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Rappel TEOM sur 3 ou 5 ans [Résolu]

Posez votre question vp77 3Messages postés vendredi 30 septembre 2016Date d'inscription 2 octobre 2016 Dernière intervention - Dernière réponse le 2 oct. 2016 à 15:54
Bonjour,
un locataire vient de nous donner congé (début sept 2016). En voulant lui retourner son dépôt de garantie, je me rends compte que lors des régularisations annuelles, j'ai bien rappelé les charges d'immeubles mais pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Sur combien de temps (3 ou 5 ans ?) puis-je rappeler cette TEOM sachant que le locataire est rentré dans les lieux en mai 2012?
Merci d'avance
VP
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Bonjour,

"Petit" topo sur la TEOM :

La TEOM est une taxe, comme son nom l’indique, donc un impôt, à la charge du locataire, qui doit la rembourser à son propriétaire, lequel la paye avec sa taxe foncière en fin d’année.

2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire :

• Si la TEOM fait partie des charges mensuelles : au moins chaque année le propriétaire doit faire une régularisation = différence entre le montant dû inscrit sur la TF et les sommes versées mensuellement par le locataire.
À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans (5 ans avant la loi Alur). Le locataire peut demander un étalement de paiement sur 12 mois si le montant est trop élevé.

• Si la TEOM n'est pas comptée dans les charges mensuelles : La TEOM est remboursable en une seule fois (= au centime près) par le locataire.

DANS LES 2 CAS :

- sur justificatif [copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire, pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts].
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son seul logement;
- au prorata journalier du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
- et sans les frais de gestion/de rôle (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

ARRIÉRÉS de TEOM :

La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 :


"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances :
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage. »

Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.

Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.

Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :

Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :

Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.

Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.

Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :

Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >>

Cdt.
BmV 66090Messages postés samedi 24 août 2002Date d'inscription ModérateurStatut 4 décembre 2016 Dernière intervention - 1 oct. 2016 à 10:30
Bonjour,

Je profite de l'occasion pour m'autoriser un ch'tit aparté, qui devrait d'ailleurs servir à un grand nombre...

"La TEOM est une taxe, comme son nom l’indique, donc un impôt" : ba non !
Si c'est une taxe, c'est .... une taxe, pas un impôt, ni une redevance .... ;-)

Tous les détails ici >>> http://pointdroit.com/difference-taxe-impot-redevance/

Il est vrai cependant que pour le commun des mortels, la nuance entre les trois reste excessivement floue.

Bon W-E
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djivi38 6609Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 décembre 2016 Dernière intervention - 1 oct. 2016 à 14:41
Bonjour BmV,

un grand merci pour cette correction apportée; moi qui aime employer les mots justes, je vais immédiatement modifier mon topo.

Ouf ! Grâce à vous je ne fais plus partie du commun des mortels... du moins, pour ce sujet-là...) !
Ça va me faire bizarre !

Bon WE à vous aussi
;-))
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Bonjour à tous les deux et merci pour ces précisions.
Dans mon cas, le locataire est entré dans les lieux en mai 2012 et sorti en septembre 2016. Je me rends compte seulement maintenant que je ne lui ai pas fait payé cette taxe, c'est une négligence idiote de ma part. D'après le dernier paragraphe posté par djivi38:

"• Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :

Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. "


Je pense être dans cette situation car nous ne sommes pas encore au 27 mars 2017...
Donc je serai en droit de lui réclamer les taxes 2012 (partielle)-2013-2014-2015-2016 (partielle)? Pourriez vous me confirmer ceci s'il vous plait? Le locataire me soutient que je n'ai le droit de lui réclamer que les 3 dernières années de TEOM.

Merci pour votre implication dans ce forum
Bon dimanche
vp77
djivi38 6609Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 décembre 2016 Dernière intervention - 2 oct. 2016 à 15:20
Re bonjour,

pour moi "Donc je serai en droit de lui réclamer les taxes 2012 (partielle)-2013-2014-2015-2016 (partielle)?" : oui.
  • La date d'exigibilité de la TEOM 2012 est en oct 2012, soit moins de 5 ans avant le 27/3/2014 : donc cet arriéré de TEOM est bien récupérable (au prorata du temps d'occupation).
  • 2013 : TEOM intégrale
  • 2014 : TEOM intégrale. Peut-être (?) faire un partage du 1°/01 au 26/03 et du 27/03 au 31/12. Le résultat sera le même sans partage... mais peut-être plus explicite pour votre locataire, qui verra que vous tenez bien compte de le loi du 27/3/2014 et de l'article 2224 du code civil.
  • 2015 : TEOM intégrale
  • 2016 : TEOM au prorata du temps d'occupation.


Ça peut vous être utile :
Petit topo sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent appelé à tort "caution") :

Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».

C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
Si versement en chèque, le propriétaire n’a le droit de l’encaisser qu’à partir de la remise des clés, (mais peut l'exiger à la signature du bail - sans toutefois l’encaisser - si celle-ci est antérieure à l’EDL entrant avec remise des clés).

En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire :

• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations non mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) = justificatifs (devis OU factures de professionnels) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur dépôt de garantie sans justificatifs permet au locataire de porter le litige au juge de proximité après réclamation par courrier RAR et passé un délai de 7 jours sans réponse.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.

- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges.

- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit de lui demander par courrier RAR 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.

Cf. : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location

CDT.
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vp77 3Messages postés vendredi 30 septembre 2016Date d'inscription 2 octobre 2016 Dernière intervention - 2 oct. 2016 à 15:49
Merci beaucoup pour votre réponse très claire. Je vais donc m'en tenir à ce que j'avais compris du texte et ne pas céder à sa demande (3ans max de récupération de TEOM).
Merci également pour toutes les précisions concernant le DG et ses modalités de restitution.
En vous remerciant une nouvelle fois pour votre aide.
Bien cordialement
vp77
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djivi38 6609Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 décembre 2016 Dernière intervention - 2 oct. 2016 à 15:54
avec plaisir :)
Si vous voulez une confirmation, vous pouvez tél à l'ADIL proche de chez vous.
Bonne fin de WE.
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