui même le client, du coup l'agence ne nous ferais payer que les frais de dossier : c'est tres gentil à lui, mais moi dans tout ça je vais me retrouver à faire un etat des lieux avec qui ? Lui ? L'agence ? A qui me plaindre ?
Suivant la réponse j'aurais bien sur moins de scrupule à demander divers travaux (vu que l'agence est censée s'y connaitre)
Pour les eventuels " travaux " :
- L'electricité : en effet par 2 fois j'ai vu un double interupteur une fois dans le hall et une fois dans la cuisine avec l'un des 2 interrupteurs " condamné" à coup de scotch. Dans la cuisine j'ai vu un emplacement pour le frigo avec derriere des fils electrique dénudés, je suis donc sure que le 2° interrupteur devrait allumer la lampe qui devrait se trouver à cet endroit la. Dans le hall je pense que les anciens locataires ont fait des travaux puisqu'un interrupteur neuf se trouve a l'autre bout du couloir et allume la lumiere juste au dessus.
==> Ma question est la suivante : puis-je lui demander de faire changer les interupteurs et de " condamner" on va dire la sortie de la 2° ampoule coté cuisine ? Si je met le frigo la j'avoue avoir un peu peur de me prendre le jus ( même si ce n'est peut être pas possible mais bon ! )
Enfin : il y a une prise arrachée dans la chambre et une prise telephonique completement décolée dans le hall d'entrée.
==> Puis je lui demander de tout remettre en etat ?
- Le chauffage : il me dit avoir fait installer un chauffage electrique il y a peu ( ci joint la photo avec d'ailleur sur la gauche dudit appareil un petit bout des fils denudés qui sortent du mur ) et il me dit qu'il y a, à peu pres 80 à 100€ d'entretient par an et que si je refuse de prendre le contrat d'entretient ça peut casser le bail.
==> Puis-je refuser ? j'ai deja contacté mon assurance qui accepte de m'assurer l'appartement. Dois-je en plus prendre une 2° Assurance juste pour le chauffage ?
http://img75.imageshack.us/img75/8482/appart48.jpg
- La peinture : Je suis peut être pointilleuse (surement) mais il y a des traces un peu partout sur le salon (voir photo) et un des murs de la chambre est peint en vert avec, à l'evidence , des trous rebouché avec une chose verdatre un peu ragoutante ...
==> Puis-je lui demander de repeindre avant de prendre l'appartement ou dois-je le faire ? S'il me dit non puis je demander une sorte de "reduction" du 1° loyer en echange de ma participation à la totalité des travaux de peinture ?
http://img137.imageshack.us/img137/2920/appart43k.jpg
http://img223.imageshack.us/img223/3193/appart45.jpg




Voila je sais que c'est un peu long, alors merci à ceux qui liront tout et merci aussi à ceux qui pourront me conseiller !!!