Expertiser avant le compromis?

Bonjour,

J'ai 2 questions importantes à poser:

1) J'ai reçu un projet de compromis d'achat de maison hier. Nous venons de l'éplucher avec mon mari car le "vrai" compromis va être signé bientôt, à mon avis dans 8 jours. Il s'agit d'une maison de 140m2 dont une partie date de 1850 pour moitié, l'autre de 2005 (adossée à la partie ancienne). Cette restauration et cet ajout ont été faits par l'ex compagnon de la venderesse et des amis. A la lecture du projet de compromis, je m'aperçois qu'elle n'a pas souscrit d'assurance dommage-ouvrage. Ca signifie qu'en cas de malfaçon il faudrait que je me retourne contre elle. Or les 2 fois que j'ai visité cette maison elle ne savait pas trop quoi répondre à mes questions précises. C'est son ex qui "sait" plus de choses, mais si jamais un jour je devais me retourner contre elle , elle invoquerait le fait que ce n'est pas elle qui a restauré la maison. Et ça c'est très embêtant car l'ex ne sera pas joignable!!! Ca ne signifie pas nécessairement qu'il y aura des malfaçons mais je ne suis pas rassurée du tout bien que la maison présente bien. Elle nous plaît beaucoup et la venderesse a même acceptée une baisse de 10% sans discuter car elle ne veut pas payer trop de plus value, suite à la nouvelle loi fiscale sur les résidences secondaires. Pensez-vous que recourir à un expert immobilier serait prudent avant de signer les compromis? est ce trop tard après?

L'autre problème qui me chiffonne c'est que l'agence a mis dans son annonce que le terrain fait 700m2. Or à la lecture de l'avant-projet je vois que 2 parcelles ne sont pas mentionnées. Il va manquer 110m2. L'une est sans propriétaire et l'autre a la fin de l'épandage de la fosse toutes eaux dessus, sans propriétaire non plus! En plus l'acte dit que je ne peux pas réclamer même s'il y a une différence de plus d'un vingtième de la surface! Quand j'ai interrogé l'agence sur les parcelles 254 et 257 qui manquent dans l'acte, j'ai bien senti que je l'embêtais...une 3ème la 255 a été retrouvée et sera vendue pour 50€ à la charge de la propriétaire. Je n'ai pas envie d'acheter sans ces deux parcelles qui diminuent beaucoup la surface du jardin.
Je suppose que je peux exiger qu'elles apparaissent et qu'elle se chargera de régulariser la situation ou alors baisser encore le prix de la vente de l'ensemble car j'aurais une surface inférieure à celle annoncée dans la vitrine de l'agence? (J'ai gardé la copie de l'annonce)

Merci beaucoup!