Nue proprietaire : Travaux déductibles

Je suis nue proprietaire (par succession) d'une maison dans laquelle ma mère vit.
Je suis proprietaire d'un appartement que je loue et qui me rapporte des revenus fonciers (regime micro-foncier : revenus foncier < 15K).
Je prévois de faire des travaux de réparation (gros travaux) sur la maison dont je suis nu proprietaire (pour cette année 10K à 15K)
Je prévois EVENTUELLEMENT l'année prochaine une rénovation importante de l'appartement que je loue (estimation de 30 à 40K de travaux / fournitures).

De ce que j'ai lu, j'ai cru comprendre :
- que les travaux d'entretien sont à la charge de l'usufruitier (soit ma mère).
- que les travaux de réparation sont à la charge des nu proprietaires (soit moi et ma soeur).
- qu'il m'est possible de déduire le montant des travaux de réparation de mes revenus globaux à hauteur de 25000 euros.
- ou bien qu'il m'est possible de déduire le montant des travaux de réparation de mes revenus fonciers à hauteur de XXXXX euros.

Si je comprends bien :
- Si je déduis le montant des travaux de réparation de mes revenus fonciers à hauteur de XXXXX euros, cela implique que je dois quitter le regime micro-foncier pour passer au réél.
- Sauf que le réél c'est pour 3 ans et que pour les deux prochaines années je n'aurais peut être pas de charges à déduire (sauf si je fais les travaux de l'appartement que je loue). Donc perte potentielle de l'avantage du micro foncier.

Donc j'ai plusieurs options :

- Soit je suis certain de rénover l'année prochaine l'appartement que je loue.
Si je rénove l'appartement, les revenus fonciers annuels seront > 15k. Je devrais donc passer au réél.
Je peux déduire de mes revenus fonciers les travaux de réparation de la maison à hauteur de XXXXX euros.
Je peux déduire de mes revenus fonciers les travaux de rénovation de l'appartement.
Ai je droit à un déficit foncier sur les travaux de réparation de la maison ?
Ai je droit à un déficit foncier sur les travaux de rénovation de l'appartement ?


- Soit je ne suis pas certain de rénover l'année prochaine l'appartement que je loue.
Je ne rénove pas.
Je déduis de mes revenus globaux les travaux de réparation de la maison (10 à 15K)
Je reste en régime micro foncier.

Je renove.
Je déduis de mes revenus globaux les travaux de réparation de la maison.
Je passe en régime réel et je déduis de mes revenus fonciers les travaux de rénovation de l'appartement.


Concernant les frais engendrés par les travaux de réparation de la maison (nue propriete).
Puis je les prendre entièrement à ma charge ?
Pourquoi ? Ma soeur ne paie pas d'impôts.
Plus je paie de travaux, plus je peux déduire.
Par contre, comment en contrepartie vis à vis de ma soeur, pourrais je récuperer l'investissement que je fais en quelque sorte en sa faveur ?

Et dans le cas de la déduction du montant des travaux de réparation de mes revenus fonciers à hauteur de XXXXX euros ? A combien est égal XXXXX ?

Je pense que je suis peut être totalement à l'ouest dans mon analyse.
Merci pour vos retours.