Choix du régimé réel, conséquence cession location av 3 ans

Hugo3010 - 12 janv. 2018 à 00:10 - Dernière réponse :  Hugo3010
- 14 janv. 2018 à 15:17
Bonsoir,

Je vous écris pour demander conseil puisque je ne suis pas expert sur les dispositions fiscales applicables à l'immobilier. Ma question va certainement paraître stupide pour la plupart des experts sur ce site, mais j'apprécierai énormément votre patience et aide en la matière, nous avons tous débuté ! :)

Je suis en cours d'achat d'un bien immobilier (ancien), actuellement en cours de bail et que je ne pourrai pas récupérer avant 2 ans pour y habiter (congé pour habiter, le bail ayant débuté il y a seulement quelques mois - location nue-).

Etant actuellement locataire et ce probablement pour les 2 années à venir, je suis vigilant sur l'impact fiscal de ce qui apparaît in fine comme un investissement locatif plutôt que l'achat de RP. Pour cela, j'ai comparé via simulations IR le régime du micro-foncier et le régime au réel et c'est ce dernier qui m'a paru le plus intéressant.

C'est précisément à ce point que je demande conseil; je ne recherche pas à faire du déficit foncier, je cherche seulement à choisir le régime le plus avantageux (fiscalement), afin qu'il réduise au maximum la part des revenus fonciers imposables. En d'autres termes, je ne prévois pas de dépenses en vue d'avoir un revenu foncier inférieur à celles-ci et donc de créer un déficit foncier qui soit imputable sur mes revenus globaux. Après les éléments de contexte, voici mes questions :

1) Dans ce cas, suis-je concerné par ce qu'on appelle une imputation sur le revenu global ?
Si oui, je comprends que je serai dans l'obligation de conservation de l’immeuble loué pendant 3 ans puisque l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable loue l’immeuble ou destine l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiqué.

2) Du coup, si ma situation est considérée comme ayant bénéficié d'une imputation sur le revenu global, je cherche à mieux cerner les conséquences d'une remise en cause : soit la perte du bénéfice du déficit constaté. Or, je n'ai pas d'autres immeubles, donc ce déficit foncier n'est pas imputable sur les revenus fonciers de l’année d’origine et sur les revenus fonciers 10 années suivantes même si la location de l’immeuble a cessé ?

En clair, quelle est la conséquence pour moi? Si, par exemple, j'ai bénéficié d'une "économie" de 3000 EUR d'impôt en optant pour le régime réel au cours de l'année N, et que, bien que n'ayant pas été en déficit foncier (malgré le choix du régime réel, mes revenus fonciers sont restés > à mes dépenses déductibles), je décide de cesser la location du logement au cours de l'année N+2, je serai imposé sur mon IR au cours de l'année N+3 + ces 3.000 EUR que le fisc chercherait récupérer?
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3 réponses

Répondre au sujet
flocroisic 16437 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 15 janvier 2018 Dernière intervention - 12 janv. 2018 à 08:07
+1
Utile
2
Bonjour

Dans ce cas, suis-je concerné par ce qu'on appelle une imputation sur le revenu global ? 

Non. Il est question du deficit.
D'ailleurs vous l'ecrivez apres :

l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global 

Si pas de deficit pas de diminution (imputation) du revenu global

Il n'y a pas de comparaison micro et reel.

En d'autres termes :
1/ vous etes en benefice
Vous pouvez opter pour le reel.
Si ce seul bien loué : l'histoire de 3 ans ne joue pas vous ne pouvez pas louer un bien que vous n'avez plus.
Si plusieurs biens loués et vente de l'un 2, obligation de rester au reel.

2/ vous etes en deficit.
Si un seul bien loue.
Le deficit deduit du revenu global est remis en cause (car pas loue 3 ans apres ce deficit) et transformé en deficit imputable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes.
Donc :
- l'année de deduction du deficit est recalculé. Le revenu imposable est majoré du deficit qui n'a pas lieu d'etre sous cette forme donc une imposition supplementaire est due.
- ce deficit est deductible des revenus fonciers des 10 annees suivantes.
Si pas de biens loues dans les 10 ans qui suivent pas de deduction sur les revenus fonciers à venir puisqu'il n'y en a pas.
Ca ne se repercutera nulle part dans ce cas
Hugo3010 1 Messages postés vendredi 12 janvier 2018Date d'inscription 12 janvier 2018 Dernière intervention - 12 janv. 2018 à 09:19
Bonjour Flocroisic,

Merci pour votre réponse !!!

Je pense commencer à comprendre les subtilités qui m'échappaient il y a encore peu de temps :

- d'une part entre "bénéfice foncier" & "déficit foncier" et leurs conséquences : dans ma situation, je serai probablement en bénéfice foncier (revenus fonciers de 7200€ - charges déductibles de 3500€ = bénéfice foncier de 3700€). Or, ces charges déductibles (3500€) étant supérieures à l' abattement forfaitaire de 30% du régime micro-foncier (2160€), je souhaite m'inscrire au régime réel dans le but de réduire l'impact fiscal sur mon IR.

- à partir de ce constat-là, ma crainte était de me voir "imposer" la location du bien pour 3 ans après cette déclaration au risque de voir mon revenu imposable majoré de "l'économie" apportée par le choix du régime réél vs. micro-foncier. Or, je comprends qu'il n'en est rien puisque cette règle des 3 ans n'est applicable qu'en cas d'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global, ce qui n' est pas mon cas puisque je ne fais pas de déficit foncier à proprement parler.

=> En d'autres termes, si j'opte pour le régime réel pour les 2 prochaines années, et que je ne suis pas en déficit foncier, et que je cesse la location du bien avant le N+3 post déclaration en régime réel, je ne risque pas de majoration sur mon revenu global et le fisc me laissera tranquille, jouir des bénéfices du choix du régime réel pendant les 2 années de mise en location?

Happy ending?

Merci encore pour votre lecture attentive et patience!

Cordialement,

H
Bonjour Flocroisic,

Je me permets à nouveau de faire appel à votre lumière !
merci beaucoup par avance

H
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