Bon de visite agence immobiliere

Sur ce coup là vous vous trompez.Tout ce que vous avez dit est faux


Dans son arrêt du 25 Juin 2009 la cour de cassation est venue conforter cette position (celle de l'art 6 de la loi Hoguet) en précisant que le droit à commission suppose non seulement que l'agent immobilier ait présenté le bien mais encore qu'il ait conduit les négociations jusqu'à ce qu'un accord soit trouvé entre les parties et même si l'acquéreur avait été précédement présenté au vendeur.
Dans le cadre d'un mandat simple conformément à la règle et à la jurisprudence c'est celui qui a réalisé la vente qui percevra la commission sauf à révéler une quelconque faute à l'égard du vendeur(comportement frauduleux afin d'écarter le mandataire).

En l'espèce le bon de visite n'engage en rien l'acquéreur et ne doit en aucun cas payer une commission à l'agence si celle-ci n'a pas participé activement à la vente du bien.
Le bon de visite n'a pas la même portée qu'un avant contrat de ce fait le signataire de celui -ci ne s'engage pas à payer une commission si la vente n'a pas été réalisée par celle-ci

Vous avez seulement raison sur le statut d'indivisaire en cas d'achat du logement par les parties

Bjr Roucaou

Dans le cadre d'un mandat simple conformément à la règle et à la jurisprudence c'est celui qui a réalisé la vente qui percevra la commission sauf à révéler une quelconque faute à l'égard du vendeur(comportement frauduleux afin d'écarter le mandataire).

Je crois que l'aspect frauduleux de la démarche est clair à la lecture du post de Greg.

En l'espèce le bon de visite n'engage en rien l'acquéreur et ne doit en aucun cas payer une commission à l'agence si celle-ci n'a pas participé activement à la vente du bien.

Les dernières jurisprudences vont pourtant dans le sens de faire payer les acquéreurs qui essaient de contourner l'agence.


Mais, avant d'en arriver là, le fait que le vendeur soit "embarqué" par Greg ds une vente avec un acheteur présenté par l'agence N°1, le mandat de vente qu'il a signé lui indique qu'il doit payer les honoraires s'il signe avec Greg !

Donc, quoiqu'il arrive, le vendeur se retrouve à devoir payer 2x des honoraires et je ne pense pas qu'il acceptera de le faire seul.
Il demandera donc à Greg de participer (qui peut refuser), mais à ce moment là, cela risque de compliquer la vente.

Et l'agence n°1 risque d'aller au tribunal pour demander à Greg des DI avec 99% de chances de gagner !


https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-5554698-achat-maison-en-contournant-l-agence-immo


https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-5510252-bon-de-visite-mais-mandat-non-exclusif

La clause pénale interdit pendant une certaine durée définit dans le mandat au mandant de négocier conclure une vente avec un acquéreur sans l'entremise de l'agence a qui elle a donné mandat.Cette clause n'engage que le mandant et non l'acquéreur
De ce fait l'agence est en droit de réclamer un dédommagement au propriétaire mais en aucun cas la commission
Malgré les liens que vous donnez vous vous trompez .
Les potentiels acquéreurs ne sont pas engagés auprès de l'agence qui leur ont fait signé un bon de visite.
Si ils trouvent moins cher ailleurs ils peuvent aller contracter ailleurs
Justement cela va à l'encontre de la liberté contractuelle des parties lesquelles sont libres de contracter avec qui ils veulent.
Le bon de visite ne les liant pas avec l'agence car comme dit précédemment il faut que l'agence ait participé de manière active à la vente.
Or là ils ont simplement fait visité le bien.

Bonsoir roucaou13010

En fait vous devriez vous méfier, le bon de visite commence a être reconnu juridiquement

c'est un très mauvais conseil à donner un acheteur que de passer par une autre agence, encore plus dans un cas comme celui présenté . l'agence immobilière n'a bien évidemment droit à aucun honoraire ( vous avez raison ) mais elle peut demander des dommages et intérêts au vendeur ( avec de grandes de gagner, et le vendeur pourra se retourner contre l'acheteur ) , mais aussi contre l'acheteur

voici une copie qui très claire d'un bolg à ce sujet


Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n'est prévu par aucun texte.

Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu'il ne permettait pas de se retourner contre l'acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d'agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n'avait aucune valeur : elles ont cessé de l'utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.

Raisonnement de la Cour : l'agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l'agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C'est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.

Car depuis, il y a eu l'arrêt du 9 mai 2008, validant l'action d'une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l'action de l'agence contre les acquéreurs :

https://cimm.com

Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l'on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l'acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.

En voici une confirmation :

"... et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l'égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s'étaient interdits de traiter l'acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l'intervention de l'agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s'étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu'ils s'étaient présentés par l'entremise de cette agence."

(Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)

Dans cette affaire la Cour rappelle :

"même s'il n'est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l'encontre de son mandant"

Ce n'est que justice. En effet le plus souvent c'est à l'initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l'agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu'à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.

je ne dit pas le contraire .Lisez ce que j'ai mis plus bas concernant les D&I.
Mais pas de droit à la commission

vous avez raison mais la manière dont vous présentez les choses est confuse, désolé ;=))

En l'espèce le bon de visite n'engage en rien l'acquéreur et ne doit en aucun cas payer une commission à l'agence si celle-ci n'a pas participé activement à la vente du bien.

et bien si , le bon de visite engage l'acheteur , mais pour simplifier en général on parle de commissions au lieu de dommages et intérêts, les internautes ne sont pas de pro de l'immobilier

je le conçoit.

Il est possible de faire jouer la clause pénale du mandat si elle est présente et donc le vendeur pourrait payer une indemnité à l'agence mais non la commission.....
Dans notre cas il est question de l'acheteur et celui-ci est libre de contracter avec n'importe qui et ne peut être poursuivi le bon de visite comme je l'ai dit avant n'engageant en rien le vendeur

ces deux liens sont hélas très très mauvais

vous persistez et pourtant je vous ai démontré le contraire plus haut ;=)))

Dans notre cas il est question de l'acheteur et celui-ci est libre de contracter avec n'importe qui et ne peut être poursuivi le bon de visite comme je l'ai dit avant n'engageant en rien le vendeur

bon de visite : mai 2008

jurisprudentes: 2009 !


et sur le site de jurisprudentes, vous devriez lire les derniers articles parus il y a deux mois

cdt

On dit la même chose quoi mais on se comprend pas :)

Car au départ j'ai dit que le bon de visite n'engageait pas l'acheteur et que celui est libre de contracter avec n'importe quelle agence tout comme vous le dites.
Ensuite il est normal que cela n'engage en aucun cas le vendeur celui-ci n'ayant rien à voir là dedans.

Le bon de visite est utile pour déterminer l'agence qui a droit à la commission dans le cadre de la vente.

Les indemnité dont je parle concernent simplement le cas ou l'acquéreur décide de passer par le propriétaire pour négocier au lieu de l'agence qui lui a présenté le bien

Dans notre cas l'acquéreur veut passer par une autre agence proposant le même bien à un prix moindre et donc comme je l'ai expliqué plus haut il est tout à fait en droit de le faire.
La commission reviendra à l'agence par l'entremise de laquelle la vente a été réalisée
Donc si l'agence 1 fait visiter le bien et signer un bon de visite mais que l'acquéreur visite et signe un compromis avec l'agence 2 c'est l'agence 2 qui aura été déterminante dans la vente et aura donc droit à la commission

On dit la même chose quoi mais on se comprend pas :)

non justement, je ne dis absolument pas cela

le bon de visite engage l'acheteur, celui ci ne peut plus visiter avec A et acheter avec B sans risquer lui aussi de se voir poursuivi par l'agence immobilière directement

voici le lien plus explicite

https://cimm.com

cdt

http://legimobile.fr/fr/jp/j/c/civ/1ere/2009/6/25/08-16491/

votre cas concerne principalement le cas ou l'acquéreur présenté au propriétaire passe par ce dernier pour conclure la vente et non par l'agence.
Dans ce cas vous avez raison il doit réparation
Si le vendeur ne traite pas directement avec le vendeur mais par l'intermédiaire d'une autre agence la commission est due à l'agence par l'entremise de laquelle la vente a été effectivement conclue

En tout cas tort ou raison je suis bien content qu'il y ait débat en la matière cela me permettra d'étoffer mes connaissances

je rajouterai juste que c'est nos premieres demarches pour acquerir un bien et il se peut que moi meme ainsi que ma compagne ayons agis maladroitement vis a vis de l'agence et du vendeur.

Bjr Greg

Encore une fois, vous n'avez pas vraiment le choix.

Il vous faudra passer par l'agence n°1 au final (car si vous ne le faites pas, et qu'elle vous traîne devant les tribunaux = elle a de très fortes chances de gagner et donc de vous demander des DI (dommages et intérêts).

La jurisprudence dont vous parlez sur le mandat exclusif est déjà dépassée.
Aujourd'hui dans un cas comme celui ci, le vendeur doit payer des DI à l'agence et l'acquéreur également (répartition jugée au cas par cas).

Si le montant des honoraires est plus bas ds une autre agence, ce n'est pas grave.

Ce n'est pas au propriétaire de négocier ce point là avec l'agence.

Faites une offre écrite, bien claire et au montant que vous souhaitez.

Et laissez l'agence n°1 gérer le négociation avec le vendeur (c'est son travail ! ).

S'ils sont bons, ils arriveront à finaliser la vente.

Comme je l'ai dit plus haut (et vous le dites vous même d'ailleurs)

L'agence n°1 a fait son travail, elle vous a présenté le bien, vous l'a fait visiter = elle mérite ses honoraires.

Vous dites ;

le bien est dans plusieurs agence le mandat d'exclusivité nous semble donc cassé nous laissant champs libre (nous y connaissons rien en droit immobilier et nous ne souhaitons pas generé de conflits autour de cette transaction d'ou ma presence ici) pour traiter soit avec le vendeur ou la seconde agence.

NON
Ce n'est pas parce que l'exclusivité est cassée que cela vous laisse le champ libre.
Les avis que vous avez eu ici sur le sujet sont relativement clairs : la majorité vous conseille de ne pas tenter de "doubler" l'agence n°1.
Suivez leurs conseils.

Bonsoir
Je confirme les dires de Roucaou.
Cordialement

Roucaou Sego

Ne dites pas n'importe quoi, un acquéreur qui essaie de contourner une agence a 99% de chances de devoir payer des DI à l'agence flouée et le vendeur se retrouvera à payer les honoraires (en DI) à la même agence

Donc, on ne peut conseiller à qqn de se lancer dans une affaire comme cela.
Maintenant chacun est libre de faire comme il l'entend et de prendre les risques qu'il veut.

Si Greg veut prendre ce risque, il le peut et peut être qu'il s'en sortira bien au final, mais il ne faut pas prendre les AI pour des idiots, ils sauront se rendre compte de la situation et mettre en place la stratégie juridique adéquate !

Pourquoi aller au devant de problèmes quand il est possible de tenter une négociation avec l'agence n°1.

Le prix du bien avec l'agence n°2 sera accepté par le vendeur si c'est l'agence n°1 qui le propose (croyez en mon expérience).

J'en ai marre de me répéter sur ce sujet.

Il n'est pas question de contourner le passage par une agence dans le cas présent.

Greg a trouvé une agence qui proposait la maison à un meilleur prix.Donc malgré le fait qu'il ait signé un bon de visite avec l'agence 1 il demande si il peut passer par l'agence 2 pour acheter l'appartement...

Le bon de visite est un commencement de preuve pour le droit à la commission de l'agent immobilier.
Or la loi Hoguet dans son article 6 et la cour de cassation dans un arrêt rendu en date du 25 Juin 2009 confirment que le droit à la commission lorsqu'un mandant a donné à un mandat non exclusif de vendre un même bien à 2 mandataires différents la commission revient à l'agence par l'entremise de laquelle la vente a été effectivement conclue...........
Ici l'agence 1 n'a participé qu'à la visite du bien comme l'atteste le bon de visite.
Si Greg décide d'aller voir la seconde agence pour visiter le bien et faire une proposition d'achat c'est elle qui aura participé activement à la vente et aura droit à la commission et non la 1ère.

D'autre part un bon de visite n'engage en aucun cas un acquéreur.Ce n'est pas un contrat dans lequel des obligations seraient imposées.

Concernant ce droit à la commission il existe ce que l'on appelle une clause pénale laquelle n'engage que le mandant et le mandataire et non l'acquéreur puisqu'il n'est pas partie au contrat de mandat
Art 1984 al 1 (définit le mandat comme une convention entre mandant et mandataire)

Donc pour faire jouer la clause pénale et ainsi être dédommagé par une indemnité correspondant à l'équivalent au moins de la commission qu'il aurait du percevoir il aurait fallu que l'agence présente l'acquéreur au propriétaire et que ces derniers évincent l'agence en négociant directement.
Ce n'est pas le cas