Contrôle fiscal sur De Robien

Bonjour,

Je subis un contrôle fiscal sur un investissement en De Robien recentré où l'on me conteste un manque de surface de 0,33M2 par rapport au plafond de loyer.

Le fisc refuse de prendre en compte au titre des annexes la surface d'une terrasse de 12M2 en affirmant qu'elle est en rez-de-jardin et donc non comptabilisable. Or, cette terrasse repose à ses deux extrémités latérales sur les fondations de la maison et il y a donc dessous un vrai vide sanitaire. Par ailleurs, des murs de séparation entre voisins ont été érigés au-dessus de la terrasse à ses deux extrémités.

Je me demande donc si elle ne doit pas être considérée comme terrasse reposant sur un "ouvrage enterré ou semi-enterré" et devant donc être prise en compte dans le calcul de la surface utile qui détermine le plafond des loyers en de Robien.

Par ailleurs, je n'ai pas décompté la surface d'un garage de 22 M2. Or, il semble que cela puisse être le cas pour 22 -12 M2 plafonné à 8 M2. Le bien fait en effet partie d'une résidence composée de maisons mitoyennes, donc c'est normalement une "maison individuelle". Et l'on peut alors inclure la surface d'un garage séparé de l'habitation pour sa surface - 12 M2, toujours pour déterminer le plafond de loyer...

Mais les textes là-dessus sont très confus, voire contradictoires. Le bail signé avec le locataire mentionne évidemment le garage ainsi qu'un emplacement de stationnement, mais n'attribue pas au garage de façon spécifique une fraction du loyer. Est-ce quand même possible d'utiliser ce garage de 22 M2 au titre des surfaces annexes ? Si c'était le cas, je récupérerais bien sûr beaucoup plus que les 0,33 M2 qui me sont contestés...

Si quelqu'un connaît les réponses à ces questions, je lui en serais très reconnaissant. Merci en tout cas de votre attention...