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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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26 avril 2024
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20 juil. 2017 à 00:28
20 juil. 2017 à 00:28
bonjour,
- l'EDLS a-t-il été signé par le locataire ?
- avez-vous demandé des frais de réparations ou remplacements pour les seules dégradations mentionnées sur l'EDLS et absentes sur l'EDLE ?
- avez-vous bien envoyé des justificatifs (devis ou factures) correspondant à ces dégradations dans les 2 mois après le rendu des clés ?
Si oui à ces 3 questions, vous avez tout bien fait jusque là !
S'il a un garant, vous êtes-vous retourné contre lui ?
"Il a refusé"
de quelle façon ? Oralement ou par écrit ? Conservez bien tous ses écrits.
"et dit qu'il contre attaquerait. Depuis 4 mois, silence radio."
Apparemment, il a l'intention de laisser pourrir la situation, non ?
Prenez la situation en main :
- D'abord, envoyez-lui (c'est obligatoire avant d'aller en justice) un courrier R+AR (voir le § "Recommandations" dans mon topo ci-dessous) lui rappelant les évènements et le << mettant en demeure >> de vous régler, sous 8 jours à réception, ce qu'il vous doit, soit la somme de XXX € (en chiffres & en lettres) et prévenez-le que << à défaut, je contacterai le tribunal d'instance du lieu du logement >>.
- Si garant : même courrier en R+AR envoyé le même jour.
- Passé ces 8 jours, si ni locataire ni garant n'ont réagi, contactez le tribunal d'instance (ou de grande instance si la dette est > à 4000 €)
Cf. : https://droit-finances.commentcamarche.com/justice/guide-justice/2381-justice-a-quel-tribunal-s-adresser-competence/
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
- l'EDLS a-t-il été signé par le locataire ?
- avez-vous demandé des frais de réparations ou remplacements pour les seules dégradations mentionnées sur l'EDLS et absentes sur l'EDLE ?
- avez-vous bien envoyé des justificatifs (devis ou factures) correspondant à ces dégradations dans les 2 mois après le rendu des clés ?
Si oui à ces 3 questions, vous avez tout bien fait jusque là !
S'il a un garant, vous êtes-vous retourné contre lui ?
"Il a refusé"
de quelle façon ? Oralement ou par écrit ? Conservez bien tous ses écrits.
"et dit qu'il contre attaquerait. Depuis 4 mois, silence radio."
Apparemment, il a l'intention de laisser pourrir la situation, non ?
Prenez la situation en main :
- D'abord, envoyez-lui (c'est obligatoire avant d'aller en justice) un courrier R+AR (voir le § "Recommandations" dans mon topo ci-dessous) lui rappelant les évènements et le << mettant en demeure >> de vous régler, sous 8 jours à réception, ce qu'il vous doit, soit la somme de XXX € (en chiffres & en lettres) et prévenez-le que << à défaut, je contacterai le tribunal d'instance du lieu du logement >>.
- Si garant : même courrier en R+AR envoyé le même jour.
- Passé ces 8 jours, si ni locataire ni garant n'ont réagi, contactez le tribunal d'instance (ou de grande instance si la dette est > à 4000 €)
Cf. : https://droit-finances.commentcamarche.com/justice/guide-justice/2381-justice-a-quel-tribunal-s-adresser-competence/
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
Merci ! Quand vous écrivez :
En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
ma question est : de combien de temps dispose le locataire pour contester les retenues sur le DG ?
Quand puis-je considérer que le dossier est clos et que le DG m'est acquis (si je décide de ne pas réclamer le complément) ?
En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
ma question est : de combien de temps dispose le locataire pour contester les retenues sur le DG ?
Quand puis-je considérer que le dossier est clos et que le DG m'est acquis (si je décide de ne pas réclamer le complément) ?
djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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26 avril 2024
15 127
20 juil. 2017 à 18:49
20 juil. 2017 à 18:49
"Quand puis-je considérer que le DG m'est acquis ?"
Mais, que vous le poursuiviez ou non en justice,le DG vous est déjà acquis puisque vous lui avez prouvé (par les justificatifs envoyés) que le montant des réparations le dépasse.
Si le locataire veut aller lui-même en justice contre vous, il peut le faire après le délai des 2 mois de restitution de DG en cas de dégradations ou dès qu'il a reçu votre demande R+AR de demande du montant du dépassement du DG.
Hélas, je ne sais pas le délai dont il dispose, ni même s'il y en un... mais quoi qu'il en soit, le DG vous est acquis si l'EDLE et l'EDLS ont bien été rédigés et signés des deux parties...
CDT.
Mais, que vous le poursuiviez ou non en justice,le DG vous est déjà acquis puisque vous lui avez prouvé (par les justificatifs envoyés) que le montant des réparations le dépasse.
Si le locataire veut aller lui-même en justice contre vous, il peut le faire après le délai des 2 mois de restitution de DG en cas de dégradations ou dès qu'il a reçu votre demande R+AR de demande du montant du dépassement du DG.
Hélas, je ne sais pas le délai dont il dispose, ni même s'il y en un... mais quoi qu'il en soit, le DG vous est acquis si l'EDLE et l'EDLS ont bien été rédigés et signés des deux parties...
CDT.
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