Succession avec une soeur mineure

Bonjour,

Je suis un peu perdu et j'ai besoin de conseil !
Pour expliquer la situation : nous sommes 3 filles ( 27 ans, 23 ans et 13 ans) et notre mère est décédée en avril 2010 et la succession n'est toujours pas finalisée.
Le problème c'est que nous aimerions bien la garder mais comment faire car aucune de nous ne peut racheter la part des autres et nous ne voulons pas la vendre !
Au jour d'aujourd'hui, je me suis décidée à garder cette maison pour en faire un projet intéressant je pense ( des chambres d'hôtes, je suis du métier et j'en aurai un autre en complément) comme ça, cela nous permettrait de la garder ce que nous voulons bien sûr !
Mais comment faire : est-ce que je suis obligée de verser les parts à mes soeurs (mineures ou pas) ou est-ce qu'on peut faire un accord entre nous.
Pour ma petite soeur, chez le notaire c'est son père (car nous n'avons pas le même père) qui prend les décisions à sa place c'est bien ça ? ce qui nous posera aucun problème car même avec lui nous sommes d'accord !
Ma mère avait fait une lettre disant qu'il pourrait rester dans cette maison jusqu'à sa mort mais il est parti avec ma petite soeur à quelques kilomètres et nous sommes restés tous en bons termes.
Pour le moment le juge des tutelles n'est toujours pas rentré en contact avec nous mais ça ne serait tarder. Comment peut-il prendre la décision ?
Toutes les 3 nous voulons garder cette maison comment peut on faire par rapport à la loi ?

Merci pour vos conseils