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Impots déductible: loueur en meublé non prof. [Résolu/Fermé]

did - Dernière réponse le 16 févr. 2011 à 09:02
Bonjour,
je loue un appartement meublé depuis un an à des touristes de passage, en général américains. Mes revenus me classent dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel. J'aimerais adopter le régime d'imposition dit aux frais réels simplifié, car ayant eu des travaux, je pense que je suis gagnant si j'adopte ce régime ( mes charges déductibles sont supérieures me semble-t-il au 71% d'abattement du régime BIC par défaut). Cependant pour confirmer ce dernier point, j'aimerais connaître exactement quelles charges locatives je peux déduire, car il reste des points flous pour moi.
Par exemple, des frais d'aménagement ont eu lieu, permettant de louer plus facilement (achat d'un téléviseur LCD, ordinateur portable pour liaison internet, amplificateur pour home cinéma). Ces achats sont -ils déductibles?
Les sommes versées au syndic (charges de copropriétés) sont-elles déductibles?
Les petits achats (produits d'entretiens, produits lessives fournis aux clients, couverts ou assiettes), est-ce déductible?
Attention, pour éviter toute confusion, j'insiste sur le fait que louer en meublé change beaucoup de choses, et les charges déductibles peuvent être différentes de celles habituellement déduite des revenus fonciers apportés par une location d'un appartement vide
merci d'avance à ceux qui sauront me répondre.
did
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Bonjour à toutes les personnes compétentes dans le domaine fiscal,

Je suis propriétaire depuis le mois d'avril 2010 d'un studio meublé pour de la location saisonnière. Pour cette année, je ne pense pas avoir de revenu locatif mais parcontre j'ai fait quelques travaux et achats pour la location (un volet roulant electrique, un sèche-serviette, un nouveau parquet, un lit mezzanine, un lit gigogne et une TV.) Y-a-t-il moyen de déclarer mes frais aux impôts que ce soit pour 2010 ou 2011 ( lorsque j'aurai des revenus)?
Il y aura encore d'autres travaux à effectuer au cours des 2 prochaines années (cuisine et salle de bain), pensez-vous qu'il serait intéressant de déclarer ses frais et peut-on déclarer d'autres types de frais?

Cordialement,
Une parfaite ignorante des lois qui peuvent l'avantager mais qui souhaite ne pas se faire avoir!!!

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En fait, la seule vraie différence entre loueur professionnel et non professionnel réside dans l'ISF et dans l'imputation de l'éventuel déficit sur le revenu global. Sinon, le calcul du revenu et les charges déductibles obéissent au même régime

CLAP- 28 mai 2008 à 12:53
Bonjour
Vous êtes donc sûr que l'on peut amortir des gros travaux destiné à mettre en location un appartement ( loueur en meuble NON professionnel ) donc en se mettant aux frais rééls . Le centre des impots me prétend que ce n'est pas possible
Bien cordialement
did- 28 mai 2008 à 13:29
bonjour,

d'après mes informations (centre des impôts, fiscalistes, guide des impôts du Particulier à Particulier), Eric G. a raison, les déductions pour un LMNP sont les mêmes que pour un LMP quand on est au frais réels, avec les différences expliquées par eric g; ci-dessus.
le centre des impôts m'a dit que l'on pouvait déduire les gros travaux destinés à maintenir un appartement qui a déjà été loué dans un état correct de location, à l'équivalent de ce qu'il y avait à l'origine. cela s'applique donc aux cas de sinistres, dégradations accidentelles, etc. En revanche, s'il s'agit de créer un appartement louable, afin de le mettre en location alors qu'il ne l'était pas auparavant, il me semble avoir lu dans le guide PAP que ces frais n'étaient pas déductibles. je vous réponds de mémoire, je vérifierai et vous ferait savoir.
did
tastayre tastayre paquerette - 15 févr. 2011 à 21:22
les frais engages pour restaurer votre appart lui donne de la valeur et vous permette de le louer par contre si vous avez 71 pour cent de déduction a la revente de votre appart vous ne pourrai pas mettre les travaux .bonjour la +valu
flocroisic 8773Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 29 mai 2015Dernière intervention - 15 févr. 2011 à 21:39
le régime d'imposition à l'impôt sur le revenu ( réel ou micro ) , n'a rien à voir avec le calcul de la + value ... les travaux seront pris en compe en cout
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+95
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schématiquement, vous déduisez tous les petits frais et petites immobilisations <500 euros) et vous amortissez le reste.

http://droit finances.commentcamarche.net/immobilier investir/i50 location meublee paradis fiscal.php3

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net

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+35
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Je me suis, comme, presque vous tous, renseigné, de gauche, de droite, sur internet, à différents centres des impôts (CDI), travaillant moi-même dans une Trésorerie mais très mal informé, tout autant que vous.
Après une "enquête" approfondie, il s'avère que les 71¨% d'abattement doivent couvrir l'intégralité des charges que peut supposer un logement entièrement MEUBLE (E avec accent), c'est la réponse unanime de tous les interlocuteurs que j'ai eu.
Le problème est que ces 71 % englobe pour certains très peu de charges par exemple dans le cas d'un logement dont on dispose DANS SA propriété, et pour d'autres qui possède un appartement dans une copropriété luxueuse avec ascenseur, concierge, jardin, parking, charges de syndic.
Aussi, pour résoudre le problème, je fais payer un loyer décomposé : LOYER BRUT (avec meubles, électroménagers, vaisselle, tc... ), puis une ligne CHARGES LOCATIVES PROVISIONNELLES, et une ligne TAXE ORDURES ménagères mensualisées, le total me donnant un LOYER NET.
Je déclare que le loyer brut au fisc, je ne vais pas payer un impôt sur des charges locatives provisionnelles qui ne sont pas pour moi une recette mais une dépense. Et les 71 % couvriront l'usure et le remplacement des meubles, revêtements, lingeries, literies, électroménagers, vaisselle, et les charges de copropriété (non locatives).
Je pense ne pas voler ainsi le fisc, on ne quand même pas payer un impôt sur de l'argent non perçu !
Galland

Florence 28803- 21 oct. 2009 à 14:40
Bonjour, Galland,
Merci pour cette réponse créative et intéresante.
Vous indiquez des coûts que vous n'incluez pas dans le revenu brut (charges locatives professinonelles, taxes ordures ménagères, autre ?).
J'ai 3 questions :
1) Cela peut-il suffire à contourner l'obligation de déclarer TOUS les revenus (loyers + charges) ?
2) Cette décomposition l'avez-vous stipulée au bail ou vous contentez-vous de la faire apparaître dans les quittances adressées à votre locataire ?
3) Peut-on faire cet "exercice de style" en étant dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnels (càd ceux qui vont voir leur abattement passer de 71 à 50 % pour leurs revenus 2009) ?
D'avance un grand merci pour vos réponses.
Cordialement
nimbus92- 28 févr. 2010 à 13:41
Bonjour Florence,

Je sais que qq mois se sont passés depuis l'envoi de vos questions, mais avez vous reçu une réponse finalement, concernant la possibilité de subdiviser le loyer (loyer brut + taxe + charges locatives prvisionnelle) .
Je serais aussi intéressée par cete formule ,.
Pour l'instant, je suis en statut Loueur en Meublé Non Prof, mais j'hésite à changer peut être car je viens de faire des travaux de remise en état (perinture, fenêtre, electroménager) et je m'apercois que je ne peux déduire ces frais des mes loyers puisque je bénéficie déjà d'un abattement de 50 % ! (encienneent 71%)
Encore que les informations glanées sur le forum soient très contradictoires à cet égard....
Qu'n pensez-vous ?
Merci d'vance de prendre le temps de me répondre.
Sophie
Immo75- 8 avril 2010 à 16:25
Que ce soit en meublé (ou non meublé), si on profte du régime micro avec l'abattement qui correspond à chaque statut (30% pour le micro foncier, 50% pour le micro BIC) on ne peut déduire aucune autre charge, car cet abattement forfaitaire est censé couvrir toutes les charges! Et il faut alors effectivement indiqué le montant total perçu (loyer+charges).
Ce régime n'est du coup pas du tout intéressant, en particuliers les premières années d'un achat financé par un crédit immobilier.
Il faut alors choisir, sur option (pour 3 ans pour le réel foncier, déclaration 2044 / 2 ans pour le réel BIC) au réel, ce qui permet de déduire intérêts d'emprunt, charges, assurances, taxe foncière, etc... (avec des amortissement possibles en BIC mais pas en foncier).
Il faut donc choisir : si l'ensemble des charges est supérieur à l'abattement forfaitaire, on a tout intérêt à passer en réel, et sinon, à prendre l'abattement forfaitaire, mais il est impossible de faire un mixe des deux.
Après dans les 2 cas (meublé et non meublé), si les revenus locatifs dépassent les plafonds respectifs, on est obligé de déclarer en réel.
kichris- 8 févr. 2011 à 16:48
J'adore ton explication
merci
kichris- 8 févr. 2011 à 16:51
Un conseil ne changeait pas votre régime, sans avoir pris les bonnes infos, toutes les situations ne sont pas les même!
bon courage
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+27
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Bonjour,

quelle déclaration faut il donc replir pour un statut de loueur non pro ET ne depassant pas l'abattement forfaitaire?
En vous remerciant

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+16
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Je loue en LMNP dans le sud deux très beaux meublés 4* en bord de mer que nous avons rénovés et dont l'achat et la rénovation nous ont coûté très cher.
Comme indiqué par mon notaire :
- J'ai fait au départ une déclaration auprès du centre des impôts indiquant que j'optais pour le régime simplifié d'imposition.
- Je fais tous les ans une déclaration 2031 (Bénéfice industriels et commerciaux) de mes déficits.
L'achat immobilier et les travaux sont amortis (pour ceux qui n'ont pas l'habitude : ex : un achat de 150 000 € amorti sur 15 ans = 10 000 € à déduire chaque année pendant 15 ans) , les petits travaux et achats courants sont déduits.
Les déficits ne sont pas déductibles du revenu, ils sont reportables et déductibles des éventuels bénéfices tirés soit de la même location soit d'autres revenus classés "bénéfices industiels et commerciaux".
En espérant que cela puisse aider certains.
Par contre j'ai une question concernant les loueurs en meublés classés de particuliers. Y a-t-il comme pour les meublés classés gérés par l'intermédiaire de sociétés spécialisées des déductions fiscales particulières?

Réponse
+15
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Bonjour,
J'ai lu beaucoup de chose sur le statut de lmnp sur ce forum et vous remercie tous de votre participation qui m'aide à prendre des décisions quant au statut à adopté.
J'ai bien pris note des déclarations à effectuées, 2031 à 2033 ainsi que de ce qu'il est possible ou non de déduire.
Néanmoins, il me reste trois interrogations :
- le déficit, s'il existe, sera t il reporté sur le revenu global?
- doit on faire une déclaration trimestrielle ou annuelle de TVA quand on est propriétaire et qu'on loue un
appartement à titre saisonnier?
- Ou doit on envoyer la déclaration 2031 à 2033?

Merci d'avance de vos réponses.

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+11
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Bonjour,

après avoir longuement cherché, je cherche moi aussi a passer du régime miro bic au regime réel car je suis en déficit sur mon meublé et le 71% implique forcément 29% de recette. donc du + sur IR et 12% de CSG sur cette recette. (je rappelle je suis pourtant en déficit)

Jusqu'à présent mes frais réel à déduire était malheureusement équivalent au 71%, cependant j'ai lu que l'on pouvait prendre l'amortissement de l'appart : qu'est qu'un amortissement ? quel est la différence avec des charges à déduire ? comment calcule t-on cet amortissement? cela m'a l'air compliqué mais si vous aviez un exemple cela m'aiderai a comprendre!

autre charge déductible et c'est sur : la taxe foncière (sans les ordure ménagère)
CSG non déductible!

en micro bic : je serais d'accord moi aussi de ne déclarer que mes loyers net malheureusement se serait trop facile c'est bien loyer + charge payés par le locataire qu'il faut déclarer (recette) sans aucun abattement. puis ils font l'abattement.
ATTENTION IMPOT 2010 sur REVENU 2009 abattement forfaitaire de 50% au lieu de 71%. C'était déjà juste mais alors là c'est sur, c'est FINI . je ne prends plus ce système, trop d'impot, de charge, d'ennui, pour payer 12% de CSG de 50% des recettes et augmenter mon IR de 50% de recette qui n'existe pas ! (déficit)
Ils ont cas créer des logements eux meme et les louer il verront bien! aujourd'hui c'est facile ils ont le beurre et l'argent du beurre!

Utilisateur anonyme - 28 sept. 2009 à 20:05
2031 est la déclaration pour les BIC (déclaration de résultat pour le réel) (c'est qd vous passez au régime réel pour votre location meublée). vous etes considéré comme loueur en meublé professionnel et c'est à ce titre que vous devez déposer cette déclaration auprès du Service Impots Entreprise qui gere l'adresse du bien que vous louez). le chiffre retenu dans cette déclaration servira à souscrire la 2042 Complémentaire (2042 C) qui doit etre jointe à votre déclaration de revenu chaque année. c'est essentiel de déposer les deux déclarations en meme temps.

lorsque vous louez en meublé et que vos recettes ne dépassent pas un certain montant, vous etes considéré loueur en meuble non pro et vous bénéficiez EXCLUSIVEMENT de l'abattement de 71% qui désormais sera de 30 ou 40% pour les revenus 2009. (ce n'est pas une plaisanterie!)

si vous pensez que vos charges dépassent l'abattement forfaitaire, vous avez le droit de pratiquer un amortissement dans les conditions prévues par la loi en vous inscrivant aupres du SIE et en remplissant ces fameuses 2031 etc .... dans ce cas, vous passez en loueur de meublé professionnel...qui dit pro, dit TVA, taxe professionnelle, etc ...
Migil- 14 janv. 2010 à 19:40
Bonjour,

je crois qu'il y a confusion, on peut choisir le réel simplifié et être en loueur en meublés non professionnel.
Professionnel ou pas, de toutes façon, en meublé il faut payer la taxe professionnelle sauf la première année je crois et dans certaines ville (soumis à un vote de la commune);
Pour la TVA c'est un choix à faire (et à déclarer aux impôts) dès le départ. On peut être ou non soumis à la TVA même en meublé non professionnel.
gegetrois 57Messages postés vendredi 21 mars 2008Date d'inscription 16 juin 2013Dernière intervention lynettecat - 16 mars 2010 à 10:14
bonjour,

Avez-vous trouvé des infos pour remplir la déclaration 2031 et les liasses 2033 Aà G ?

Cdlt
ArthuR- 1 nov. 2010 à 11:38
Bonjour,
Attention, dans le report des déficits au régime réel ou simplifié du non professionnel il y a une anomalie (au profit du fisc, bien sûr) :
- à l'occasion de la suppression de l'abattement de 20% sur les revenus salariés, les bénéfices ont été multipliés par 1,25 avant d'être soumis au barème de l'IR. Ce qui est normal puisque 1,25x0,8 = 1 ;
- MAIS, les déficits n'ont pas été, eux, multipliés par 1,25 (!!), ce qui est parfaitement anormal :
Exemple : 100 de déficit l'année n, et 100 de bénéfice l'année suivante.
Du temps où l'abattement de 20% existait, l'impôt payé était de 100-100 = 0, ce qui est normal puisque sur l'ensemble des deux années il n'y a aucun bénéfice ;
Aujourd'hui, 100x1,25 - 100 = 25, qui sont incorporés à l'impôt sur le revenu et imposés au barème de l'IR. Autrement dit alors qu'il n'y a aucun bénéfice sur l'ensemble des deux années, on paye de l'impôt sur un profit imaginé par le fisc via une méthode de calcul.
flocroisic 8773Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 29 mai 2015Dernière intervention - 1 nov. 2010 à 12:53
A Arthur,

vous dites " on paye de l'impôt sur un profit imaginé par le fisc via une méthode de calcul.
"

sauf erreur de ma part, il me semble que ce ne sont pas les agents du fisc qui crééent les lois .
Réponse
+9
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je posséde un mobil home que je loue , la camping dans lequel se trouve le mobil home gére la location et prend 20% des locations, cette année j'ai déclaré en micro bic (environ 2000 euros de déclare pour un impot de 171 euros à payer), quelle somme je dois déclarée, la somme avant les 20%?ou aprés ?'c'est à dire ce que je touche vraiment)est ce que le réel serait plus intéressant (sachant que cette année j'ai loué plus)
qu'est ce qui est considéré comme frais dans mon cas?(est ce que je peux y mettre la location de la parcelle ou les frais d'électricité?de gaz et d'eau)
je n'y comprends pas grand chose

kazine- 12 janv. 2011 à 06:46
IL me semble que les revenus provenant de la location mobil-home ne sont pas à déclarer tant que celui-ci garde son carctere de mobilité.
Réponse
+7
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bonsoir,

quelle déclaration faut il donc replir pour un statut de loueur non pro 2042 C


ET ne depassant pas l'abattement forfaitaire?
excuse moi mais ca ne veut rien dire (ou bien je ne comprends pas ce que tu veux dire)

essaie de relire les différents post

henri- 17 déc. 2009 à 17:36
bonjour, je veux déclarer au réel simplifié: la déco de l'appartement, matelas couverture meubles sont ils déclarables?merci
Réponse
+5
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Merci pour votre réponse. Hélas mes revenus ne me permettent pas de justifier du statut de loueur en meublé professionnel, et, sauf erreur de ma part, les informations du lien que vous me donnez ne s'appliquent pas à mon cas. Avez-vous des informations équivalentes sur les charges déductibles pour un loueur en meublé NON professionnel?(revenu inférieur à 23000 euros par an et ne dépassant pas 50% du revenu global)

Merci d'avance

ldf pat75011 - 28 mai 2008 à 19:32
Dans le cas ou le meublé se trouve dans ma résidence principale, a votre avis je peux déduire le prêt de la maison, ou uniquement les frais de mise en état du logement ?
investisseur59 pat75011 - 5 août 2008 à 01:01
Pat, vous disiez ceci :
----
3/ vous pouvez "amortir" des travaux, ou d'autres dépenses, y compris l'achat de votre bien, dans le régime "réel simplifié". pour celà, il faut vous rendre au centre des impots pour aller chercher les bordereaux de déclaration (en plus de la déclaration de début d'activité)
----

De quels autres bordereaux parlez-vous ?
J'ai en tête la déclaration CA12 et le formulaire CERFA 3519 (demande de remboursement de crédit de TVA).
Est-ce bien cela ?

Par ailleurs, avez-vous opté pour une déclaration trimestrielle ou annuelle de la TVA ?

Merci.
PIF31 pat75011 - 30 sept. 2009 à 19:07
Bonjour

Je met en location saisonniere une maison meublée dans le LOT,et pour déclarer les loyers,les impots mon effectivement conseillés le régime micro bic .De toutes façons,il faut bien le déclarer d'une façon ou d'une autre,et c'est la seule solution qui m'a été proposée . Il y a bien l'abbattement de 71% .
Pour ce qui est des frais de remise en état, je n'ai pas d'infots,mais il faut par contre voir du coté du"PACT ARIM" pour des subventions .
pat75011- 12 mai 2008 à 10:34
Bonjour,
je cherche comme vous un moyen de savoir comment je peux "amortir" certaines charges sur un meublé car je suis moi-même en déficit sur un meublé que j'ai acheté en mars 2007 (travaux + aménagement + notaire + achat + charges, etc.) ça me semble plus compliqué qu'un simple "recettes / dépenses". Avez-vous eu de bons conseils ?
merci
CLAP- 28 mai 2008 à 12:58
Bonjour
Etant dans la meme situation que vous , je vous propose d'échanger nos info et nos sources . Je dois consulter 2 fiscalistes qui d'emblée et rapidement sans analyse réelle du dossier ne me donne pas les meme info ( pour le centre des impots c'est clair : pas de déduction possible des travaux mais je m'étonne qu'il n'y ait pas de solution)
Bien cordialement
Réponse
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Achetez le livre " Le loueur en meublé" de Gérard VINSON chez INVESTIR Editions
Pas cher et une mine d'informations

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+3
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je loue une partie de ma residence principale à des touristes pendant l'été ces revenus sont-ils exonerés d'impôt RM,JO senat21.02.85.N°20969 rubrique locations meublees bas de page Le Particulier Impots 2008 n°1021h 89 merci de votre reponse




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flocroisic 8773Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 29 mai 2015Dernière intervention - 12 mai 2008 à 10:47
S'agissant de pièces de votre résidence principale, vous devez les déclarer si le montant total est supérieur à 760 €.
Réponse
+3
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entièrement d'accord avec Did à une exception près :
ne déduisez JAMAIS les tous les petits frais qui sont "consommables" (lessive, papier toilette, eau, paquet de café ou thé, produits d'entretiens que vous laissez au locataire...) selons les humeurs des inspecteurs des impôts, votre bien serait alors considéré comme un hôtel avec toutes les conséquences (assujétissement immédiat à la TVA, taxe de séjour, etc.) Mieux vaut donc en être pour quelques euros de votre poche et ne pas déduire ces "petits frais" (mais encore une fois, c'est une question d'interprétation de la part de tel ou tel inspecteur des impôts la règle ne semble pas être la même partout)

Réponse
+2
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Bonjour,

pouvez-vous me contacter à cette adresse matthieu.devaux@free.fr concernant la location de votre logement, merci d'avance

Réponse
+0
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tout ce que vous avez acheté n'est pas deductible par contre vous avez une reduction de 71 pour cen ten micro bic.loueur meuble non professionnel.

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