Quelle est la valeur de l'usufruit

Bonjour,
mes parent se sont mariés en 1970 et pas de contrat de mariage
ma mère a reçu un bien en 1972 d'une donation partage un bien dont elle est devenu nu-propriétaire (c'est un bien propre) ses parents en ont gardé l'usufruit
suite au décès de ma mère en 1997 puis au dernier de mes grands parent en 2008 je suis devenu a mon tour nu proprietaire de ce bien et mon père usufruitié
mes parents ont fait une donation aux derniers des vivants en 1996 Option choisi usufruit de la totalite des bien du survivant

question: pour la vente de ce bien sachant qu'il s'agissait d'un bien propre a ma mere et non a la communauté la valeur de l'usufruit est elle de1/4 de valeur du bien ou l usufruit est calculé sur sa totalité de valeur par rapport a l'age de mon pere
ce bien a ete acquis avant la donation entre epoux (bien propre)
merci