Vente d'un appartement détenu en nue propriétéRésolu

Question

Bonjour;

Mon père, âgé de 60 ans, veut me faire bénéficier d'une donation en nue propriété d'un appartement dont il conserverait la nue propriété. 

Comme il n'habite pas cet appartement, et que  je n'envisage pas moi-même d'y vivre, j'aimerai mettre l'appartement en vente à l'issue de la donation afin de pouvoir financer avec mon petit ami l'achat d'un appartement (plus cher) dans ma région.

Dois-je m'attendre à une taxation particulière au moment de cette vente ?

Peut-on transposer la partition nue-propriété / usufruit sur le nouveau bien que je désire acquérir , afin d'investir la valeur totale de la vente ( et non simplement les 50% qui me reviennent en nue propriété) dans l'achat du nouvel appartement  ?

Comment peuvent ensuite se répartir les parts (entre moi, mon père et mon ami) sur l'acte de propriété du nouvel appartement ?

Comme les parts usufruit/ nue-propriété passent de 50/50 à 40/60 l'année prochaine (quand mon père aura 61 ans) , y a -t-il un intérêt à attendre un an avant de vendre l'appartement ?

Merci par avance pour les éclairages que vous pourrez m'apporter.

condorcet · Answer

Dois-je m'attendre à une taxation particulière au moment de cette vente ?
Si la vente se réalise pour un montant égal à celui de la valeur indiquée dans l'acte de donation, il ne s'en dégagera pas de plus-value.
 C'est le seul point à surveiller.

Peut-on transposer la partition nue-propriété / usufruit sur le nouveau bien que je désire acquérir , afin d'investir la valeur totale de la vente ( et non simplement les 50% qui me reviennent en nue propriété) dans l'achat du nouvel appartement ?  
Le prix de vente sera scindé en 2 parties, l'une revenant à votre père pour ce qui concerne ses droits en usufruit, l'autre, vous revenant pour la nue-propriété.
 Néanmoins, votre père et vous pouvez réinvestir ensemble lui conservant l'usufruit sur le nouveau bien, vous la nue-propriété.

Comment peuvent ensuite se répartir les parts (entre moi, mon père et mon ami) sur l'acte de propriété du nouvel appartement ?
En suivant le schéma ci-dessus, cette répartition se fera automatiquement.

Comme les parts usufruit/ nue-propriété passent de 50/50 à 40/60 l'année prochaine (quand mon père aura 61 ans) , y a -t-il un intérêt à attendre un an avant de vendre l'appartement ? 
 Quel intérêt de donner, acheter et revendre ?

Petite loutre · Answer

Merci pour ces premiers éléments de réponse.

Pour être sûre de bien comprendre votre réponse à ma 2e question:  

Mettons que l'appartement que mon père me donne en nue propriété soit vendu  200 000 euros. 

5O% de sa valeur me revient via la nue propriété, 50% à mon père grâce à sa part d'usufruit.

Si je veux investir dans un appartement de 300 000 euros, nous pouvons donc réinvestir 200 000 euros à nous deux. 

Mais, comme le prix du bien est supérieur à cet apport, mon père aura-t-il l'usufruit sur l'ensemble du bien ou seulement sur une part équivalente à sa mise initiale ? 


Enfin, concernant ma dernière question je parlais en fait d'attendre un an pour mettre en vente le 1e appartement ( celui céder en donation par mon père) pour éventuellement en détenir au moment de la vente une part supérieure (60% en l'occurrence). Est-ce que cela a un intérêt quelconque ?

Merci encore pour les précisions que vous pourrez apporter à ces nouvelles interrogations.

Cordialement,

condorcet · Answer

Si je veux investir dans un appartement de 300 000 euros, nous pouvons donc réinvestir 200 000 euros à nous deux. 
Non, 150000 chacun, lui en usufruit vous en nue-propriété.

Est-ce que cela a un intérêt quelconque ?
S'il vous l'a donné, il n'est plus question de le vendre, sinon où trouverez-vous les fonds nécessaires ?

rio loco · Answer

Bonjour. Je pense, bien que l'internaute ne le dise pas, que ce serait "son petit ami" qui financerait le surplus.
Si j'étais le notaire qui dressera l'acte de donation et compte-tenu du contexte (présence d'un étranger dans l'acte suivant) je convoquerais préalablement le père seul......

Vente d'un appartement détenu en nue propriété

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